Понятие и общие положения договора аренды

 

 

 

 

Вопросы на обсуждение:

1. Договор имущественного найма в римском праве и современном зарубежном законодательстве.
2. Правовое регулирование передачи имущества в пользование. Объекты и субъекты договора. Предмет и сроки договора имущественного найма.
3. Форма и государственная регистрация.
4. Права и обязанности сторон по договору. Нарушение и расторжение договора.
5. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
6. Правовое регулирование отдельных видов аренды.

 

Контрольные вопросы на самопроверку (на зачет, экзамен)

К теме "Договор аренды "

-Как определяется  договор аренды и какова цель  этого договора?

-К какому  виду договоров относится договор  аренды?

-Субъекты  договора  аренды?

-Предмет договора  аренды?

-Объекты договора  аренды?

-В какой форме  заключается договор аренды?

-Как определяются  существенные условия договора  аренды?

-Как определяется срок при заключении договора аренды?

-Права и обязанности  арендодателя?

-Права и обязанности  арендатора?

-Кто должен  производить ремонт имущества,  сданного в аренду?

-Основания прекращения  договора аренды?

-В каких случаях  договор аренды может быть  расторгнут досрочно?

-Как решается  в законе вопрос о праве  арендатора  на  заключение   аренды на новый срок после  окончания срока аренды?

-Какие виды  аренды предусмотрены действующим  ГК КР?

 

 

 

 

 

 

 

Правовая  ситуация № 1

Госкомимущество  передал  в   аренду  ОсОО   «Лагуна»   нежилое  помещение   в отдельно стоящем здании сроком на пять лет. Через год право заключить договор аренды

на все  здание сроком на 25 лет было продано  на конкурсе акционерному обществу «Камкор». Последнее при размещении в здании обнаружило факт наличия в нем другого арендатора и потребовало у ОсОО «Лагуна» уплачивать арендную плату в увеличенном размере или освободить занимаемое помещение. ОсОО «Лагуна», в свою очередь, отказалось в суд с иском о признании конкурса по продаже права заключить договор аренды недействительным. Решите дело.

Правовая  ситуация № 2

В бюро проката обратился  индивидуальный предприниматель Чалов, пожелавший получить напрокат сроком на один месяц пылесос, необходимый  ему для ведения своей деятельности по уборке офисных помещений, поскольку его собственный пылесос сломался и находится в ремонте. Бюро проката отказалось заключить договор, ссылаясь на то, что в процессе предпринимательской деятельности имущество изнашивается гораздо интенсивнее, чем в быту, и это совершенно не учтено в тарифах, установленных бюро. Чалов обратился в суд с иском о понуждении бюро проката к заключению соответствующего договора и о взыскании убытков, причиненных простоем в его деятельности, в размере среднедневного дохода, умноженного на число дней простоя.

Решите  дело. Изменится ли решение, если речь пойдет о прокате токарного станка?

 

Внимательно прочитайте сущность задач и, ссылаясь на гражданский кодекс, разрешите их по существу.

 

Задачи:

1. Ганс Миллер получил  в аренду принадлежащий Штромбаху земельный участок площадью 10 га с домом и всеми хозяйственными постройками сроком на 10 лет, о чем был составлен соответствующий договор и надлежащим образом зарегистрирован. На земельном участке было 4 га пахотных земель, луга для выпаса скота, лес. Отдельным соглашением предусматривалась сдача в аренду сельскохозяйственных животных, на разведение и торговлю которыми было сориентировано хозяйство Штромбаха.

     Арендная  плата подлежала уплате поквартально.

     После года  аренды арендатор решил построить еще один сарай, для чего начал пилить деревья в лесу, распахивать предназначенные для выпаса скота земли, сдавать на мясозаготовки стадо. Когда собственник узнал об этом и приехал в имение для проверки состояния дел, арендатор не пустил его на участок, заявляя, что арендную плату он выплачивает регулярно без задержек, собственник получает доход с имения, а остальное не должно его беспокоить.

Вопрос: По закону ли поступает  арендатор, если «да», то по какому и  на основании чего, если нет –  почему, на основании чего? Определите правовую формулировку данной ситуации.

 

2. ОсОО «Симуло» на  земельном участке, принадлежащем  фирме «Фабер», с ее согласия  построило 10 складов, оборудованных  для хранения продовольственных  товаров. За месяц до окончания  строительства «Симуло» заключило договор имущественного найма с фирмой «Фабер», по которому «Фабер» получало право возмездного пользования складами в течении 15 лет за плату по поставкам, порядок исчисления которых был установлен в договоре со скидкой в размере арендной платы на землю, по площади равной площади первых этажей складов.

Вопрос: Какую юридическую  оценку можно дать этому договору, если в нем содержится одна из следующих  оговорок: а) арендатор складов имеет  право не позднее 15-го года аренды приобрести в собственность все 10 складов или то количество, которое сочтет необходимым, по цене на 5% ниже балансовой стоимости склада за вычетом арендной платы за время аренды; б) арендатор складов обязан не позднее 15-го года аренды приобрести в собственность все 10 складов или то количество, которое сочтет необходимым, по цене на 5% ниже балансовой стоимости склада за вычетом арендной платы за время аренды; в) арендатор складов имеет право не позднее 15-го года аренды передать в собственность собственнику складов земельный участок по рыночной цене, за вычетом арендной платы, полученной за все время аренды складов.

 

Решите спор.

Работа  по составлению договоров

Составить договор аренды (образец) (ссылка на образцы документов по договору найма) 

Тест 1

 

Что такое договор аренды:

А) Договор аренды –  это договор, при котором одна сторона (арендодатель) обязуется

предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату  во временное пользование и владение или во временное пользование;

Б) Договор аренды – это договор, при котором одна сторона (заказчик) обязуется предоставить другой стороне (заемщик) имущество за плату во временное пользование и владение или во временное пользование.

 

Тест 2.

Определите объекты  имущественного найма:

А) земельные участки, участки недр и другие обособленные природные объекты;

Б) предприятия и другие имущественные  комплексы;

В)здания сооружения, оборудования;

Г) транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования;

Д) все перечисленные  выше.

 

Тест 3.

 Форма  договора:

А) письменная;

В) устная;

Г) и письменная, и  устная.

 

Тест 4.

Срок договора:

А)  определяется договором;

Б)определяется законом;

В) не устанавливается 

 

Тест 5.

Плата за пользование  имуществом. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды:

А) определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или  единовременно

Б) установленной доли полученных в результате использования нанятого имущества продукции, плодов или  доходов

В) предоставления нанимателем определенных услуг

Г) передачи нанимателем ноймодателю  обусловленного договором вещи в  собственность или в наем

Д) возложения на нанимателя обусловленных  договором затрат по улучшению нанятого имущества.

Д) Аи Б

Е) все перечисленные  выше.

 

Тест 6

Досрочное расторжение  договора имущественного найма по требованию наймодателя может быть расторгнут судом в случаях, когда наниматель:

А) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или  назначением имущества либо с  неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом

Б)Не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором , а при его отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом или договором обязанность производства капитального ремонта лежит на нанимателе.

В) не может быть расторгнут до истечения  срока договора

 

Тест 7

Возврат имущества наймодателю  при прекращении договора имущественного найма

А) возврата не происходит

Б) возврат происходит по условиям договора

 

Тест 8

Улучшение нанятого имущества  кому принадлежат:

А) наймодателю

Б)нанимателю

В) тому кому обусловлено  договором

 

Тест 9.

Ответственность наймодателя за недостатки сданного в наем  имущества:

А)  наймодатель отвечает за недостатки сданного в наем имущества, полностью или частично препятствующим пользованию им, даже если во время  заключения договора имущественного найма  он не знал об этих недостатках

 Б)  при обнаружении таких  недостатков наниматель вправе  по своему выбору:

1)потребовать от наймодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерно  уменьшения наемной платы, либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества;

2)непосредственно удерждать сумму  понесенных им расходов на  устранение недостатков;

3) потребовать досрочного расторжения  договора;

В) Не несет никакой ответственности;

Г) А и Б.

 

Тест 10.

Право третьих  лиц на сдаваемое в наем имущество:

А) не имеют никаких  прав, или имеют но частично;

Б) передача имущества  в наем не является основанием для  прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество;

В) При заключении договора имущественного найма  наймодатель  обязан предупредить нанимателя о всех правах третьих лиц на сдаваемое в наем имущество (сервитут, право залога).

Г) определяются договором;

Д)  все пере численные  выше;

Е) Б, В.

 

 

 

 

 

 

 

 

Методические  рекомендации по изучению лекции на тему: «Общие положения договора аренды»

1. При изучении первого вопроса необходимо обратить внимание на выявление сущности и значения понятия Договора, ссылаясь на материалы электронного учебника лекции, в которой  более подробно рассматривается данный вопрос. С дополнительным материалом можно ознакомиться в разделе «Библиотека», «Глоссарий», «Слайд-шоу», «Нормативные правовые акты». Данный вопрос раскрывает основные понятия аренды, регулируемые законодательством КР.
2. При рассмотрении второго вопроса студенту необходимо внимательно изучить правовую базу регулирования договора аренды, где особенно четко выражены содержание и исполнение договора аренды.
3. Третий вопрос раскрывает особенности прекращения договора аренды. Для более подробного изучения студенту необходимо рассмотреть ГК КР, где указываются правовые особенности прекращения или досрочного расторжения договора.

 

 

Методические рекомендации по выполнению практических заданий на тему: «Общие положения договора аренды»

1. Для выполнения практического задания студенту необходимо изучить лекционный материал со всеми его прилагающими. Вследствие чего студенту будет намного легче составить образец договора Аренды.
2. Изучив содержание и исполнение договора аренды, студенту следует применить свои знания при составлении примерного образца договора аренды
3. При составлении образца договора аренды и решения практических задач по данной теме студент должен применить правовую основу прекращения договора.

(Практические  задания  данной темы оцениваются в 1 балл).

Ответьте на вопросы  самопроверки и решите задачи.