Выселение

·        жилое помещение должно отвечать состоянию здоровья нанимателя и членов его семьи, постоянно проживающих с ним в одном жилом помещении, то есть оно может быть предоставлено с превышением нормы предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ч.2 ст.58 ЖК РФ);

·        благоустроенное жилое помещение, предоставляемое выселяемому гражданину в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч.3 ст.89 ЖК РФ).

В той ситуации, когда во всех указанных случаях наниматель отказывается от выселения, орган государственной власти или орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о принудительном выселении из занимаемого жилого помещения. Обращаясь с таким иском, соответствующий орган должен указать другое благоустроенное помещение, которое будет предоставлено нанимателю вследствие его принудительного выселения. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает требованиям п. 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" - в иске должно быть отказано. Принимая решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении, суд в резолютивной части решения должен указать жилое помещение, предоставляемое ответчикам.

3. Выселение с предоставлением гражданам другого жилого помещения 

Согласно жилищному  законодательству РФ выселение с  предоставлением другого жилого помещения выселяемому гражданину и постоянно проживающим с  ним членам его семьи производится в следующих случаях [9]:

Первым из низ является невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги. Обязанность нанимателя вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа месяца следующего за прожитым содержится в п.1 ст.155[10] ЖК РФ.

Ст.678 ГК РФ [11] также определяет обязанность нанимателя по договору найма жилого помещения по внесению платы за пользование жилым помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит  из платы за пользование жилым  помещением (плата за наем) и платы  за содержание и ремонт жилого помещения, включая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, в том числе поставки бытового газа в баллонах, отопление и т.д. Оплата жилья и коммунальных услуг осуществляется на основании разработанных Правительством РФ основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства и ежегодных федеральных стандартов.

Договор социального  найма жилого помещения может  быть расторгнут по требованию наймодателя  и допускается это в судебном порядке в случае невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п.1 ч.4 ст.83 ЖК РФ). В этом случае наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие[12]. 

Ранее подобная норма  была закреплена только в ГК РФ. При  этом, согласно статье 90 ЖК РФ, законодатель не обязывает наймодателя представлять взамен именно благоустроенное жилое помещение[13].

Но, необходимо отметить, что по показаниям практики, суды, установив уважительные причины образования задолженностей свыше шести месяцев, отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора социального найма, но при этом удовлетворяют требования о погашении задолженностей. В качестве уважительных причин признаются длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи детей, инвалидов[14]. 

Второй вид: выселение  из служебных помещений граждан, которые попадают в перечень лиц, имеющих право на предоставление другого жилого помещения.

В соответствии со ст.103 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения по истечении срока  трудовых отношений, прохождения службы, пребывания на выборной должности либо досрочного прекращения указанных отношений не могут быть выселены  наниматели и члены их семей, попадающие в следующий перечень:

1) члены семьи военнослужащих, должностных  лиц, сотрудников органов внутренних  дел, органов федеральной службы  безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно - исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи умершего  работника, которому было предоставлено  служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Гражданам, указанным  в части 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте населенного пункта, где проживают эти люди, должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.

Выселение граждан из служебных  жилых помещений или жилых  помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляет прежний собственник или юридическое лицо, передающие жилые помещения.

Третий вид: с предоставлением  другого жилого помещения производится также выселение собственника заложенного жилого дома (квартиры) и членов его семьи в случае обращения взыскания на заложенный жилой дом (квартиру). Собственник жилого дома (квартиры), утративший жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложенное в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным, имеет право на предоставление жилого помещения в домах маневренного жилищного фонда.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое жилое помещение должно отвечать санитарно - гигиеническим требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Жилая площадь другого жилого помещения должна быть не менее того размера, который установлен в данном населенном пункте для постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (не ниже учетной нормы). При этом другое жилое помещение, предоставляемое нанимателю и членам его семьи, должно быть точно указано в решении суда о выселении нанимателя.

4. Судебное выселение без предоставления другого жилого помещения

Нормами действующего жилищного  законодательства установлен исчерпывающий  перечень оснований и порядок  выселения граждан из занимаемого  ими жилого помещения, которые обеспечивают соблюдение конституционного запрета против произвольного лишения жилища, закрепленного в ч.1 ст.40 Конституции РФ, в целях реализации права каждого на жилище[16].

В рамках жилищного законодательства установлены следующие случаи выселения  граждан из занимаемого жилого помещения без предоставления взамен другого жилого помещения.

Основанием для расторжения  договора социального найма по инициативе наймодателя является бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п.2 ч.4 ст.83 ЖК РФ). К таким гражданам относятся:

1. члены семьи нанимателя (ст.69 ЖК РФ);

2. временные жильцы (ст.80 ЖК РФ);

3. поднаниматели (ч.4 ст.79 ЖК РФ).

В соответствии со ст.91 ЖК РФ (для договора социального найма) и ч.2 ст.687 ГК РФ (для договора коммерческого найма) в том случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически (2 раза и более) разрушают или портят жилое помещение, выселение виновных лиц по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится без предоставления другого жилого помещения. Следует заметить, что перед тем, как выселить виновных лиц, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если наниматель жилого помещения и члены его семьи после предупреждения наймодателя не устраняют этих нарушений, то тогда по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц они выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

П.2 ст.91 ЖК РФ гласит: без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным [17].

При этом, согласно ч.2 ст.91 ЖК РФ, суд имеет право выселить таких родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети, только в том случае, если суд отдельно укажет на невозможность и недопустимость проживания их совместно с детьми. Факт же лишения родительских прав сам по себе, как следует из норм жилищного и семейного законодательства, не является основанием для выселения. 

В судебном порядке рассматриваются  дела о выселении без предоставления другого жилого помещения члена жилищного кооператива и проживающих с ним членов его семьи при отказе в добровольном порядке освободить жилое помещение в случае утраты права пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива (ст.133 ЖК РФ).

При этом член жилищного  кооператива, не выплативший полностью  паевого взноса и исключенный  из жилищного кооператива решением общего собрания членов жилищного кооператива  в результате грубого неисполнения без уважительных причин своих обязанностей, а также проживающие с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива.

Еще одним основанием для расторжения договора социального  найма по инициативе наймодателя  является использование жилого помещения  не по назначению (п.4 ч.4 ст.83 ЖК РФ).

Поскольку жилое помещение  предназначено для проживания граждан, то всякое иное его использование, связанное, например, с размещением в жилых  помещениях промышленных производств, а также в соответствии с правилами  пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ, можно квалифицировать как использование жилого помещения не по назначению.

Согласно ч.2 ст.35 и  ч.1 ст.91 ЖК РФ в случае, если граждане используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то по требованию собственника жилого помещения либо наймодателя после их предупреждения об устранении перечисленных нарушений они подлежат выселению на основании решения суда.

При этом ЖК РФ на содержит нормы, устанавливающей форму предупреждения граждан об устранении нарушений  правил пользования жилым помещением.

Поскольку закон не требует  какой - либо определенной формы, в которой  собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, то в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч.2 ст.35 и ч.1 ст.91 ЖК РФ, в суд могут быть представлены любые доказательства, свидетельствующие как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения.

Перечисленные основания  носят исчерпывающий характер и  расширительному толкованию не подлежат [18].

Выселение из специализированных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях также имеет свои особенности. 

В случае расторжения  или прекращения договора найма  специализированного жилого помещения  граждане обязаны освободить занимаемое помещение. Если проживающие в таких  помещениях граждане отказываются освобождать их они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения, за исключением отдельных категорий граждан, перечисленных в ст. 103 ЖК РФ [19]. 

Помимо этого, нужно  отметить, что исходя из смысла ч.4 ст.103, ч.2 ст.102 ЖК РФ выселение при смене собственника на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также при передаче такого жилого помещение в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу осуществляется только по иску прежнего собственника или юридического лица, передающих соответствующие жилые помещения [20].

Также в судах разрешаются  споры о праве на жилое помещение, в частности дела о выселении  граждан, у которых нет права  на жилье или оно получено незаконно.