Автор работы: Пользователь скрыл имя, 26 Февраля 2014 в 19:34, реферат
Одной из основных проблем обязательственного права является создание надежных правовых механизмов обеспечения исполнения обязательств, и, прежде всего, денежных. Одним из таких правовых способов является ипотека (залог недвижимости).
Особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств в современных условиях занимает ипотека. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги в связи с недобросовестностью контрагентов, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что она гарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства.
Введение 2
Глава 1. Залог недвижимости (ипотеки) как один из способов обеспечения исполнения обязательств 7
1.1 Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа 7
1.2 Понятие недвижимого имущества как предмета договора ипотеки 12
1.3 Порядок заключения договора об ипотеке 19
1.4 Порядок обращения взыскания на заложенное имущество 25
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотеки земельных участков 32
2.1 История развития земельной ипотеки в России 32
2.2 Особенности предмета ипотеки земельных участков. Ипотека земельных участков, обремененных объектами недвижимости 35
Глава 3. Проблемные вопросы ипотеки земельных участков и пути их решения 50
3.1 Проблемные вопросы ипотеки земельных участков 50
3.2 Возможные пути решения проблемных вопросов ипотеки земельных участков 55
Заключение 57
с той же целью должна быть отменена норма о ничтожности сделки по продаже земельного участка, совершенной с нарушением преимущественного права покупки (п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Заключение
Развитие рыночных отношений, привлечение инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство невозможны без привлечения значительных заемных финансовых ресурсов, что в свою очередь требует использования надежных правовых механизмов обеспечения возвратности финансовых средств. Одним из таких правовых механизмов является ипотека земельных участков. Земля в качестве предмета ипотеки обладает особой привлекательностью, поскольку не теряет своей ценности в процессе эксплуатации.
Вместе с тем, анализ действующего законодательства в области ипотеки земли и практики его применения показал неоднозначность и некоторую противоречивость правового регулирования ипотеки земли, что сдерживает ее широкое применение.
Изменения, которые были внесены в Закон об ипотеке в 2002 и 2004 годах сняли ряд необоснованных, на мой взгляд, ограничений на ипотеку земельных участков. В частности, сняты ограничения на ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения, что позволяет собственникам этих земельных участков, сельским товаропроизводителям привлекать финансовые ресурсы под залог земельных участков, которые, во многих случаях, являются единственными залогоспособными объектами. Разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащиеся в Информационном Письме от 28 января 2005 г. по вопросам ипотеки земли так же направлены на обеспечение единства судебной практики при разрешении споров, связанных с ипотекой земельных участков, что так же свидетельствует о повышенном внимании, как законодателей, так и правоприменителей к разрешению проблем, связанных с ипотекой земли.
Вместе с тем, ряд вопросов и проблем ипотеки земли так и остался нерешенным. В частности, по-прежнему не допускается ипотека земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности (п. 1 ст. Закона об ипотеке). Безусловно, это объясняется необходимостью защиты государственных и общественных интересов, так как ипотека земли может бить использована в качестве ее «скрытой» продажи. В связи с чем, на мой взгляд, необходимо более четко прописать возможность ипотеки права аренды земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности на длительный срок (до 15-ти лет и более), поскольку более короткий срок права аренды вряд ли будет достаточным в качестве предмета залога.
Необходимо так же законодательно разрешить проблемы ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Эти проблемы были достаточно подробно проанализированы в третьей главе настоящей работы.
Анализ особенностей залога земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод о том, что большая их часть связана с теми или иными ограничениями. Вместе с тем существуют и такие моменты, которые позволяют использовать залог земель сельскохозяйственного назначения как институт, с помощью которого можно преодолеть неоднозначность нормативных предписаний законодателя, установленных в действующих правовых актах.
Информация о работе Ипотека земельного участка: проблемы и пути решения