Правовой статус товарищества собственников жилья

Согласно  ч. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ  может находиться недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами  многоквартирного дома. Спорным является вопрос о собственнике объектов, возведенных  ТСЖ за счет взносов его членов, например детской площадки, автостоянки  и т.п.

Согласно  п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества  в многоквартирном доме отнесено к разрешенной деятельности ТСЖ. При этом исходя из п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можно сделать вывод, что результат такого строительства должен быть включен в общее имущество многоквартирного дома, т.е. поступить в общую долевую собственность членов ТСЖ. Однако заслуживает внимания и иная позиция, согласно которой следует разделять строительство дополнительных (самостоятельных) объектов и объектов общего имущества в многоквартирном доме.

На  основании решения общего собрания членов ТСЖ в нем могут быть образованы специальные фонды (например, резервный), расходуемые на предусмотренные уставом цели.

Для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ). При этом свобода  осуществления отдельных видов  деятельности зависит от источника  финансирования. За счет взносов членов ТСЖ могут осуществляться лишь виды деятельности, связанные с управлением:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт  недвижимого имущества в многоквартирном  доме;

2) строительство дополнительных помещений  и объектов общего имущества  в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части  общего имущества в многоквартирном  доме.

В ч. 3 ст. 152 ЖК РФ указывается, что дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные  гл. 14 и уставом товарищества. Таким  образом, иные виды деятельности могут  осуществляться только за счет дополнительных доходов.

Органами  управления товарищества собственников  жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

Компетенция общего собрания ТСЖ определяется ст. 145 ЖК РФ. К ней отнесены наиболее существенные вопросы, касающиеся организации  деятельности товарищества, управления им, а также прекращения его  деятельности, а также основные вопросы  управления многоквартирным домом, включая осуществление распорядительных правомочий в отношении общего имущества  многоквартирного дома, определение  размера платежей членов товарищества.

Круг  вопросов, относящихся к компетенции  общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ). Общее  собрание может принять к рассмотрению любой вопрос, отнесенный к компетенции  правления товарищества.

Порядок созыва и организации общего собрания членов ТСЖ определяется ст. 146 ЖК РФ и уставом товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представители.

Решения по наиболее важным вопросам, касающимся существования и деятельности ТСЖ, общее собрание принимает не менее  чем двумя третями голосов  от общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся: принятие решений о реорганизации и  ликвидации товарищества; о получении  заемных средств, в том числе  банковских кредитов; о сдаче в  аренду или передаче иных прав на общее  имущество в многоквартирном  доме; определение направлений использования  дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Решения по остальным вопросам принимаются  большинством голосов от общего числа  голосов присутствующих на общем  собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его  заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

Уставом ТСЖ может быть предусмотрено  голосование посредством опроса в письменной форме или голосование  по группам членов товарищества в  зависимости от вида (жилое или  нежилое) принадлежащих им помещений  в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Правление вправе принимать  решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции  общего собрания собственников помещений  в многоквартирном доме и компетенции  общего собрания членов ТСЖ.

Правление избирает из своего состава председателя товарищества. Следует отметить определенное несоответствие положений Жилищного  кодекса, определяющих статус председателя правления. Согласно ст. 144 ЖК РФ к органам  ТСЖ отнесены только общее собрание и правление товарищества. В то же время согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. То есть председатель правления осуществляет функции единоличного органа управления товарищества. Исходя из сходства структуры и функций органов управления потребительских кооперативов, в частности ЖК и ЖСК, а также ТСЖ, очевидно, что везде председатель выполняет аналогичные функции, но в отношении жилищных потребительских кооперативов его статус как органа кооператива прямо закреплен в ст. 115 ЖК РФ.

Контрольным органом ТСЖ является ревизионная  комиссия.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются в соответствии с гражданским  законодательством. При этом должны учитываться особенности, установленные  Жилищным кодексом. В частности, реорганизация  ТСЖ в форме преобразования должна обеспечивать переход к новому юридическому лицу прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом в интересах  собственников жилых помещений  такого дома. Поэтому преобразование возможно только в организацию, создаваемую  для осуществления аналогичной  цели, т.е. в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ). Однако ТСЖ  создается уже на базе существующего  многоквартирного дома, его членами  являются собственники жилых помещений  данного дома, поэтому не вполне ясна цель преобразования в жилищный кооператив, создаваемый прежде всего с целью обеспечения жилыми помещениями его членов. Обычно используется обратная схема - кооперативы, паи в которых полностью выплачены, преобразуются в ТСЖ.

Ликвидация  ТСЖ производится по основаниям, предусмотренным  гражданским законодательством. Кроме  этого, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ устанавливает  еще один случай, когда ТСЖ должно быть ликвидировано: если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме. Представляется, что это не единственное специальное основание  ликвидации ТСЖ. Таковым можно считать  также принятие собственниками помещений  решения о выборе иного способа  управления многоквартирным домом, а также прекращение существования  самого объекта управления - многоквартирного дома, а если исключить возможность  существования ТСЖ с одним  участником - при переходе права  собственности на все помещения  дома одному лицу.