Элементы договора купли-продажи

Применительно к продаже жилых помещений  законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор ( ст. 558 ГК РФ). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности ( ст. 551 ГК РФ  ).

Отнесение морских, космических, воздушных судов  к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена  является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при  ее отсутствии договор считается  незаключенным¹⁸. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Таким образом, элементами договора купли продажи  недвижимости являются, стороны, предмет (недвижимость), форма, цена.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

 

2. 1. Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

Сам термин «недвижимое имущество» появился в  российском законодательстве сравнительно недавно, а легитимного определения  не существовало вовсе¹⁹. Указ Петра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земной поверхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи²⁰. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в  ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне  реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества  на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана  связь с землей. Однако Основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 130 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

В связи  с развитием рыночных отношений  в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан  и юридических лиц значительно  возросла. Недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот²¹

 Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью.

Недвижимые  вещи являются обычно сложными, так  как состоят из совокупности разнородных  вещей, образующих единое целое и  используемых по одному назначению. Среди  «традиционной» недвижимости только земельный  участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится  к простым вещам²². При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимость  обладает повышенной экономической  ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для  длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Спецификой  недвижимого имущества является возможность использования этого  имущества только в условиях более  или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с  землей и предназначенных для  перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое  пространство.

В ст. 130 ГК к видам недвижимости относятся  земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности  недвижимости относится ее неразрывная  связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также  рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что  ни участки недр, ни водные объекты  вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное  назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в  качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.²³

Вместе  с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним  относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты (искусственные спутники, космические  корабли и т.д.).

Юридическое признание указанного имущества  в качестве недвижимого (хотя оно  по своей физической сути является движимым) обусловлено тем, что оно  является дорогостоящим и поэтому  требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств  раскрываются в соответствующих  уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового  мореплавания определяет морское судно  как «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в  целях торгового мореплавания» (ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные  для запуска в космос.

Перечень  недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Право частной  собственности охраняется законом²⁴. Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).

Так, собственники жилых помещений вправе распорядиться  своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. В тоже время собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Нежелание собственника имущества содержать свое имущество в надлежащем состоянии способно причинить вред третьим лицам²⁵

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи (в том числе  и недвижимые) делятся на изъятые  из оборота (т.е. те, которые не могут  переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят  от одного лица к другому при наличии  специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в  качестве объектов, которые отчуждаются  или переходят от одного лица к  другому иными способами в  той мере, в какой их оборот допускается  законами о земле и других природных  ресурсах.

Отдельные виды объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно Закона РФ «О недрах» недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью²⁶ Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительной собственности государства  являются также леса. Как следует  из ст. 12 Лесного кодекса, оборот лесного  фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь  за собой отчуждение участков лесного  фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Государство устанавливает специальные лесохозяйственные регламенты об использовании лесов. Невыполнение гражданами, юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка или договоров купли-продажи лесных насаждений, а также принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования лесным участком или безвозмездного срочного пользования лесным участком²⁷. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

• земли  общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;

• земли  оздоровительного и историко-культурного  назначения; земли, предоставленные  для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;

• земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

При продаже  предприятия-должника из состава его  имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имущество  специального назначения, не подлежащее приватизации, и объекты социально-коммунальной сферы.

Характеризуя так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать  на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость  и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует  введения определенных ограничений  оборота-способности, так как  необходимо строгое соблюдение  их целевого назначения и учет  экологических требований;

2) связанность  с землей таким образом, что  их перемещение повлечет за  собой ущерб назначению либо  является крайне дорогостоящим  (вне связи с землей эти объекты  недвижимостью не считаются);

3) наличие  индивидуальных признаков (в первую  очередь местонахождение на определенном  земельном участке);

4) использование  исключительно в соответствии  с их целевым назначением.²⁸

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это  зависит от того, заключают ли стороны  договор в отношении одной  или нескольких индивидуальных вещей  или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор  в отношении судов одного типа, которые могут определяться в  договоре родовыми признаками.

Таким образом, можно выделить следующие разновидности  недвижимости, обладающие определенными  особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) предприятия как имущественные комплексы; 6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

2.2. Государственная регистрация перехода  права собственности                    на   недвижимое имущество

 

Составной частью более строгого режима недвижимого  имущества является его государственная  регистрация. Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или  прекращения прав на недвижимое имущество  в соответствии с ГК РФ. Государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке (ст.2 Федерального Закона Российской Федерации  « О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)²⁹.

Применительно к договору продажи недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила  о государственной регистрации  перехода права собственности, исключающие  применение некоторых общих положений  ГК РФ о государственной регистрации  сделок и договоров, а именно: положение  о том, что сделки с землей и  другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в  случаях и в порядке, предусмотренных  ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.164 ГК РФ); и положение  о том, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).