Элементы договора аренды зданий и сооружений

Г.А. Корнийчук считает, что из определения договора аренды, установленного ст. 606 ГК, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы. Такое мнение следует признать более обоснованным. На это указывает и практика. Так, арбитражный суд отказал в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным, отметив, что стороны надлежащим образом указали в договоре все существенные условия, как-то: предмет аренды и размер арендной платы. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что в силу ст. 606 ГК такой договор является действительным и заключенным.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся, например, лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст.ст. 294-297 ГК. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Согласно п. 1 ст. 609 ГК договор  аренды на срок более года (если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого  имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в  дальнейшем права собственности  на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК), заключается  в форме, предусмотренной для  договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.ст. 158-162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется требованиям ст. 550 и  п. 1 ст. 551 ГК.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого  договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в  договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пп. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Поэтому закон (ст. 606 ГК) и говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом могут устанавливаться  предельные сроки договора для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, максимальный срок договора проката  в силу указания ст. 627 ГК не может  превышать года. Если срок аренды в  договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

В действующем гражданском  законодательстве России существует и  норма о преимущественном праве  на заключение договора аренды на новый  срок. Она сформулирована как диспозитивная. Это означает, что стороны договора аренды своим соглашением могут  исключить распространение указанного выше правила, закрепленного в ст. 621 ГК, на существующие между ними правоотношения. Такое же ограничение может быть введено и законом.

Рассмотрим пример из практики. Одна из сторон обратилась в арбитражный  суд с иском о признании  договора аренды незаключенным. Из представленных суду документов следовало, что между  сторонами был подписан договор  аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора. В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК договор  подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован  и поэтому не может считаться  заключенным. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Срок аренды был указан сторонами  в договоре и составлял менее  одного года. Согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны  вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются  к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания п. 2 ст. 425 ГК следует, что наличие  в договоре названного условия не влияет на определение момента, с  которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его  действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и  срок его действия определяются в  соответствии с общими положениями  ГК. На этом основании арбитражный  суд признал, что для целей  государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор  аренды здания следует считать заключенным  на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в  силу п. 2 ст. 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания  его незаключенным.

В качестве обязательных условий  признания за лицом наличия преимущественного  права на заключение договора следует  назвать соответствие лица специальным  требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и необходимость  надлежащего исполнения субъектом  анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.

В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем. Также в российском законодательстве оговариваются особенности аренды для различных видов движимого  и недвижимого имущества. ГК к  договорам аренды отнесены следующие  договоры:

oдоговор проката (ст.ст. 626-631 ГК);

oдоговор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 632-641 ГК);

oдоговор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст.ст. 642-649 ГК);

oдоговор аренды зданий и сооружений (ст.ст. 650-655 ГК);

oдоговор аренды предприятия (ст.ст. 656-664 ГК);

oдоговор финансовой аренды (лизинг) (ст.ст. 665-670 ГК).

Выделение названных видов  договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, ГК ограничивается лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений.

Итак, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Правовому регулированию данного договора посвящена гл. 34 ГК. Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к договорам аренды отдельных видов имущества. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).

2. Понятие и  содержание договора аренды зданий  и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется  передать во временное владение и  пользование или во временное  пользование арендатору здание или  сооружение (ст. 650 ГК).

Большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности  юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды. Для предпринимателя отдельное  здание или сооружение необходимо только тогда, когда это исходит из особенностей предпринимательской деятельности. Например, если открываются стационарные точки торговли или ведется деятельность, связанная с промышленным производством, которая в силу ст. 16 Жилищного  кодекса РФ невозможна по месту жительства предпринимателя.

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностей зданий и сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, его критериях. Легальное определение недвижимости дано в ст. 130 ГК. Согласно п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр и все, что  прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

Выделяют следующие признаки недвижимости: это вещь, предмет  материального мира; это индивидуально-определенное имущество; это незаменимое имущество; это имущество, обладающее прочной  связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым  законодательным актом.

Здания и сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются  своей фундаментальностью, привязкой  к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают, как правило, значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких  законодательных требований к договору.

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия  не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом. Различия между зданиями и сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 гл. 34 ГК.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта  без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность  с точки зрения возможности использования  по целевому назначению.

Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования. договор аренда здание сооружение

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые  и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для  постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены  жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий. Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК).

Согласно совместному  Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным  пользованием, а также иным, не связанным  с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или  сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое  должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования  выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует  традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК). Применительно  к зданиям основным считается  здание, «главенствующее по капитальности  постройки, по архитектурным признакам  и по своему назначению. Служебным  считается здание, которое по отношению  к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение». Подобная классификация значима для выделения  индивидуально-определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.