Ипотека и ипотечное кредит

2. кредиты с выплатой  только одних процентов являются  разновидностью шарового платежа,  при котором предусматривается  шаровой платеж основной суммы  в конце срока, а проценты  выплачиваются регулярно в течение  срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга. При  этом проценты выплачиваются на непогашенный остаток.

Кредиты с участием применяются  при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов, кредитор участвует в доходах объекта. Участие кредитора может быть различным. Так он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами  предусматривают переменные выплаты  в течение всего срока и  используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости, в расчете, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Также подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом наоборот предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или  их прекращение и в этом смысле сопоставимы с замороженными  кредитами.

Используются такие кредиты  для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой  обычно «привязывают» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п. Данный кредит позволяет  оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной  и максимальной величине ставки. Изменение  ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговорённые промежутки времени (например, каждые пять лет).

Разновидностью этого  кредита является кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что  помимо периодичности выплат заранее  оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют  несколько разновидностей, и сами являются частным случаем вторичного финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной  процентной ставкой предусматривают  отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число  периодов погашения для выявления  величины очередного платежа. Такие  кредиты используются при кредитовании личной собственности (автомобилей  и т. п.) и предполагают возможность  досрочного погашения кредита.

Согласно ст. 339ГК РФ:

· В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и  срок исполнения обязательства, обеспечиваемого  залогом. В нем должно также содержаться  указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

· Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

· Договор о залоге движимого  имущества или прав на имущество  в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально  удостоверен, подлежит нотариальному  удостоверению.

· (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ)

· Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации  сделок с соответствующим имуществом.

· Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о  залоге.

· Законом могут быть предусмотрены  учет и (или) регистрация договоров  о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества.

· (п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

Таблица 2.1 Субъекты рынка  ипотечных кредитов, их функции и  прямые цели

№ п/п	Участники рынка ипотечных  кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
1	2	3	4	5
1	Заемщик (залогодатель) -- физические лица	Физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и  удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито-и платежеспособности	Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства  жилья	* Обеспечением исполнения  обязательств по договорам служит  залог приобретаемого жилья;   * Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
2	Банк-кредитор (залогодержатель)	* Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки, -ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; * взаимно-сберегательные  союзы и т. п.	* Предоставляют заемщикам  в установленном порядке ипотечные  кредиты на основе оценки : платежеспособности  и кредитоспособности заемщика.;   * Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя	* Максимизация доходности  активных операций, * ограничение рисков и  обеспечение возвратности ссудного  капитала
3	Продавец жилья	Юридические и физические лица	Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности  или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению	* Максимизация денежных  средств за продаваемое жилое помещение; * минимизация рисков, связанных  с продажей
4	Государство		* Создание благоприятных  условий для развития рынка  ипотечного капитала;   * Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности;   * не инфляционная поддержка сферы жилищного строительства;   * решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в целом;   * уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом,   * пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
5	Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка	* Органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним;*   нотариат;  паспортные службы;  * органы опеки и попечительства,   * юридические консультации	* Регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений;   * оформление перехода прав собственности к новому собственнику;   * регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;   * хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка	Государственная поддержка  участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
6	Операторы вторичного рынка  ипотечных кредитов	Специализированные агентства  ипотечного кредитования;   Ипотечные фонды	* Рефинансирование кредиторов  на основе установленных нормативов  и требований, предъявляемых к  процедурам ипотечного кредитования;   * выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;   * привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;   * оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования;   * разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов	Создание системы ипотечного кредитования в стране
7	Страховые компании	Страховые компании, имеющие  лицензии на данные виды страхования	* Страхование рисков ипотечного  кредитования;   * Создание совместных проектов с ипотечными кредиторами;   * Разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком  уровне. Ипотека – основной механизм достижения этой цели. Во всех экономически развитых странах люди не приобретают  жилье (квартиру, дом), заплатив за него единовременно полную стоимость, а  получают ипотечный кредит, что позволяет  вселиться в квартиру сразу после  оплаты первой части долга, потом  же, в течение ряда лет, периодическими платежами заемщик возвращает кредит и проценты по нему.