Строительный подряд как разновидность договора подряда

В случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо подрядчик и заказчик являются одновременно соинвесторами по отношению к предмету подрядного договора, возникает необходимость после завершения строительства осуществить раздел результата работ, в частности выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит, между соинвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли. Исключение составляют случаи, когда речь идет о жилом доме. Имеется в виду, что в подобных случаях объектом права собственности могут стать отдельные квартиры (ст. 289 ГК РФ) и даже достаточно обособленные части квартир (ст. 558 ГК РФ). По этой причине, например, при рассмотрении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ счел неправильным решение нижестоящего суда о признании за застройщиком права собственности на жилую площадь в натуре в размере определенного количества квадратных метров. Сославшись на ст. 209 ГК РФ, Президиум обратил внимание на то, что «право собственности возникает только в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого же рода. Следовательно, суд не мог признать право собственности на... кв.м. жилой площади, не определив ее состав в натуре».[9]

В некоторых случаях чисто подрядные  и инвестиционные отношения сливаются  в единый договор. Это имеет место  при выступлении подрядчика и  заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Так, например, произошло  в договоре, заключенном производственно-коммерческой фирмой со строительной организацией. В нем было предусмотрено, что стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая и соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении дела указал на ошибочность решения нижестоящего суда, который, во-первых, признал такой договор недействительным и, во-вторых, считал невозможным для подрядчика осуществить самостоятельно, без согласия заказчика распределение квартир в пределах своей доли.[10]

Роль заказчика в договоре строительного  подряда может исполнять любой  участник гражданского оборота. Специально выделены отношения, связанные с выполнением подрядных работ, которые предназначены для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъектов Федерации и финансируются за счет средств их бюджета и внебюджетных источников, а также, как уже отмечалось, случаи, когда строительные работы направлены на удовлетворение личных потребностей граждан.

Возможность выступления в качестве заказчиков иностранцев составляет часть общего установленного для  них в стране правового режима. В соответствии со ст. 5 ФЗ РФ «Об  инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[11] отношения, которые связаны с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений иностранными инвесторами на территории Российской Федерации, регулируются международными договорами Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные настоящим Федеральным законом, то применяются правила международного договора. В то же время ФЗ РФ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»,[12] закрепив национальный режим таких инвестиций, соответственно указал на то, что правовой режим деятельности иностранных инвесторов и использования полученной от инвестиций прибыли не может быть менее благоприятным, чем правовой режим деятельности и использования полученной от инвестиций прибыли, предоставленной российским инвесторам, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Согласно Закону от 25 февраля 1999 г. инвесторами могут быть физические и юридические лица, а также  создаваемые на основе договора о  совместной деятельности и не имеющие  статуса юридического лица объединения  юридических лиц, государственные  органы и органы местного самоуправления (ст. 4). В этом же Законе идет речь и о возможности выступления в таком качестве иностранных субъектов предпринимательской деятельности, а также определен правовой статус заказчиков. В таком качестве могут выступать уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Специально предусмотрено, что они не вмешиваются в предпринимательскую или иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если только иное не предусмотрено договором между ними. Заказчики могут быть инвесторами. Если же заказчик не является инвестором, то на период и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним (государственным контрактом), он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.

Определенное, предусмотренное  Законом ограничение участия  в договорах строительного подряда  подрядчиков – физических и юридических  лиц, заключивших договор строительного  подряда в рамках осуществляемой ими предпринимательской деятельности, выражается в необходимости иметь для соответствующей строительной деятельности лицензию. В Законе от 8 августа 2001 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности»[13] в это число включено, в частности, строительство зданий и сооружений I и II уровня ответственности в соответствии с государственным стандартом.

Договор строительного  подряда с подрядчиком-предпринимателем, не имеющим лицензии, может быть по основаниям, указанным в ст. 173 ГК РФ, оспорен самим подрядчиком, его учредителями (участниками) или Государственным комитетом по строительству и жилищно-коммунальному комплексу РФ как органом, осуществляющим контроль и надзор за деятельностью строительных организаций. По этой причине Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, имея явно в виду ст. 173 ГК РФ, отверг среди возражений заказчика, уклонившегося от оплаты работ, ссылку на отсутствие у подрядчика лицензии. В своем обосновании он обратил внимание на то, что заказчик выполненные работы принял.[14]

Определяя предпосылки  использования ст. 173 ГК РФ, следует  иметь в виду возможность оспаривания  в таком случае сделки стороной, у которой отсутствовала лицензия, лишь при условии, что ее контрагент, т.е. подрядчик, знал об этом или заведомо должен был знать.

Международный опыт подтверждает эффективность в определенных случаях, при осуществлении главным образом строительства крупных объектов, привлечения специально фигуры «инженера».[15] Правовому положению «инженера» («инженерной организации») посвящена теперь и составляющая одну из новелл Кодекса ст. 749. Речь идет о том, что в соответствии с договором, заключенным с заказчиком, при этом, как особо подчеркнуто, без участия подрядчика, а значит, и не получая его согласия, «инженер» («инженерная организация») осуществляет по поручению заказчика, наряду с фактическими, также и определенные юридические действия, выступая в последнем случае от имени заказчика.

Функции «инженера» («инженерной  организации») могут закрепляться в  договоре строительного подряда  главным образом для определения последствий его действий для заказчиков. В тех случаях, когда речь идет о действиях юридических, в качестве альтернативы специально выданной заказчиком «инженеру» доверенности могут служить полномочия, закрепленные в самом договоре строительного подряда, которыми заказчик наделен для выступления от своего имени и которыми он наделяет «инженера» («инженерную организацию»). Полномочия, о которых идет речь, включают надзор (контроль) за строительством, дачу обязательных для подрядчика указаний от имени заказчика и др.

В тех пределах, в каких  во взаимоотношениях с подрядчиком  «инженер» («инженерная фирма») выступает  в качестве представителя, среди  других правил к отношениям сторон применяется и норма о возможности  и значении последующего одобрения заказчиком действий, совершенных «инженером» («инженерной фирмой») сверх имевшихся полномочий (п. 2 ст. 183 ГК РФ). Заслуживает внимания содержащаяся в Международных условиях договора о строительстве 1977 г. рекомендация выделять в договорах ситуации, при которых требуется специальное одобрение заказчика.[16]

Правовое руководство  по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов предусматривает и возможность использования фигуры «инженера», функции которого ограничиваются одними консультациями. Правда, само Правовое руководство все же осторожно относится к оценке действий такого лица, справедливо обращая внимание на то, что если «инженера» нанимает заказчик, то, естественно, подрядчик не станет считать соответствующие его предложения беспристрастными.

Руководство по составлению  договоров подряда на строительство  в Российской Федерации, о котором  шла речь, предлагало еще ранее  использовать сходную с описанной конструкцию. Речь идет о возможности для заказчика передавать право управления с его стороны исполнением договора подряда другому юридическому или физическому лицу, которое специализируется на соответствующих работах. Подобное доверенное лицо заказчика могло действовать от его имени и представлять его интересы в течение всего инвестиционного процесса. Специально оговаривалось и на этот случай, что имущественную ответственность перед подрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору подряда в любом случае несет заказчик.[17]

Значение включения  ст. 749 в ГК РФ состоит в том, что  она, во-первых, закрепляет за заказчиком право обращения к «инженеру» («инженерной фирме»), во-вторых, конкретизирует сферу его (ее) деятельности (оказание услуг, связанных с контролем и надзором за строительством), в-третьих, предусматривает обязательное определение его (ее) полномочий в подрядном договоре и, в-четвертых, устанавливает ответственность заказчика лишь за те действия, которые совершены «инженером» («инженерной организацией») в рамках указанных полномочий.

1.3. Существенные  условия договора строительного  подряда

Как разновидность любых  видов хозяйственных договоров, в договоре строительного подряда должны быть предусмотрены и соблюдены определенные его существенные условия.

Во-первых, прежде всего  должен быть определен конкретный вид  договора, а именно договор строительного  подряда. Это связано прежде всего с тем, что порой от неграмотного составления договора, без указания на его название, сторонам в случае возникновения споров в арбитражном суде придется доказывать, что они имели в виду при составлении договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота и последующее поведение сторон.

Договор строительного  подряда должен иметь не только присвоенный  ему номер, дату, с указанием города, где он составлен, но и преамбулу, которая включает в себя наименование сторон, данные руководителей, от имени которых составляется договор, а также указание на их правоспособность подписания договора, указания названий организаций, действие руководителей, осуществляющих свои полномочия на основании уставов либо положений, доверенностей на право подписания договора данного вида.

Учитывая многообразие предприятий различных организационно-правовых форм, не каждое лицо в силу закона либо устава организации, ее учредительных документов вправе заключать договор и скреплять его своей подписью.

Прежде всего договор  строительного подряда должен иметь  определенную структуру: предмет договора, сроки начала и окончания работ, стоимость работ и порядок  расчетов, способы обеспечения обязательств, права и обязанности сторон (обязанности и права подрядчика и заказчика), указание на применяемые в строительстве техническую документацию и смету, контроль и гарантии качества работ, порядок приемки работ, ответственность сторон и риски, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства, указание на срок действия договора, условия порядка внесения изменений и расторжения договора, а также прочие условия и заключительные положения.

Кроме того, в структуре  договора могут быть предусмотрены вопросы страхования объекта строительства (статья 742 ГК РФ), порядка внесения изменений в техническую документацию (статья 744 ГК РФ) и другие условия, предусмотренные в соответствующих статьях ГК РФ.

В договоре в обязательном порядке необходимо предусмотреть юридические адреса подрядчика и заказчика, банковские реквизиты: телефоны организации, текущие (расчетные) счета, ИНН.

Каждая страница договора строительного подряда должна быть подписана сторонами и скреплена  печатями организаций и отражать сведения о договоре (его номер, дату подписания и место составления).

Вышеуказанные требования исключают возможную подмену  страниц договора либо их утрату.

В данных целях все  страницы договора должны быть прошиты  и скреплены печатями и подписями сторон.

Как было ранее отмечено, договор строительного подряда  является разновидностью договора подряда, в связи с чем включение  в договор строительного подряда  общих условий о подряде играет немаловажную роль.

Прежде всего цена строительства является не чем иным, как денежным выражением стоимости строительства.

Определение стоимости  строительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком  в процессе заключения договора подряда  на строительство или капитальный  ремонт.

В ходе определения стоимости рекомендуется составлять:

– при разработке предпроектной  или проектно-сметной документации по заказу инвесторов – инвесторские сметы (расчеты, калькуляции издержек);

– при подготовке заключаемого договора, в том числе при подрядных  торгах на основании передаваемой инвестором тендерной документации, – расчеты (сметы, калькуляции издержек производства) подрядчика.

Расчеты (сметы, калькуляции  издержек производства) подрядчика рекомендуется  составлять в текущем (прогнозном) уровне с использованием согласованных данных, содержащихся в документах инвестора, об объемах потребности в ресурсах при проведении работ. При этом учитываются экономические связи и цены, сложившиеся для подрядной организации.

Соблюдение требований определения цены играет значительную роль при рассмотрении споров в арбитражных судах.

Согласно требованиям  статьи 709 ГК РФ в договоре подряда  указываются цена:

– подлежащей выполнению работы или способы ее определения;

– включающая компенсацию  издержек подрядчика и причитающееся  ему вознаграждение;

– определенная в смете  приблизительная цена работы или  твердая цена.

Пунктом 1 статьи 709 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии указания цены работ или способов ее определения в договоре цена должна определяться в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, а именно: исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.