Совершенствование ипотечного кредитования в России

 

 

Оглавление

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночных отношений  привело к существенным изменениям в оценке роли недвижимости в экономике государства и жизни людей. В этих условиях наиболее актуальной является проблема выявления и обоснования путей и методов создания рынка недвижимости, который смог бы обеспечить эффективное удовлетворение потребностей субъектов рынка. Эффективность регулирования рынка недвижимости во многом связана с созданием и развитием общей инфраструктуры, включающей нормативную базу, государственную систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с введением параллельной системы добровольного страхования прав собственности на недвижимость. Развитие инвестиционной активности механизма налогообложения, что позволит обеспечить функционирование российской недвижимости в виде единого имущественного комплекса. В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков – Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долл., а его потенциал - в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних  лет показывает, что ипотечное  кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов¹.

Цель данной работы – исследовать правовой институт ипотеки и проблемы правоприменительной практики.

В задачи работы входит:

1. осуществить анализ ипотеки как формы залога;
2. дать характеристику ипотеки;
3. выявить проблемы и определить перспективы развития института ипотеки.

Объектом настоящего исследования выступают отношения по ипотеке. Предметом работы является действующее законодательство, судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая представление об ипотеке.

Теоретической основой  исследования указанных социальных и правовых явлений выступают работы ученых-юристов В. Н. Андруса, Л. Ю. Грудцына, В. В. Меркулова, К. С. Митягина, И. С. Радченко, Л. Н. Симанович, Е. Д. Терковской, А. Н. Ужегова, М. С. Щербакова и других.

 

ГЛАВА 1. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕКИ.

§1. Понятие и происхождение ипотеки как института залога.

Термин «ипотека» впервые  появился в Греции в начале VI в. до н. э (его ввел Архонт Солон) и был  связан с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными  земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли².

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Следует отметить, что  залоговое право является одним  из старейших гражданско-правовых институтов. Возникновение залога, совершенствование его формы, проходило постепенно и соответствовало общим тенденциям развития, как права, так и экономических отношений, обусловливалось принципами такого развития, потому что «формы залога всегда составляли один наиболее чувствительных пунктов праворазвития, один из тех пунктов, которые всего сильнее отражают ход экономической эволюции в данной общественной сфере».

Однако единого термина  для обозначения залога римское  право не знало: на разных стадиях  развития залог именовался различно³. Поэтому есть основания полагать, что институт ипотеки в течение времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии – пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее – до ипотеки.

Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога соглашение сторон, тоже публично выраженное, и предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения - pactum fiducia - и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей: отчуждения имущества должника в собственность кредитора и договор – pactum fiducia, порождавшее личные отношения между кредитором и должником.

При использовании указанной  формы залога интересы должника обеспечивались крайне неэффективно, ведь она более  всего напоминала лишь условную форму  купли-продажи и не отвечала мотивам  установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Не обеспечивая, кроме того, и получение кредитором высокого процента по кредиту, fiducia в ходе экономического развития неминуемо должна была быть заменена другими, более прогрессивными формами залога.

Одной из таких форм стал pignus, при установлении, которого имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение и обязанностью последнего было возвращение предмета залога по получении удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки кредитор приобретал так называемое ut liceat ereditore pignus vendere, то есть право самостоятельной продажи предмета залога. Договор, по которому устанавливался pignus и предмет залога передавался во владение кредитора, уже не требовал соблюдения торжественных обрядов и форм.

В классический период в  преторском эдикте сложилась третья, наиболее развитая форма римского залога - ипотека (hypotheca), сложившаяся под влиянием восточного греко-египетского права. При этой форме предмет залога оставался и в собственности, и во владении должника, а субъекту залогового права давалось право в случае неисполнения обязательства истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени ни оказалась, продать ее и из вырученной суммы покрыть свое требование к должнику.

Proprie pignus disimus quod ad creditorem transit, hypothecam, cum non transit nec possession ad creditorem. (D.13.7.9.2) «О пигнусе в собственном смысле слова мы говорим, когда вещь переходит к кредитору, об ипотеке, когда даже владение не переходит к кредитору»⁴.

После того как была введена  в практику hypotheca как форма залога, не сопровождавшаяся передачей самой вещи тому, кому она закладывалась, причем в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства вещь не поступала в собственность залогополучателя, а подлежала обязательной продаже, стало возможным установление на одну и ту же вещь нескольких последовательных залоговых прав.

Соотношение нескольких залоговых прав на одну и туже вещь определялась их старшинством, то есть временем установления залога (так называемый ранг залоговых прав). Право требовать заложенной вещи признавалось только за первым залогополучателем, второй, третий и так далее удовлетворялись (в порядке очереди) из остатка (по удовлетворении первого залогополучателя) суммы, вырученной от продажи заложенной вещи. Происходивший переход первого ранга (старшинства) к лицу, удовлетворившему первого залогополучателя, назывался ипотечным преемством.

Становление классического  института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика. Достаточно сложные  по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

Формой залога в Германии была aeltere Satzung. Сущность этого правоотношения состояла в том, что установитель Satzung получал определенную сумму денег от приобретателя Satzung, а последний в свою очередь - или временное пользование недвижимостью, или же, сверх того, условное право собственности на сам объект недвижимости. При таком положении дел на один имущественный объект не могло быть установлено более одной aeltere Satzung.

Большим сходством с  германским правом древнейшей организацией реального кредита является французское право. Практически полностью совпадает французская Engagement с германской aeltere Satzung.

Engagement состояла из двух форм залога недвижимости: vifgage и mortgage. При vifgage плоды вещи не только заменяли проценты занятой суммы, но шли также и в счет капитала, вследствие чего по истечении известного срока могло наступить освобождение вещи от залогового бремени.

Точно такая же форма  германского залога, имевшая в  виду уничтожение долга, называлась Totsatzung. Наоборот, французская форма mortgage для должника как бы и не существовала, не оказывая ему никаких услуг, так как плоды, приносимые недвижимостью, не могли вырвать ее из чужого обладания. Как отмечал Л.А. Кассо, «mortgage преобладал в первой половине средних веков - в последствии ему пришлось идти в разрез с каноническими принципами, так как он легко скрывал взимание чрезмерного роста».⁵

Законодательству стран  континентальной системы права, наряду с термином «залог», также  было известно понятие «ипотека», где под последней понимается залог недвижимого имущества. При этом следует отметить, что речь идет не просто о разных терминах, а о различии в правовом регулировании. Правовые нормы, относящиеся к залогу недвижимого имущества (ипотека), значительно отличаются от правовых норм, относящихся к залогу движимого имущества.

Во многих научных  публикациях дореволюционного периода  использовался термин «ипотека движимости». Например, С. Я. Школьник довольно подробно показал различные варианты категории «ипотека движимости».

Традиционно в странах  континентальной системы права  только недвижимое имущество может  быть предметом ипотеки, так как  недвижимое имущество, как правило, подлежит регистрации. При ипотеке  вещи собственник продолжает владеть  обремененной вещью. При залоге же вещь передается во владение залогодержателю.⁶ Это объясняется, прежде всего, тем, что нахождение недвижимого имущества постоянно в одном и том же месте дает возможность устанавливать и сохранять доказательства прав на это имущество. Лица, имеющие права на недвижимое имущество, такие как, например, кредитор по ипотеке, всегда имеют возможность на месте восстановить доказательство прав, в то время как доказательство прав в отношении движимого имущества осложнено подвижностью этого имущества.

Подводя итог, следует сказать, что залог недвижимости (ипотека) представляет собой гражданское правоотношение, в котором одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В этом и заключается правовое значение ипотеки.

§2. Особенности ипотеки.

В нашей стране порядок  осуществления ипотеки регулируется законом РФ от 29.05.1992 г. №2872-1 (ред. от 02.10.2012 г.) «О залоге», а также федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 06.12. 2011 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ГК (§ 3 «Залог» гл. 23 ГК РФ) и другими принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами.

Нормы Гражданского кодекса РФ, подлежащие использованию в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1. так как ипотека представляет собой, по существу, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 «Обеспечение исполнения обязательств».
2. в отношении самого кредита, то он регулируется нормами §2 гл. 42 «Кредит», где дана дефиниция кредитного договора, и приведены общие положения о его форме;