Ипотека и ипотечное кредит

Залоговое право прекращалось в случае:

-гибели предмета залога;

-слияния залогового права  и права собственности на заложенную  вещь;

-прекращения обязательства,  в обеспечении которого установлен  залог.

1.3 Залоговое право в  дореволюционной России

Развитие ипотеки в  России имеет свою историю. Первоначально  обеспечением исполнительности должника служила его личность - существовал  институт закупничества, при котором свобода лица была порукой кредитору.

Первой формой залога, как  считает Г.Ф. Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования имуществом должника за полученную последним от кредитора сумму денег, причём “кредитор имел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращения имущества при условии платежа долга”.2. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. , 1912. С. 386.

Наряду с этой формой существовала, по мнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что  вещь оставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложенным имуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.

Надо заметить, что российские учёные 19 века высказывали очень  разные мнения о путях развития залога.

Так, Г.Ф. Шершеневич считал, что дальнейшим развитием залога оказывается превращение владения и пользования при просрочке должника, в право собственности кредитора и развитие залога было направлено на то, чтобы заменить это “представление о залоге вещи, как содержащем в себе право собственности, представлением о залоге, как праве на чужую вещь, получить удовлетворение из ценности его”.1. Шершеневич Г. Ф. Указ. Соч. С. 386.

Именно на это и были направлены многие законодательные  попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к  изданию в 1800 году Банкротского устава, который окончательно отменил старый порядок залога недвижимости. Была устранена необходимость предавать  в держание кредитора заложенное имение, залоговое право опять  приобретает характер права на чужую  вещь.

В противоположность Г.Ф. Шершеневичу, другую схему развития залогового права в России даёт А.С. Звоницкий. Хотя сразу стоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, эти авторы сходны в одном - конечным результатом является утверждение системы, близкой по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий считает, что “в русском залоге абстрактное право собственности никогда не передавалось до срока залогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателя всегда носило производный условный характер”.2. Звоницкий А .С. О залоге по русскому праву. Киев. , 1912. С. 170.

Постепенно залог с  передачей владения и пользования  начал сливаться с отчуждаемыми сделками и “экономическая жизнь устремилась в русло ... формы, которая оставляла вещь до срока в руках должника”.3. Звоницкий А. С. Указ. Соч. С. 170.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения  завещаний и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").

Из истории российской ипотеки Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые  был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций и подтверждена потребность, или, оперируя современными понятиями, комфортность экономических  расчетов в средствах обращения  и платежа.

Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование  кредитных ресурсов на государственные  нужды производилось из средств  Государственного Заемного банка, который  был образован в 1786 году с целью  организации ипотечного кредита  землевладельцам, главным образом  дворянству.

В том же, 1786 году при Заемном  банке была образована Страховая  экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых  в залог при осуществлении  кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том  же размере, что и залоговая, - в 3/4 стоимости имущества, а страховая  премия - в полтора процента от установленной  страховой суммы. В целях минимизации  страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование  не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а  также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура  оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залог, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк. С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

Итак, в 19 веке в российском законодательстве окончательно устанавливается  новая система залогового права. Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника и при этом нет необходимости передавать его в держание кредитора.

Однако, не смотря на прогрессивность  новой системы, дореволюционные  цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которые проявляются прежде всего в непоследовательности и незаконченности. В первую очередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на продажу заложенного недвижимого имущества и на его перезаложение. Русские цивилисты выступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалось никакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором право залога могло принадлежать в имении должника только одному кредитору. В частности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего залога заключается в стеснении должника в отношении распоряжаться имением и кредитора - в отношении передачи прав по закладной. Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакими юридическими соображениями: залог в смысле права кредитора требовать удовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременением этого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки, или обременения последнего ещё другими правами представляется совершенно безразличным” Гантовер Л. В. Указ. соч. С. 36-37.

Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существование нескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещь создаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречит ни логике, ни кредиту” Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М. , 1912. С. 349..

Предложения по улучшению  и усовершенствованию залогового права  России нашли своё отражение в  разработанных в первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения и проекте Вотчинного устава. Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

Одно и то же имущество  могло быть отдано в залог нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

Залоговое право носило ипотечный  характер, поэтому залогодержатель  не становился владельцем недвижимого  имущества;

Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица посторонние - приобретать права требования, обеспеченные залогом.

По мнению дореволюционных  русских юристов, в проектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая  возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться  имуществом, служащем обеспечением.

На практике ипотечное  кредитование до 1917 года проводилось  по следующей схеме. Органы местного самоуправления формировали кредитные  общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсы формировались прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемых на муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентом обязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотечного кредита и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечение кредита. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как устав общества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нём имущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества. Общество принимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам, тем самым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Сумма выдаваемого кредита была на 40 - 50 процентов ниже стоимости залога, что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствие кризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствам платился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственно кредит являлся мощнейшим стимулом для инвестиций. Одной из особенностей российского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссии муниципальных бумаг - оно широко применяло практику приёма этих бумаг для оплаты по казённым подрядам.

Учитывая сложившееся  положение в нынешнем гражданском  законодательстве возможно было бы полезно использовать основные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной России для формирования необходимого каркаса современной ипотеки. Скажем, выдача ипотечной ссуды не деньгами, а ценными бумагами обеспечила бы прочность всей системы ипотеки, поскольку не требовала бы свободных средств.

В России ипотека как юридическое  право действует лишь с момента  внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником  обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность  за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и  наследование.

В Европе действовало и  принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право  требовать удовлетворения из заложенного  имения посредством публичной его  продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение  ипотеки в ипотечной книге  не являлось окончательным элементом  прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека  теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое  различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее  осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

1.4 Ипотечное кредитование  за рубежом

Ипотека перешла в западно-европейское законодательство с двумя главными отличиями: во-первых, она применяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имущества производится в судебном порядке.

То, что ипотека применяется  только к недвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимых вещей, а именно тем, что “они могут быть весьма легко уничтожены или попорчены должником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их из владения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своего обеспечения”. Гантовер Л. В. Указ. Соч. С. 21.

В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности  за долги), во Франции - с конца XYI века действовала негласная ипотека.

В законодательстве европейских  стран ипотека имеет уже две  характерные черты. Во-первых, она  применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора  ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение  по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции  кредиторов.

Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в  особую книгу. Средневековые кодексы  сохранили определение, что "внесенная  ипотека по самой своей природе  неделима, она основана на праве  получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение ), независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или  прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение потеки признано не только изначально римским правом, но и  рядом законодательств европейских  стран.