Ипотечное кредитование в РФ

Введение

Рынок  ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является главной формой  совершенствования жилищных обстоятельств, но и показывает основное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования выступает сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Данная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России в особенности ощутима в настоящее время, когда существенно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. В соответствии с исследованиями  Министерства экономического развития и торговли, около 15% расположены купить жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. Величина квартир, на какие рассчитывается  эта категория граждан, отвечает социальной норме предоставления жилья.

Десять лет назад ипотечного бизнеса в России не было вообще, но за эти годы ипотека не только утвердилась в правах, но и стала одним из главных факторов развития как банковского, так и рынка строительства и недвижимости.

Ипотека – это кирпич в здании экономики. При  разумном выстраивании она может стать составной частью крепкого фундамента благосостояния государства и благополучия населения.

При сегодняшних темпах роста цен на жилье для большей части россиян единственным способом приобрести жилье становится  ипотека. Многие люди считают: что нужно всего лишь заполнить анкету заемщика, документально подтвердить доходы, а затем найти подходящую квартиру сделав выбор и купить ее. С каждым годом в России огромной популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье незамедлительно, оплачиваемая его стоимость в рассрочку в течении последующих лет. Это значительно удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и  иным рискам.

Однако на сегодня в этой сфере остается открытым целый ряд вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, остаются не открытыми либо спорными. Есть вполне серьезные опасения в повторении печального опыта некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг. Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования, если обратится к изучению опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика, оптимально определится со способом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.

Актуальность темы исследования обусловлена рядом обстоятельств.

Во-первых, современное Российское государство, в котором уже господствуют рыночные отношения, прекратило предоставлять всем гражданам бесплатное жилье. В настоящее время Конституция Российской Федерации предоставляет лишь абстрактное право на жилье своим гражданам, а на получение бесплатного жилья может рассчитывать лишь небольшой круг лиц, имеющих очень низкие доходы. Остальные должны решать жилищную проблему путем купли, строительства за свой счет, аренды или найма.

Во-вторых, основной целью социальной политики в стране постоянно становится повышение общественного благосостояния. Важнейшим аспектом содержания этого вопроса всегда было обеспечение людей достойными жилищными условиями. Именно поэтому ипотека как социально-экономический институт, удовлетворяющий эту потребность населения, приобретает особое значение.

Объектом исследования является ипотечное кредитование. Предметом же является комплекс взаимоотношений и проблем, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

Целью данной работы является определение дальнейших перспектив ипотечного кредитования в РФ. Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:

 определить сущность ипотеки как формирующегося социального института в современной России;

 раскрыть особенности ипотечного кредитования;

 обобщить зарубежный и отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования;

 выявить проблемы ипотечного кредитования;

 определить дальнейшие перспективы развития ипотеки.

В данной работе будет проанализирована необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы.

Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ вероятных рисков. Анализирован первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно-правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в Москве.

• Теоретические основы ипотечного кредитования.

• Зарождение института ипотеки и особенности оформления  ипотечного кредита.

Ипотека — является  одной  из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации этого  имущества.

Залоговое право является одним из древнейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди стремились обеспечить их реализацию. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить соответствующее  исполнение обязательств, взятых на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного заемщика, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность заемщика к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если заемщик не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Поначалу, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была только ответственность, причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Исторические документы свидетельствуют о том, что институт "ипотеки" пришел в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его архонт Солон в YI веке до н.э. в результате исполнения своих знатных реформ. Впервые в Афинах залогом всевозможного рода обязательств была личность заемщика, которому в случае невозможности заплатить долг угрожало рабство. Солон в 594 г. до н.э. с целью перевода личной ответственности в имущественную предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

Позже столбы были заменены специальными ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.

Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII – начале VI в. до н. э. и было связано с обеспечением ответственности заемщика перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому покушения на частную собственность и ее движимую часть строго карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н. э. один из известных семи мудрецов древности Солон исполняет свои знаменитые реформы, в частности аннулирует поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заемщик может компенсировать непогашенный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей довольно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе удобен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

В более широком смысле ипотека – это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат.

Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. – в Германии, с конца XVI ст. – во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был учрежден в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, проявляющий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими строениями регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк Credit  Foncier  de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии – гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии – уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

Ипотечные банки дают долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек или ипотечных долгов на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, то в отношении с клиентами возникают понятия «ипотечный банк» и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности 20-30 лет ипотечные кредиты в особенности удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило невысоких доходах, т.е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашения ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается так же финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи  закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Выпускаемые закладные листы обеспечиваются предоставляемые банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами ссудами.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

• Зарождение и развитие ипотечного кредитования в России.

Еще в XIII–XIV вв. на Руси появляется частная собственность на землю и в то же время первый вид кредитования, получивший название «заклад». Обширное распространение залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель получил в XV в. (в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы). Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Одна из особенностей формирования ипотеки в этот период состояла в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем различались от других форм кредита.

Чрезмерная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали их очень дорогими. В XV–XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII в. в период экономического кризиса понадобилось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух десятилетий главным кодексом России, законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это уложение позволило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки.