Элементы договора купли-продажи

 

 

                                              Содержание

 

 Введение                                                                                                  3

Глава 1. Общие  положения о договоре купли –  продажи недвижимого

имущества                                                                                                 6       

1.1.Общая характеристика договора купли-продажи недвижимого

имущества как  разновидности договора купли-продажи                         6        

1.2. Характеристика  элементов договора купли-продажи

недвижимого имущества                                                                          13

Глава 2. Особенности  договора купли-продажи недвижимого

имущества                                                                                                20

2.1. Недвижимость  как предмет договора купли-продажи 

недвижимого имущества                                                                          20                                                                                                                                                                                                

2.2. Государственная  регистрация перехода права собственности  на

недвижимое  имущество                                                                           27

2.3. Основания  и правовые последствия признания  договора 

купли-продажи  недвижимого имущества недействительной сделкой      34

Глава 3. Правовой статус сторон по договору купли-продажи 

недвижимого имущества                                                                           45                                                                                                  

3.1.    Права, обязанности, ответственность  продавца по договору

купли-продажи  недвижимости                                                                  45

3.2   Права,  обязанности, ответственность покупателя  по договору

купли-продажи  недвижимости                                                                  53

Заключение                                                                                                57

Список использованной литературы                                                         60

 

 

  

 

                                         ВВЕДЕНИЕ

 

Договор находит широкое применение в  отношениях между гражданами и юридическими лицами, поэтому рассмотрим выделенные в Гражданском Кодексе Российской Федерации положения о договоре. Договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей ( Ст. 420 Гражданского Кодекса Российской Федерации ). Граждане и юридические лица свободны в заключение договоров и самостоятельно решают с кем и какие договоры им заключать, а так же согласовывать их условия. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом Российской Федерации.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном  обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные  с куплей-продажей, открывают часть  вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.

Купля-продажа – один из важнейших  институтов гражданского права. Известная  нам история правового регулирования  этого договора насчитывает почти  четыре тысячи лет. В процессе многовекового  развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные  положения со временем отсеиваются , уступая место более обоснованным и качественным, повышая уровень  юридической техники.

Правовые нормы, первоначально  регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние  на формирование договорного права  всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически  вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

 В  последнее время увеличивается  количество сделок с недвижимостью,  в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые  в большинстве случаев используются юридическими лицами в качестве офисных центров. С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья. В этой сфере возникло много острых, дискуссионных проблем, которые необходимо решать.

Актуальность  избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи  недвижимости в последние несколько  лет в нашей стране в связи с ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Этот вопрос исследуется не только учеными – юристами, но и специалистами в других областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Особое значение этого института  в современном праве обусловлено  большой гибкостью, широтой сферы  его применения, ведь по существу купля-продажа  – наиболее универсальная форма  товарно-денежного обмена.

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий  уровень юридической техники, удачное  сочетание традиционных положений  и новых норм. Правовое регулирование  договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.

Наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации значительную роль в регулировании отношений  купли-продажи играют специальные  законы, а также подзаконные нормативные  акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства  Российской Федерации, акты отдельных  федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют  общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные виды.

Эта проблема исследовалась  в работах  таких ученых-правоведов как А.В.Пакутин, Е.А. Суханова, Л.Ю.,Грудцына М.И., Брагинский, В. В. Витрянский и др. Кроме научной литературы, для раскрытия темы работы, анализировалось действующее гражданское законодательство России, материалы судебной практики.

Целью работы является подробное рассмотрение института купли-продажи недвижимости. Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:

- рассмотрение понятия договора купли-продажи;

- раскрытие понятия договора купли-продажи недвижимости;

- описание элементов договора купли-продажи недвижимости;

- раскрытие предмета договора купли-продажи недвижимости

- исследование перехода права собственности на недвижимость;

- рассмотрение последствий признания договора-купли продажи недвижимости недействительной сделкой.

- рассмотрение содержания договора купли-продажи недвижимости

- изучение  правоприменительной практики

 

 

 Глава 1.  Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества.

 

1.1.  Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи.

 

Уже в древнем римском праве  понятие договора купли-продажи  разделяло обязательственный момент (принятие на себя продавцом обязательства  предоставить покупателю обладание  продаваемыми вещами) и момент получения  покупателем права на вещь. Последний  результат (получение покупателем  непосредственного права на вещь) основывался на особом титуле, каким  являлась фактическая передача проданной  вещи покупателю. Это и есть вещный момент в понятии договора купли-продажи. Вещный момент в понятии договора купли-продажи имеет особое значение по сравнению с обязательственным, так как римляне прилагали  конструкцию переноса права только к собственности и никогда к обязательствам . Не всякий договор , понимая его как согласное выражение воли (соглашений) двух противостоящих сторон, направленное на установление правовой связи, которое составляет содержание обязательства , признавался в римском праве в качестве основания для возникновения обязательства , защищаемого иском.¹

Традиции  римского права продолжаются в странах с континентальной  системой права, т.е. договор купли-продажи  как обязательственный договор  не может быть понят без элементов  вещного права, посредством которых  передается собственность на вещь и  на деньги.

Однако в отличие от римского права в современном праве  обязательственный элемент играет особую роль вместо вещного. Обязательственный  момент данного договора выражается правопритязанием сторон. Договор купли-продажи лишь порождает соответствующие правопритязания сторон о передаче, предоставлении и оплате. Порожденные договором купли-продажи обязательственно-правовые притязания нуждаются еще в своей реализации, т.е. фактически передаются купленная вещь, право собственности на нее и деньги.

В законодательстве используется термин "одна сторона обязуется", который  явно выражает обязательственный характер договора купли-продажи. По этому договору стороны принимают на себя обязанности, в том числе обязанности по передаче вещи и права собственности  на нее. Это совершенно необходимо потому что:

• во-первых, заключение договора купли-продажи является одним из основных способов приобретения права собственности, однако нормы вещного права не предназначены для регулирования всех возникающих из него отношений, которые в настоящее время могут носить очень сложный характер, например отношений по поводу качества, гарантии, срока годности и т.п. Здесь, стороны должны согласоваться и принять на себя соответствующие обязанности либо согласны применить нормы, предусматривающие эти обязанности.
• во-вторых, в современных условиях широко заключаются договоры купли-продажи, момент исполнения которого не совпадает с моментом заключения, а также в отношении товаров, не имеющихся в момент заключения договора, поэтому необходимо усиливать обязательственный момент как в целях обеспечения его исполнения, так и удовлетворения потребностей оборота в расширении сферы применения договора купли-продажи;
• в-третьих, обязательственный момент в понятии договора купли-продажи очень важен для укрепления стабильности развитого рынка посредством договорной дисциплины, поскольку именно в обязательстве может быть успешно решен такой сложный вопрос, как ответственность и последствия при неисполнении или ненадлежащем исполнении передачи вещи и права собственности на нее.

           Перенос права собственности на имущество характеризуется строгим формализмом, необходимым для придания акту всеобщего значения,  только общепризнанный порядок отчуждения может обеспечить реальный эффект приобретения, то есть поставить приобретателя в такое положение по отношению к вещи, когда устраняется любое третье лицо. Перенос собственности осуществляется именно волей отчуждателя и требует перехода к приобретателю публично признанной связи с вещью. Выражение "передать вещь", употребляемое наряду с "перенести собственность", указывает не просто на материальный акт передачи, но и подчеркивает смену субъекта права при индентичности объекта.  Вещь переходит к приобретателю со всеми особенностями ее юридического положения, включая обремененность ее сервитутами и другими правами третьих лиц.

        Купля-продажа – основное обязательство, обеспечивающее товарооборот². Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Договор купли-продажи играет ведущую роль в опосредовании международных экономических отношений в сфере внешней торговли.

 Договором купли-продажи называется  соглашение, в силу которого одна  сторона (продавец) обязуется передать  вещь (товар) в собственность другой  стороне (покупателю), а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму (цену) (ст 454 ГК РФ).³ Договор купли-продажи – это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте.

Договор купли-продажи Гражданский  кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. Ранее самостоятельные договорные типы стали пониматься как разновидность  договора купли-продажи. Например, розничная  купля-продажа, поставка, энергоснабжение  и т.д.

По ГК РФ вопрос о том, что продается  и покупается, считается согласованным  сторонами, если из их договора можно  установить наименование и количество товара. По смыслу п. 1 ст.465 ГК условие о количестве товара может быть согласовано путем установления в договоре порядка его определения⁴. Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. 

Сказанное не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи  требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие  требования предъявляются в Гражданском  Кодексе Российской Федерации, например, к договорам энергоснабжения  и продажи предприятий. Более  того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения  ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).