Жилищное ипотечное кредитование в России

 

Также в жилищном ипотечном кредитовании наметилась тенденция – банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

В 2011-2012 гг., после кризиса, наблюдается реализация отложенного спроса. За последние два года рынок жилищного ипотечного кредитования существенно увеличился.

Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в 2012 г. было достаточно протеворечивым – объемы выдачи ипотечных кредитов росли высокими темпами в условиях роста ставок по ипотечным кредитам.

 

Таблица 2.2

Сведения о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам в рублях Показатель 2010 год 2011 год 2012 год Количество предоставленных кредитов, единиц 392 302 587 600 739 183 Объем предоставленных кредитов, млн.руб. 418 209 745 971 1 053 626 Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб. всего: 1 102 324 1 448 522 1 985 720 В том числе просроченная 26 726 29 313 31 222 Средневзвешенный срок кредитования, месяцев по выданным кредитам 188,7 174,6 176,7 Средневзвешенная ставка, % по выданным кредитам 13,3 12 12,3

 

 

За 2012год было выдано 739 183 ипотечных кредитов на общую сумму 1053626 млн. руб., что в 1,3 раза превышает уровень 2011 года в количественном и в 1,4 – в денежном выражении. Такие объемы выдачи являются максимальными за всю историю наблюдений показателя выдачи ипотечных кредитов Банком России.

Таблица 2.3

Итоги работы ведущих ипотечных банков в 2012 году

№	Банк	Объем выданных ипотечных    кредитов, млн рублей	Количество выданных    ипотечных кредитов
1	Сбербанк	445 665	347 275
2	ВТБ 24	157 608	104 762
3	Газпромбанк	64 201	31 031
4	Дельтакредит	22 635	11 564
5	Росбанк	17 637	8 515
6	Связь-Банк	15 414	7 285
7	Уралсиб	13 991	9 568
8	Возрождение	11 801	6 016
9	АК Барс	10 448	6 978
10	Ханты-Мансийский Банк	10 082	4 366

 

Рис. 2.1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млн. руб.) помесячно

 

Анализ месячной динами предоставления жилищных ипотечных кредитов показывает, что сигнал о замедлении рынка, полученный в сентябре 2012 г., был преждевременным. Так темпы роста в октябре в годовом выражении составили 142 % по сравнению со 127 % в сентябре. Таким образом они вернулись к уровню, близкому к тому, что наблюдался в течение всего 2012 года.

Рост рынка продолжается в условиях постепенного роста ставок – в ноябре ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,1 п.п. и достигла 12,6 %, что на 1 п. выше уровня ноября 2011 года. Средневзвешенная ставка по жилищным ипотечным кредитам, выданным с начала года, составила 12,3%.

 

Рис. 2.2. Ставки по жилищным ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2010-2012 гг.), %

 

Главной причиной роста ставок является напряженная ситуация с ликвидностью, возникшая как следствие влияния долгового кризиса в еврозоне, спровоцировавшего повышение ставок на финансовых рынках и значительно сузившего источники долгосрочной ликвидности.

В октябре-ноябре 2012 года продолжился рост ставок по ипотечным программам банков, начавшийся в августе этого года. Так, за этот период, помимо Сбербанка, поднявшего ставки второй раз за год, ставки по ипотечным программам подняли еще 19 банков. Одновременно с этим, у отдельных банков наблюдалось смягчение требований к заемщикам как по величине первоначального взноса (ВТБ 24), так и по способу подтверждения дохода (Росбанк).  К причинам, которые привели к увеличению стоимости ипотеки, еще рост ставки рефинансирования ЦБ на 0,25 процентного пункта – до 8,25%

В тоже время в ноябре 2012 было отмечено снижение ставок рядом банков, в т.ч. Запсибкомбанк, Уралсиб. Снижение ставок вызвано необходимостью повышения конкурентоспособности своих ипотечных программ.

Еще одной тенденцией 2012 года стало снижение доли валютных кредитов в ипотечных портфелях российских банков.

Выдача этого вида кредитов практически остановилась, несмотря на то, что ставки по валютной ипотеке сейчас ниже 10%.

Таблица 2.4

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам по ипотечным жилищным кредитам в иностранной валюте Показатель 2010 год 2011 год 2012 год Количество предоставленных кредитов, единиц 3 220 2 924 1 664 Объем предоставленных кредитов, млн.руб. 15 427 19 527 14 620 Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб. всего: 180 126 164 651 118 348 В том числе просроченная 18 068 19 381 14 107 Средневзвешенный срок кредитования, месяцев по выданным кредитам 155,3 148,4 134,5 Средневзвешенная ставка, % по выданным кредитам 11 9,7 9,8



 

Всего, по данным Банка России, за 2012 год в России было выдано 1664 кредитов в иностранной валюте на сумму 14620 миллионов рублей, что составляет 0,25% от общего количества и 1,36% от общего объема выданных за этот период ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года, эти показатели упали на 49% и на 38% соответственно.

Между тем, еще в 2008 году в валюте выдавалось 5% от общего количества и 14,5% от общего объема ипотечных кредитов, а в 2006 году доля валютных кредитов составляла около 32%.

Подводя итоги, объемы выдачи ипотеки в 2012 году обошли показатели весьма удачного в этом плане 2011 года, но в 2013 году объемы выдачи могут стабилизироваться на достигнутом уровне. При этом предпосылок к снижению процентной ставки по ипотечному кредиту нет, а вот ее дальнейший рост вполне возможен.

 

 

2.2. Проблемы развития жилищно-ипотечного кредитования в России

 

Расцвету ипотечного кредитования серьезно помешал мировой финансовый кризис 2008 года.

Кризис 2008 года изменил ситуацию. Из-за отсутствия доступа к длинным деньгам многие банки либо ушли с рынка, либо приостановили свои ипотечные программы. В течение года движения на рынке ипотеки почти не происходило – кредитов выдавалось крайне мало. После пика в 2008 году - 655,8 миллиарда рублей - в 2009 году было выдано ипотеки всего на 152,5 миллиарда рублей, а ставки поднялись до 14% и выше.

Для того чтобы помочь людям, взявшим перед кризисом рискованные ипотечные кредиты и столкнувшимся с проблемами по их выплате, была создана «дочка» АИЖК – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК), которое должно было обеспечить разработку и внедрение мероприятий, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации.

За время работы в АРИЖК поступило около 40 тысяч обращений от заемщиков, было реструктурировало более 10 тысяч кредитов.

Ситуация на ипотечном рынке обсуждалась на заседаниях Совета и Президиума Совета по реализации национальных проектов и демографической политике. Было отмечено, что руководство страны рассматривает ипотечное кредитование как долгосрочную стратегическую задачу государственного значения.

Сейчас требования к заемщикам на российском рынке вполне лояльные.

Восстановление ипотечного рынка началось в 2010 году, а к 2012 году рынок превзошел докризисные показатели. По данным аналитического центра АИЖК, в настоящее время каждая пятая сделка с жильем в России совершается с помощью ипотеки. Также в стране при участии АИЖК начали появляться ипотечные программы для отдельных категорий заемщиков – военнослужащих, получателей материнского капитала, молодых ученых, учителей и другие.

Сейчас банки тщательнее оценивают платежеспособность заемщиков, и сильно сократилось количество программ с отсутствием или с минимальным первоначальным взносом.

Кроме того, резко снизился объем ипотеки, выдаваемой в долларах: на сегодняшний момент менее 2% кредитов приходится на валютные программы – покупатели не готовы рисковать, даже несмотря на то что ставки по валютным кредитам в среднем на 2-3% ниже рублевых.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного

кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных проблем:

1. Одной из ключевых  является проблема информационная. В России пока отсутствует  база данных по ипотеке, которая  содержала бы исчерпывающую статистическую информацию о темпах досрочного погашения ипотечных облигаций, количестве и размере выданных кредитов по регионам, ипотечных ставках. АИЖК предоставляет информацию на сайте www.rosipoteka.ru, однако она в основном касается деятельности АИЖК, а не ипотечного рынка в целом. Нет единой базы данных по ипотечному кредитованию.

2. Недостаточное развитие  инвестиционного бизнеса в банках  в целом. Процедуры секьюритизации (особенно если она проводится  на внешнем рынке) довольно сложна и до настоящего момента не так уж много российских банков могут похвастаться наличием инфраструктуры «полного цикла», позволяющей им не только выдавать кредиты населению, но и «упаковывать» сформированные пулы кредитов в ипотечные ценные бумаги.

3. Неразвитость вторичного рынка ипотеки и конкуренции. К сожалению, в российском обществе банки пока не привыкли к здоровой конкуренции в секторе ипотечного кредитования. Необходимо также развитие кредитования под залог имеющейся недвижимости, новостроек, отработка механизма улучшения жилищных условий с помощью кредитов, и т.д.

4. Отсутствует государственный переселенческий фонд, который позволил бы решать вопросы неплатежей по залогу вторичного жилья. Под переселенческим фондом подразумевается государственный банк бюджетного жилья для выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир. Отсутствие переселенческого фонда существенно затрудняет залог вторичного жилья для приобретения нового.

5. Практически отсутствует эффективный механизм краткосрочного рефинансирования для банков по адекватным рыночным ставкам (МБК под залог ипотечных закладных).

Наиболее эффективным, как с точки зрения государственных и муниципальных финансов, так и системы ипотечного кредитования, способом повышения доступности ипотечных кредитов является продажа жилья в кредит по регулируемым (более низким) ценам. При этом снижение продажных цен достигается за счет безвозмездного инвестирования бюджетных средств на цели приобретения земельных площадок под застройку и создания соответствующей инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Такие кредиты могут без потери качества включаться в соответствующие пулы кредитов с последующей секьюритизацией.

Другим эффективным, с точки зрения бюджетных вложений, способом повышения доступности ипотечных кредитов является создание частно-государственной системы ипотечного страхования, направленной на повышение качества кредитных продуктов путем снижения кредитных рисков для первичных ипотечных кредиторов.

В любом случае использование государственной поддержки должно носить исключительно адресный характер в пределах социальных норм жилья и выделяться в отдельные социальные жилищные программы (социальная ипотека).

В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях.

Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

В настоящее время одним из самых негативных моментов на рынке российской ипотеки является величина процентной ставки по кредитам.

Анализ, проведенный во второй главе, показывает, что в настоящее время ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки – 11% - 14,5 % годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита.

Основная проблема российского ипотечного рынка по сравнению с западными – это отсутствие «длинных» денег. Банки в основном финансируют выдачу ипотечных кредитов за счет вкладов физических и юридических лиц, а это довольно дорогой и не слишком стабильный источник фондирования, поскольку стандартные сроки депозитов гораздо короче, чем длина ипотечных кредитов.

Одна из основных задач на сегодня для институтов развития ипотеки в РФ – работа с секьюритизацией ипотечных кредитов, являющейся одним из главных инструментов поддержания конкуренции и устойчивого развития рынка.

Несмотря на бурное развитие, рынок ипотеки в России пока еще не достиг уровня западных стран.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения.