Совершенствование ипотечного кредитования в России

В соответствии ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Данные нормы, а так  же другие, «о залоге», соответствуют ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». С учетом изложенного, основным правовым документом, регулирующим порядок оформления, основания возникновения и ещё юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, в соответствии с  п. 3 ст. 1 данного Закона общие правила  о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда непосредственно законом или Гражданским кодексом РФ не установлено иных правил.

Вышеупомянутый закон, подписанный Президентом Российской Федерации в 1998 году, эксперты считают первым специальным законом, который регулирует систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости.

В нем уточнены условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Проанализирована также вся череда правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Ипотека может быть установлена  на:

• земельные участки (существуют исключения в виде государственной или муниципальной собственности);
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома и квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Последнее время все  большую популярность приобретают  ипотечные кредиты. При приобретении или строительстве жилого дома или квартиры полностью или частично заемных средств – кредита банка или иной кредитной организации либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – Закон об ипотеке⁷). Приобретенный или построенный жилой дом или квартира находится в залоге у банка (иной кредитной организации) или юридического лица, предоставившего для этих целей денежные средства, с момента регистрации права собственности заемщика. Предоставлением ипотечных кредитов для физических лиц занимаются многие банки, только условия кредитования различны. В основном это касается комплекса документов, необходимого для получения решения о выдаче либо отказе в получении заемных средств.

Конечно, ипотека имеет  свои плюсы и минусы, но, тем не менее, многие семьи получили возможность  для приобретения своего жилья.

ГЛАВА 2. ИПОТЕКА  ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДПРИЯТИЙ, ЖИЛЫХ  ДОМОВ.

§1. Ипотека земельных участков.

Один из способов обеспечения исполнения обязательств (чаще всего по кредиту) – залог, т.е. предоставление кредитору преимущественного права обращать взыскание на принадлежащий должнику имущество в случае неисполнения обязательств по долгу. Залог недвижимого имущества (в том числе земельного участка) – ипотека. Заложить земельный участок может только лицо, имеющее право его отчуждать.

Залогодателем может  быть или сам должник, или лицо, не участвующее в его обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое  установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, ограничивается лишь его право распоряжаться  заложенным имуществом.

Если кредитным договором (договором займа) предусмотрена выплата процентов, ипотека, обеспечивающая исполнение договора, обеспечивает также и уплату процентов.

Не допускается ипотека  земли, находящейся в государственной  или муниципальной собственности, а также земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного субъектом РФ и органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Не допускается и залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.⁸

Ипотека на участок, находящийся  в общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников в праве собственности), может быть установлена с письменного  согласия на это всех его собственников. Участник общей долевой собственности на земельный участок может заложить свою долю без согласия других собственников.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом  или договором аренды не предусмотрено  иное.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие – о том, что залог на здания не распространяется. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора – судом.⁹

Если ипотека установлена  на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Он должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.

В договоре об ипотеке  земельного участка должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• его оценка; (оценка производится профессиональным оценщиком обязательно в денежном выражении. Она не может быть ниже кадастровой стоимости (нормативной цены земли).
• размер, основания возникновения и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• местоположение участка;
• его кадастровый номер;
• размещенные на нем объекты недвижимости (если имеются);
• площадь участка;
• целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
• в чьем ведении находятся земли;
• цель использования участка;
• право собственности, принадлежащее залогодателю;
• наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право.

Такие же сведения должен содержать договор залога для  арендованного земельного участка (обязательно должен быть указан также срок аренды).

К договору об ипотеке  земельного участка должен быть приложен кадастровый план (паспорт) земельного участка.

При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, аренды, сервитутах и других правах). Если к залогодателю будут предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, он обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. Если он этого не сделает, залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, либо изменения условий договора.¹⁰

Условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя пользоваться заложенным участком, считаются ничтожными. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы (залогодержатель не приобретает на них прав, если иное не предусмотрено договором). Залогодатель вправе также без согласия залогодержателя возводить на участке сооружения (если иное не предусмотрено договором), на которые право залога не распространяется, и распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако если строительство на заложенном участке может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю, он вправе потребовать изменения договора (в том числе путем распространения ипотеки на возведенное сооружение).

Залогодатель обязан застраховать участок в полной стоимости за свой счет от рисков утраты и повреждения (если в договоре не указаны иные условия страхования), а если полная стоимость участка превышает размер обязательства – на сумму не ниже этого обязательства. Кроме того, он несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке (если иное не предусмотрено в договоре).

При грубом нарушении  залогодателем правил пользования, заложенным имуществом, обязанности принимать меры по его сохранению, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно  не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Залогодатель обязан получить согласие залогодержателя (если иное не предусмотрено договором), если собирается заложенный участок продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Согласия залогодержателя не требуется при завещании заложенного имущества.¹¹ Любые условия договора, ограничивающие это право залогодателя, будут признаны ничтожными.

Ипотека сохраняется  при переходе прав на заложенное имущество  к другому лицу, которое становится на место залогодателя и несет все его обязанности, включая и те, которые не были им выполнены надлежащим образом. Освободиться от таких обязанностей новый залогодатель может лишь по соглашению с залогодержателем.

Без согласия залогодержателя  залогодатель вправе сдавать заложенный участок в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с третьим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования участком (сервитут). Однако срок, на который участок предоставляется в пользование, не должен при этом превышать срока обязательства, а цели пользования должны соответствовать целевому назначению земли.

При обращении взыскания  на заложенный участок все права  пользования участком, предоставленные  залогодателем третьим лицам  без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в силу решения суда о взыскании (либо с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания).

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Обращение взыскания не допускается, если допущенные должником нарушения крайне незначительны и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а именно:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее, чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

Обращение взыскания  на имущество, заложенное для обеспечения  обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.¹²

Удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, если:

• не достигнуто соглашение между залогодержателем и залогодателем;
• для ипотеки участка требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
• предметом ипотеки является участок, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований;
• залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно;
• законом установлены иные случаи.

Суд вправе отсрочить взыскание на срок до одного года (если залог не связан с занятием гражданином-залогодателем предпринимательской деятельностью).

Отсрочка не затрагивает  прав и обязанностей сторон по договору и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных ему процентов и неустойки. Если до окончания отсрочки должник удовлетворит требования кредитора, суд по его заявлению отменит решение об обращении взыскания.

В соглашении о внесудебном удовлетворении требований стороны могут договориться о продаже заложенного участка  на публичных торгах или на аукционе. Закон запрещает предусматривать в соглашении возможность приобретения залогодержателем заложенного земельного участка.