Ипотечное кредитование

Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность  для человека получить квартиру и  проживать в ней уже сейчас, не выстаивая  очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.

Приятным дополнением  к ипотеке служит налоговый вычет, получаемый покупателем жилья, а  также налоговая льгота по уплате процентов на ипотечный кредит. Кроме  того, существует такое понятие, как  социальная ипотека, которая предоставляет серьезные плюсы для определенных категорий людей.

Самым существенным недостатком  ипотечного кредита становится выплата  процентов в значительных размерах, за счет чего стоимость квартиры может  увеличиться в два раза. Кроме основных платежей кредита заемщик уплачивает проценты по самому кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования рисков и иные суммы.

Дополнительно в процессе получения кредита заемщику приходится еще платить и платить, всем –  банку за рассмотрение заявки и ведение  счета, нотариусу за оформление документов, оценочной компании за оценку имущества  передаваемого в залог. Сумма таких не планированных расходов очень значительна и может доходить до 10% от стоимости первоначального взноса за квартиру.

Определенную сложность  в получении ипотечного кредита  представляют и требования банков к  заемщикам, в частности может  потребоваться подтверждение легальности  и уровня доходов. Обязательно наличие  регистрации по месту жительства и гражданства РФ, выдвигаются  и особые требования к поручителям. Все же – программ ипотечного кредитования великое множество, банки предлагают различные условия и выдвигают  различные требования. Выбрать в  этом море предложений одно – вполне реально.

  Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

  Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».

2.4. Ипотечные банки. Основная деятельность ипотечных банков

Ипотечные банки предоставляют  долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек на землевладение, под которое выдается ссуда.

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех  случаях, когда выплата процентов  и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких  доходов, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства  жилых домов под аренду погашение  ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это  надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые  закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками ссудами.

В связи с тем, что ипотечные  ссуды обеспечивают выпускаемые  банком ценные бумаги, ипотечные банки  обязаны при выборе залоговых  объектов и определении величины ссуды руководствоваться строгими предписаниями. По законодательству, ссуды  могут выдаваться лишь под земельные  участки, приносящие каждому владельцу  стабильный доход. Величина ссуды по закону не может превышать 60% (предельная величина ссуды к стоимости объекта) тщательно подсчитанной стоимости земельного участка (залоговая стоимость).

  Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов.

Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним  твердые  проценты на все время действия эмиссии. Кроме того, банк несет собственные текущие расходы. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным  листам в течение всего срока  их действия, он может и своим  заемщикам на этот срок устанавливать  твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые  за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений. [14.]

Таблица 2.4.1.

Десятка лидеров рынка  ипотечного кредитования. 

2.5 Риски и ответственность заёмщика

Ипотека в нашей стране - это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в  вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным  юридическим вопросам. Инфляция, изменение  валютного курса добавляет непредсказуемости  экономической ситуации в нашей  стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить  собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше  застраховаться.

Ипотека: чем рискуете вы.

Если внезапно снижаются  рыночные цены на жилье, то, как бы это  не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе  и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью  ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много  переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине  окажетесь неспособны выполнить  свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые  он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится.

  Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы.

Что делать, если с вами произошел  несчастный случай или вы по какой-либо причине утратили трудоспособность? Вы - человек, ранее добросовестно  плативший, теперь не в состоянии  выплачивать положенную сумму, не имеет  возможности зарабатывать деньги и  погашать кредит. По правилам, кредитор должен выселить из нормальной квартиры в общежитие. Но ведь это не справедливо. Вы ведь не по своей вине не выплачиваете банку долг. Именно поэтому, чтобы избежать такого рода неожиданностей, при оформлении ипотеки вас страхуют от этого риска.

Ипотека: риски кредитора.

В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для  того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается  прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в  том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.

В стандартном варианте ипотеки  выплачиваемый процент по полученному  кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику. В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

Риск неуплаты или несвоевременной  уплаты, так называемый кредитный  риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным. Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях оформления ипотеки, определяя условия кредита и размеры предполагаемых выплат. Для того чтобы уменьшить кредитный риск используются некоторые ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30-40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется заем с залогом. Хотя залог значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников нельзя выселить из квартиры, которая является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика.

Таблица 2.5.1

Динамика  роста задолженности по жилищным кредитам и ипотечным жилищным кредитам к ВВП