Ипотечное кредитование

• часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в  приросте стоимости) и т.д.

5. Кредиты с нарастающими  платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Долг полностью погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной  ставкой, обычно привязанные к  одному из индексов денежного  рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит  по переменной ставке с ограничениями  по минимальной и максимальной  ее величине. Изменение ставок  влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не  были чрезвычайно резкими, предусматривают  допустимую предельную норму  корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную величину  корректировки. 

  7. Кредиты с добавленной процентной ставкой предполагают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

  Существование такого множества сложных ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий для кредиторов.

 

2. Ипотечное кредитование  на практике

 2.1. Практика зарубежных стран

В Западной Европе и США  давно сформировалась развитая и  законодательно отрегулированная система  ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое  оформление возникновения и прекращения  залогового права на недвижимое имущество.

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина. Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства  (в нем фиксируются вопросы,  относящиеся к задолженности:  размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке  (в нем излагаются условия залога  недвижимости, права и обязанности  сторон), в котором обязательно  содержится указание на основное  обязательство.

Такое разделение позволяет  банку продать предоставленный  заем, т.е. обеспечивает возможность  вторичного обращения закладной, под  которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда  основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная  книга, роль и порядок ведения  которой регулируются германским уложением  и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

В современных законодательствах  западных стран права и обязанности  сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

– страховать предмет ипотеки;

– принимать меры для его сохранности;

– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять  по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном  праве оговаривается возможность  возникновения угрозы заложенному  имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества  соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник  угрозу не устранил, кредитор может  потребовать устранения опасности  в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного  имущества.

 

2.2. Развитие ипотеки в России

Правительство Российской Федерации  в своем постановлении № 28 от 11 января 2000 г. одобрило Концепцию развития ипотечного кредитования в нашей  стране, в соответствии с которой  открываются не использованные ранее  возможности рыночных кредитно-финансовых механизмов, открывающих и определяющих место ипотеки в общей системе  жилищного финансирования.

Изначально в Российской Федерации недостаточно была продумана  сама модель ипотечного кредитования - либо американская, либо немецкая, которые  в 90-х годах стали апробироваться в Московском регионе.

В первом случае схема ипотечного кредитования предполагала выдачу кредитов сроком на 10 лет из расчета 10% годовых  на сумму, составляющую 70% стоимости  самой квартиры. Максимальный размер кредита допускался в объеме 120 тыс. долл. США. Однако после валютно-финансового  кризиса 17 августа 1998 г. и фактически исчезновения значительного слоя, так  называемого среднего класса, стало очевидно, что Россия просто не в состоянии пойти по американскому пути, лишь используя его отдельные элементы.

Вторая модель - немецкая схема - предполагала предоставление ипотеки  через механизм строительных ссудосберегательных касс. Существенный недостаток данной системы состоял в том, что здесь, как и в американской модели, все расчеты по ипотечному кредитованию необходимо было произвести в иностранной валюте, т.е. опять-таки в долларах США, а не в национальной валюте - в российских рублях. В этой связи для широкого продвижения ипотечного кредитования по всей территории страны требуются рублевые кредитные инструменты, которых, к сожалению, в Российской Федерации пока не создано.

Таблица 2.2.1.

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2012 год, в тыс. (за период) 
 

Год	2006	2007	2008	2009	2010	2011	II кв. 2012
Количество	204,1	214,2	349,5	130,1	301,4	520,8	295,5

 

 

Источник: ФРС, ЦБ РФ

 

Российская ипотека в 2011 году продемонстрировала новый виток развития, основными векторами которого стали интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна  невооруженным взглядом: сегодня  ипотека развивается банками  в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и  проведение ипотечной сделки, открывает  дополнительные возможности по привлечению  клиентов для партнеров с обеих  сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным  ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются  затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний. 

Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший  интереса к сотрудничеству с брокерами  и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который  разработали  Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен  определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в  решении вопросов по ипотеке.   
 В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ 24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой.

Унификация в ипотеке  не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром  развитии посылает все более громкие  сигналы о необходимости внедрения  общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы  для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

  Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков. Кроме того, кредитный паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».

В брокерской среде актуален вопрос о стандартной форме досье  клиента с тем, чтобы оно подходило  для использования в любом  банке, но пока банки не договорятся  между собой, о полноценном решении  этого вопроса говорить не приходится. Унификация процедуры приема и рассмотрения клиентских заявок от риэлторов может  в значительной мере поднять продажи  ипотечных кредитов.

Конкуренция на ипотечном  рынке обостряется в двух плоскостях. Частные банки ведут неравную борьбу за клиента с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком и  Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), при этом, как  частные, так и государственные  банки с АИЖК активно конкурируют  между собой.

Чтобы повысить привлекательность  своих ипотечных программ банки  снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты  на получение кредита, увеличивают  суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам  и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В  банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным  работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение  решения в срок от трех до пяти дней, и это не предел скорости.

Первоначальный взнос  практически у всех банков опустился  до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления каких бы то ни было дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика.

Немало банков с подачи АИЖК предлагают ипотечные кредиты  с минимальным первоначальным взносом  от 10% при условии дополнительного  обеспечения в виде страхования  неисполнения или ненадлежащего  исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита. Стоимость такой  страховки в настоящий момент составляет около 2% от суммы кредита. Пока доля застрахованных кредитов в  общем объеме выдачи ипотеки невелика: по данным СК АИЖК за пять месяцев 2010 года было выдано примерно 600 кредитов данной категории на 1 млрд рублей.

Ставки по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков, с конца прошлого года утверждающих, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и притом, что  Центральный банк РФ в феврале  поднял ставку на 0,25 процентных пункта - до 8%, Средневзвешенная ставка по ипотечным  кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4% - это исторический минимум, который  до этого был зафиксирован лишь однажды - в I квартале 2008 года. К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков.     Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.

Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между  стремлением нарастить объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение  «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок. [14.]

 

2.3. Минусы и плюсы ипотечного кредитования

Рассмотрим ипотеку с  точки зрения возможностей и недостатков  и постараемся ответить на вопрос, что такое ипотека?

Ипотека – это практически  единственное в настоящий момент средство для решения средним  классом своих насущных жизненных  проблем. Можно в течение 5–10 лет  откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный  кредит и, проживая в ней, выплачивать  в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном  благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашении производится равными платежами, что значительно  облегчит планирование семейного бюджета.