Правовой статус товарищества собственников жилья

министерство образования  и науки российской федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Восточно-Сибирский  государственный университет технологии и управления»

Институт экономики  и права

Юридический факультет

Кафедра «Гражданское право»

 

 

 

 

Реферат на тему: 
Правовой статус товарищества собственников жилья

 

Выполнил: Серебрбков А.В 
Проверил: Шагжиева О.Ч

 

 

Улан-Удэ  
2012

 

Товарищество  собственников жилья - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.

ТСЖ - некоммерческая организация, объединение  собственников помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, обеспечения  эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном  доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Создание  собственниками жилых и нежилых  помещений специализированных организаций  для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего  СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников  жилых помещений с правами  юридического лица для управления многоквартирными домами.

ТСЖ нельзя признать абсолютно новой  для России формой управления многоквартирными домами. Появление первых жилищных товариществ относится к 20 гг. прошлого столетия. Оно имело целью, так  же, как и на современном этапе, возложить обязанности по надлежащей эксплуатации многоквартирных домов  на лиц, владеющих жилыми помещениями, освободив от этих обязанностей государство. Правда, в отличие от современной  действительности речь шла не о создании объединений собственников жилых помещений, а о привлечении к управлению лиц, являющихся нанимателями.

До  вступления в силу действующего ЖК РФ правовое положение ТСЖ регулировалось ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах  собственников жилья".

ТСЖ действует на основании устава. При  этом законодательство не предусматривает  специальных требований к его  содержанию. Соответственно, должна применяться  ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения  в устав отдельных положений  следует из некоторых статей Жилищного  кодекса РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ предусматривает, что уставом определяется порядок  созыва общего собрания ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - что уставом наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов ТСЖ и др.

В целях содействия более активному  распространению товариществ собственников  жилья Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья.

Собственники  помещений в одном многоквартирном  доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускается также создание одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных  домов, помещения в которых принадлежат  различным (не менее чем двум) собственникам  помещений в многоквартирном  доме. Такое объединение допустимо, если дома расположены на общем земельном  участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, имеют  общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.

Создание  ТСЖ возможно путем объединения  нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых  домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Таким образом, в одном ТСЖ могут  объединяться только собственники расположенных  на едином земельном участке или  граничащих друг с другом участках строений. Подобное правило есть и  в законодательстве других государств, в частности Украины. В законодательстве Беларуси действует аналогичное  правило, однако есть исключение: если отдельная часть здания имеет  изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается  создание одного товарищества собственников  для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.

По  российскому законодательству членами  ТСЖ могут быть граждане, юридические  лица, публичные образования - собственники как жилых, так и нежилых помещений  многоквартирного дома.

Товарищество  собственников жилья может быть создано не только на базе уже находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в случае, когда строительство  дома еще не завершено (ст. 139 ЖК РФ). Товарищество в этих случаях создается  лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения  в таких домах. В теории возможность  создания ТСЖ в строящемся доме оценивают  неоднозначно. Преимуществом является возможность изначально контролировать состояние здания, однако с теоретической  точки зрения создание товарищества невозможно, так как еще отсутствуют  объект управления и, соответственно, лица, которые имеют статус собственников  помещений.

Законодательство  прямо не предусматривает возможности  создания ТСЖ одним лицом, равно  как и не устанавливает требования к минимальному количеству участников, указав лишь, что решение о создании должно быть принято собственниками, обладающими более чем 50% голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Указанным количеством  голосов может обладать и одно лицо, например застройщик.

Подтверждением  необходимости наличия хотя бы двух участников служит определение ТСЖ, данное в ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ признается объединение собственников помещений  в многоквартирном доме для совместного  управления.

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений  многоквартирного дома или соответственно собственников нескольких многоквартирных  домов или расположенных близко зданий. На том же собрании большинством голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном  доме утверждается устав ТСЖ.

Поскольку на ТСЖ не распространяются положения  Закона о некоммерческих организациях, для регистрации ТСЖ не требуется  принятия решения о регистрации  органом юстиции. Регистрация производится в общем порядке, предусмотренном  ФЗ от 8 августа 2001 г. "О государственной  регистрации юридических лиц  и индивидуальных предпринимателей".

ТСЖ - организация, основанная на членстве. Число членов ТСЖ должно превышать 50% голосов от общего числа голосов  собственников помещений в многоквартирном  доме (ч. 3 ст. 135 ЖК). Количество голосов  каждого из собственников определяется исходя из размера его доли в праве  общей собственности на общее  имущество многоквартирного дома.

Круг  возможных членов ТСЖ ограничен - ими могут являться собственники жилых и нежилых помещений  многоквартирного дома. Соответственно, в товарищество не могут вступить наниматели и арендаторы помещений, а также иные лица.

Членство  в ТСЖ является добровольным. Оно  возникает у собственника помещения  в многоквартирном доме на основании  заявления о вступлении в ТСЖ. При приобретении жилого помещения  в доме, где создано ТСЖ, новый  собственник вправе вступить в товарищество. Отказаться принять в члены товарищества нового собственника ТСЖ не может.

Следует отметить, что Закон о товариществах  собственников жилья содержал положение  о возникновении членства с момента  регистрации товарищества у всех проживающих в кондоминиуме домовладельцев (п. 1 ст. 32). Впоследствии это положение  было признано не соответствующим Конституции  РФ, поскольку устанавливало обязательность членства в

 

товариществе собственников жилья (Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П). До сих пор в теории высказываются различные мнения о целесообразности и допустимости обязательного членства в ТСЖ. К примеру, С.Г. Певницкий полагает, что "исходя из сути и правовой природы ТСЖ оно не является общественным объединением в смысле ст. 30 Конституции РФ, так как оно предназначено для исполнения общественно значимой функции по безопасному содержанию жилых помещений".

Судья Конституционного Суда РФ Б.С. Эбзеев, выразивший Особое мнение по вопросу о конституционности положения об обязательном членстве в ТСЖ, обосновал его отсутствием принудительного характера членства в ТСЖ в смысле, придаваемом понятию принуждения ст. 30 Конституции РФ. В частности, приобретение жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, предлагалось считать косвенным выражением согласия на вступление в товарищество. Конечно, данная позиция представляется весьма уязвимой. Однако "недобровольные объединения" известны и отечественному, и мировому правопорядку; к ним относятся различного рода саморегулируемые организации, адвокатские и нотариальные палаты, национально-культурные автономии и др. Обязательный порядок участия в таких объединениях определяется необходимостью обеспечения общественных интересов.

Что касается ТСЖ, то в его создании присутствует не только частный, но и публичный  интерес. Последний заключается в формировании эффективной системы управления многоквартирными домами, что поможет освободить бюджеты от расходов на поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии, обеспечить своевременную оплату предоставляемых собственникам жилых и нежилых помещений коммунальных услуг.

К тому же, не являясь членом ТСЖ, собственник  находится в невыгодном положении, так как не участвует в общих  собраниях членов ТСЖ и не может  влиять на принятие решений, но обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт, размер которых устанавливается  общим собранием членов ТСЖ. Таким  образом, добровольность членства предполагает лишь свободу принятия решения об участии в организации, но не избавляет  собственника жилого или нежилого помещения  от исполнения решений товарищества, касающихся вопросов эксплуатации и  ремонта многоквартирного дома.

Законодательство  ряда зарубежных стран (например, Финляндии, Нидерландов) предусматривает обязательное членство в подобных ТСЖ организациях. Положение об автоматическом возникновении  членства в товариществе при приобретении права собственности на жилое или нежилое помещение содержится в белорусском законодательстве.

Следует отметить, что если рассматривать  ТСЖ как потребительский кооператив, придется согласиться с исключительно  добровольным порядком вступления в  него, поскольку добровольность объединения  указана в п. 1 ст. 116 ГК РФ как один из квалифицирующих признаков кооператива.

ТСЖ относится к организациям, обладающим имуществом на праве собственности. Имущественную базу ТСЖ составляет принадлежащее ему на праве собственности  движимое и недвижимое имущество, необходимое  для осуществления его функций, в том числе средства товарищества собственников жилья.

Существенная  часть средств товарищества имеет  строго целевое назначение и предназначена  для оплаты коммунальных услуг, профилактических и ремонтных работ, необходимых  для поддержания в надлежащем состоянии многоквартирного дома, и  не может расходоваться на нужды  самого товарищества.

Одним из источников средств на осуществление  задач ТСЖ являются платежи, вносимые собственниками на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Порядок установления данных платежей определяется ЖК РФ, а также  Правилами содержания общего имущества  в многоквартирном доме, утвержденными  Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Следует отметить, что ТСЖ уполномочено на получение платежей на содержание и ремонт общего имущества только с собственников помещений. Однако во многих многоквартирных домах часть жилых помещений занимают наниматели по договору социального найма. В связи с этим возникает вопрос о праве ТСЖ получать платежи с нанимателей по договору социального найма. Согласно п. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Однако судебная практика трактует понятие "управляющая организация" исходя из п. 2 ст. 161 ЖК РФ и, соответственно, не относит ТСЖ и специализированные жилищные кооперативы к управляющим организациям. Так, в Определении ВАС РФ от 26 февраля 2009 г. N 16501/08 указывается, что товарищество собственников жилья не является управляющей организацией в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занимаемых нанимателями по договору социального найма и договору найма жилых помещений, а правоотношения по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги возникают между нанимателями и собственниками жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо уполномоченным собственником лицом в силу Постановления Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.

Полномочия  по приему платежей от нанимателей  по договору социального найма и  договору найма могут быть переданы товариществу по решению собственника (либо на основании соответствующего договора).

Некоторые исследователи полагают, что одним  из существенных отличий ТСЖ от потребительского кооператива является отсутствие в  товариществах паевых отношений. Члены  ТСЖ в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У  них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов и др.; ТСЖ в отличие от жилищного кооператива не является собственником общего имущества, а также помещений многоквартирного дома. Жилищный кооператив по крайней мере до полной выплаты его членами своих паев таким правом обладает.