Понятие и общие положения договора аренды

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество  в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в  договоре не определены - в соответствии с назначением имущества . Арендатор должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и т. п.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений  или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом. В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества

Содержание права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Его пределы во многих случаях определяются особенностями предмета аренды. Так, арендаторы земельных участков имеют возможность использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда имеют право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участков лесного фонда.

Многие полномочия, входящие в содержание права аренды, могут быть определены сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно из дозволений закона. Так, осуществляя пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить в него улучшения, т. е. изменения в состояние имущества, повышающие эффективность его использования, расширяющие возможности применения или иным образом повышающие стоимость сданного внаем имущества1. К числу улучшений можно отнести установку на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройку над производственным корпусом, повлекшую расширение производственных площадей, и т. п.

Улучшения делятся на отделимые  и неотделимые. В приведенном  примере первое улучшение является отделимым, а второе - неотделимым. Согласно ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено самим договором. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Улучшения арендуемого имущества  необходимо отличать от переоборудования, переоснащения или перепланировки предмета аренды. Последние могут иметь место только с согласия арендодателя, а по отношению к недвижимому имуществу- также и с согласия соответствующих публичных органов. Вследствие сказанного нельзя отнести к улучшениям, например, переоборудование помещения художественной мастерской под банковский офис, замену оборудования на арендованном предприятии.

Арендатору принадлежит право  собственности на плоды, продукцию  и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором. В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отношений.

В период пользования и владения арендованным имуществом арендатору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, •а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК, другими законами или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Право на выкуп арендованного имущества может быть оговорено в дополнительном соглашении, заключенном между арендодателем и арендатором.

Праву арендатора на пользование  нанятым имуществом (праву аренды) присущи в определенных случаях признаки абсолютности: оно обладает свойством следования за нанятым имуществом; его субъекту предоставляется преимущественное полномочие на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, на ее выкуп. Однако, несмотря на все перечисленное, принадлежащее арендатору право пользования чужим имуществом является обязательственным, ибо оно во всех случаях является правом, предоставленным на определенное время. Поэтому передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество

3. Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения  обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок .

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего. Если арендатор фактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т. п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т. п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный  на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным  законом или определенным в договоре в соответствии с законом и  существом договора аренды как срочной сделки. Согласно ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3 более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4 е производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1. арендодатель не  предоставляет имущество в пользование  арендатору либо создает препятствия  пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное арендатору  имущество имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не  производит являющийся его обязанностью  капитальный ремонт имущества  в установленные договором аренды  сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4. имущество в силу  обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, окажется в состоянии,  не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований  досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с ГК. Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении  договора аренды по общему правилу  прекращается и заключенный в  соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет  право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог  права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

При прекращении договора аренды в соответствии с ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Выводы:

1. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда".
2. Договор имущественного найма предопределяет письменную форму; ответственность сторон участников, их права и обязанности; права на изменение и дополнение в соглашение; договор является возмездным и консенсуальным. Данные характеристики регламентируются ГК КР.(гиперссылка на Нормативно-правовые акты КР)
3. Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Существует досрочное прекращение договора, по истечении срока договора, продление срока договора.  Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок .

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Кыргызской Республики принята на двенадцатой сессии Верховного Совета Республики Кыргызстан двенадцатого созыва 5 мая 1993 г., изложена в Законе Кыргызской Республики «О новой редакции Конституции Кыргызской Республики» от 23  октября  2007 года № 157, принята референдумом Кыргызской Республики 21 октября 2007 г.
2. Закон Кыргызской  Республики «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Кыргызской Республики» в редакции Законов КР от 29 апреля 1997 года N 29, 15 октября 1997 года N 76, 2 декабря 1998 года N 148, 2 июня 1999 года N 43, 21 июля 1999 года N 83, 27 ноября 1999 года N 131, 18 января 2000 года N 24, 29 сентября 2000 года N 79, 28 июня 2001 года N 61, 21 января 2002 года N 9, 22 июня 2002 года N 109. 17 февраля 2003 года №39, от 27 марта 2003 года № 65, 2 июня 2008 года №  107, 19 января 2009 года № 7.

Специальная литература:

1. Алексеев С.С. Гражданское право в современную эпоху. – М.: Юрайт, 2005.
2. Брагинский М.И., Договорное право: Общие положения, М., 2006г.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу. Новый Гражданский кодекс Кыргызской Республики. 2008 г.

Учебники

2. Гражданское право России. Т.1 (под редакцией М.И.Брагинского) М. 1996, 1999г.
3. Гражданское право / А.М. Белякова, С.Н.Гендзехадзе и др.; Под ред. П.Е.Орловского и С.М. Корнеева: В 2-х т. Т.1. М., 1969.
4. Гражданское право России: Курс лекций. – Ч. 1 / Под. ред. О.Н.Садикова. – М., 2005.
5. Гражданское право: Учебник. – Ч. 1 / Под. ред. А.Г.Калпина и А.И.Масляева. – М., 2007.
6. Гражданское право / А.М. Белякова, С.Н.Гендзехадзе и др.; Под ред. П.Е.Орловского и С.М. Корнеева: В 2-х т. Т.1. М., 1969.
7. Гражданское право Республики Казахстан. Учебное пособие (часть Общая). 2-ое издание, дополненное и измененное. Отв.ред. Тулеугалиев Г.И., Мауленов К.С., – Алматы: Институт международного права и международного бизнеса «Данакер», 2004.