Ипотечное жилищное кредитование и проблемы его развития в РФ

Основными финансовыми  учреждениями в США, инициирующими  ссуды под залог недвижимого  имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие  как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

Рынок жилья в США  обслуживают в основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная схема финансирования жилья через строительный заем организована следующим образом. Подрядная фирма берет в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

Система социальной поддержки  заемщиков наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла ни пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений[23].

Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме). После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п. 
В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. В Великобритании, Германии, Франции характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов), а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.

В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих   банков.  

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6 - 7%, благодаря программе значительного ее субсидирования [26].

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное  кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в  США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

 

1.3 Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в РФ и проблемы его развития

 

Современный рынок ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) характеризуется:

1) Увеличением количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. По состоянию на 1 января 2012 г. число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. увеличилось на 27 кредитных организаций и составило 658 участников (рисунок 1) [15, с. 48 – 49].

Рисунок 1. – Динамика численности кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты.

 

2) Дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК. В первом полугодии 2011 г. кредитными организациями было предоставлено 195 576 ИЖК на общую сумму 268,9 млрд. рублей (рисунок 2), или 11,8% от общего объема потребительских кредитов. Средний размер предоставленных кредитов увеличился и составил 1,37 млн. рублей против 1,24 млн. рублей в первом полугодии 2010 года. Количество предоставленных ИЖК в первом полугодии 2011 г. увеличилось в 1,8 раза по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Объем предоставленных ИЖК в рассматриваемом периоде продемонстрировал аналогичную динамику [21].

Рисунок 2. – Динамика объемов потребительских кредитов и ИЖК

 

3) Продолжающимся ростом доли ИЖК, предоставленных в рублях. В первом полугодии 2011 г. было выдано 194 277 рублевых кредитов на общую сумму 261,6 млрд. рублей против 1299 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, на общую сумму 7,3 млрд. в рублевом эквиваленте. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличилась на 2,9 процентного пункта  и достигла 97,3% (рисунок 3) [21].

Рисунок 3. – Динамика валютной структуры ИЖК(%)

 

4) Дальнейшим снижением ставок и сокращением сроков по кредитам, а также либерализацией условий их предоставления. По сравнению с первым полугодием 2010 г. средневзвешенная процентная ставка по ИЖК, предоставленным в рублях, снизилась на 1,3 процентного пункта, в иностранной валюте — на 1,5 процентного пункта и по состоянию на 1 июля 2011 г. составила 12,2 и 9,6% соответственно (рисунок 4)[21]. Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ИЖК сократился на 9 месяцев — до 189 месяцев, а срок по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, сократился на 6 месяцев — до 159 месяцев [14, с. 44].

Рисунок 4. – Динамика средневзвешенной процентной ставки(%)

 

5) Просроченная задолженность по ИЖК в рублях увеличилась по сравнению с аналогичным периодом 2010 г. на 12,1%, в иностранной валюте — на 5,9% и по состоянию на 1 июля 2011 г. составила 25,0 и 17,3 млрд. рублей соответственно. При этом удельный вес просроченной задолженности в объеме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,3 процентного пункта — до 2,3%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, возрос на 3 процентных пункта, достигнув 11,5% (рисунок 5) [4, с. 45 – 47].

Рисунок 5. – Динамика просроченной задолженности по ИЖК

6) В первом полугодии 2011 г. досрочно погашено 100,3 млрд. рублей, или 37,3% от объема предоставленных ИЖК (в сопоставимом периоде 2010 г. —67,6 млрд. рублей, или 50,7%), из них кредитов, предоставленных в рублях, на сумму 87,9 млрд. рублей (рисунок 6) [21].

Рисунок 6. – Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК)

 

Следует заметить, что  рынок ипотечного жилищного кредитования на современном этапе имеет множество проблем. По нашему мнению, основными ограничителями развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации являются:

- низкий уровень доходов основной массы населения и недостаток жилья;

- глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;

- монополизм в производстве строительных материалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;

- отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

- отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

- высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;

- недостаток длинных финансовых ресурсов и низкая эффективность их использования;

- административно-правовые барьеры (отвод земли, разрешения, согласования, регистрация прав собственности на жилье, коррупция).

- высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;

- неэффективность развития государственных некоммерческих ипотечных программ во многих регионах;

- неразвитость альтернативных  форм жилищного кредитования, в  частности, стройсберкасс и жилищно-строительных  кооперативов[11, с. 11 – 12].

Итак, на современном  этапе развития ипотеки наблюдается рост численности кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты. Граждане нашей страны предпочитает брать кредиты в национальной валюте. Также наблюдается рост объемов ипотечных жилищных кредитов, хотя он и незначителен. Это связано со все ещё высокими процентными ставками, низкими доходами населения и другими раннее рассмотренными проблемами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Система ипотечного  жилищного кредитования в ипотечных  банках

2.1 Условия  ипотечного жилищного кредитования

 

Практическое целенаправленное участие государства в формировании системы ипотечного жилищного кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищного кредитованию (АИЖК). В 1995 - 1996 гг. была создана рабочая группа из представителей госорганов  и иностранных консультантов из Института экономики города и Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию для разработки системы ипотечного жилищного кредитования в России.

На основании разработанных  этой группой материалов была подготовлена и в 1996 г. принята Федеральная целевая программа «Свой дом», согласно которой предусматривалось создание в России двухуровневой ипотечной системы американского образца. В целях реализации этой программы, привлечения внебюджетных денежных средств для предоставления населению долгосрочных ипотечных кредитов было принято Постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 об учреждении открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». (Агентство было зарегистрировано в сентябре 1997 г.) Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального ипотечного рынка посредством покупки у первичных кредиторов прав требований по ИЖК и привлечения средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти права требований, получения кредитных линий и займов в других формах[12, c. 326 – 329].

Стандарты кредитования были разработаны Агентством на основе анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования и включали в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

По данным стандартам предусматриваются следующие базовые условия  ипотечного жилищного кредитования:

- валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой их них отдать предпочтение, каждый заемщик решает сам.

- срок кредитования - от 1 года до 30 лет;

- погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами;

- процент по кредиту может меняться в зависимости от состояния рынка. Досрочное погашение кредита допускается по истечении 6 месяцев со дня его выдачи;

- заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет;

- требования к объекту - кредит предоставляется для приобретения отдельной квартиры в многоквартирном доме или отдельно строящегося жилого дома:

- обеспечение кредита - залог квартиры, приобретаемой на заемные деньги. Размер кредита не должен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья;

- требования к доходу заемщиков - для получения кредита необходимо иметь постоянный источник дохода, рассматриваются только документально подтвержденные доходы заемщика;

- максимальная сумма кредита: возможная сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по погашению кредита с процентами, а также страхование и прочие выплаты по сделке не превышают 30% совокупного дохода заемщика. В случае если первоначальный взнос заемщика превышает 50% суммы кредита, ежемесячные выплаты могут достигать 40% совокупного дохода;

- страхование: заемщик  за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество;

- приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких). Таким образом, заемщик сразу же становится собственником приобретаемого жилья[19, c. 75 – 80].

Необходимо заметить, что условия кредитования, разработанные  Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию, являются базовыми для  всех  банков страны. Банки могут смягчать условия кредитования для клиентов, но изменения не должны противоречить установленным нормам.

 

2.2 Механизм  ипотечного жилищного кредитования

 

В зависимости от объекта  кредитования, кредитной политики и  организационной структуры каждый коммерческий банк определяет  механизм ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг;

- принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора  и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора[10, c. 56 – 58].

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить  ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.