Ипотечное кредитование в России

ВВЕДЕНИЕ

 

До перехода на рыночные отношения, основными источниками  пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями  и организациями, а кооперативное  и индивидуальное жилищное строительства  играли вспомогательную роль. Однако, в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ-начале XXI века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание  условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной  альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет  получить его в пользование уже  на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития и развития кредитной системы. Она  позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению – финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное  кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших  рисках, позволяя наиболее выгодно  сочетать интересы населения: – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и,  конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной, в первую очередь, в социально-экономическом  плане. Это подтверждается тем, что  в последние годы в направлении  развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны  важные шаги. В настоящее время  разработана и осуществляется концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 9 ноября 2001 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России.

Объектом  исследования является система ипотечного жилищного кредитования, функционирующая  в России на сегодняшний день.

Целью данной работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе  и возможностей их решения.

Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются: определение  понятия ипотеки и субъектно-объектной  структуры отношений, выявление  основных особенностей ипотечного кредитования; выявление организационно-правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний  день в России; выявление основных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

1. Теоретический аспект особенностей ипотечного кредитования

 

1.1 Ипотечный кредит: понятие, структура,  типы и модели

 

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором  срок с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит), обеспечением выплаты  данного обязательства служит залог недвижимости.

Ипотека первичная - первичный ипотечный  залог, когда ипотека создается  на базе объекта недвижимости, еще  ранее не заложенного. Банки, как  правило, лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости  залога.

Ипотека вторичная - когда кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной  стоимости.

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог  жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита  необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости  объекта недвижимости и иметь  доходы, позволяющие в течение  всего срока выплачивать равными  ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после  анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный  договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком  первоначального взноса. Обязательства  заемщика могут быть оформлены в  виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное Агентство – является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов.

Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные  инвесторы, такие как паевые и  пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного  долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента  станет популярным среди российских и западных инвесторов.

Система ипотеки подразумевает экономическую  и  юридическую  подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в  каждой  стране  действует  свое специфическое законодательство по регулированию отношений  в  данной  сфере.

С   принятием   Закона   «Об    ипотеке»    создались    стимулирующие

законодательные   предпосылки   по   началу   формирования    отечественного ипотечного  рынка,  а  также  по  переводу  проводимых  на  нем  операций  в практическую плоскость, и при этом в таких  масштабах,  как  того  позволяет огромный  потенциал,  заложенный,  прежде  всего,   в   ипотечном   жилищном кредитовании.

Все ипотечные  кредиты в зависимости от того, каким образом погашается основной долг, и выплачиваются проценты, базируются на двух базовых типах:

˗ ипотечные кредиты с первоочередной выплатой процентов и одноразовым погашением основной суммы кредита;

˗ ипотечные кредиты с постепенным погашением долга за счет периодических выплат («самопогашающаяся ссуда»).

На основе этих двух основных типов может существовать довольно много конкретных разновидностей ипотечных кредитов:

˗ с равномерными выплатами – заемщик выплачивает периодически равную сумму в течение всего срока кредита, при этом одна часть, постепенно уменьшающаяся, направляется на выплату процентов, другая – постепенно увеличивающаяся, засчитывается как возврат основной суммы кредита;

˗ с линейным погашением кредита – заемщик погашает основную сумму равными частями, а выплаты по процентам постепенно снижаются со снижением суммы основного долга;

˗ с возрастающей суммой выплат в счет погашения основной суммы кредита – выплаты увеличиваются во времени т.е. фактически суммы, невыплаченные в первые годы, присоединяются к последующим платежам;

˗ с периодически возобновляемой суммой кредита (перекатывающаяся ипотека) – займы с первоочередной выплатой процентов (или с частичным погашением основной суммы долга), возобновляемые на оставшуюся сумму по истечении определенного срока.

Все эти  разновидности позволяют учесть особенности конкретного заемщика, уровень и потенциальную динамику его доходов, выбрать тот вариант  разрешения противоречия между доходами заемщиков и ценой недвижимости, который более применим для данного  случая.

Модели  ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов. Простейшая из этих моделей основана на использовании  в качестве такого источника банковских депозитов. Модель называют депозитной, банковской либо традиционной.

В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты (кредиты  на покупку квартир под залог  этих квартир) наравне со всеми прочими  кредитами. Основным источником средств для этих кредитов являются привлеченные средства, т.е. в первую очередь депозиты.

Очень значимым риском при традиционной модели ипотечного кредитования оказывается процентный: риск изменения процентных ставок на рынке. Поскольку ипотечные кредиты всегда долгосрочны, эта вероятность очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Модель  ипотечных облигаций. Около 20% от общего объема ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счет принципиально иной системы. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.

Для получения  средств этих инвесторов банки продают  на фондовом рынке ипотечные облигации. В сущности, ипотечные облигации - это банковские облигации, отличающиеся одной важной особенностью: обеспечение  конкретными активами - ипотечными кредитами и, соответственно, заложенной по этим кредитам недвижимостью.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций  более конкурентоспособна, чем традиционная модель, пока нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны для, которых эта модель традиционна - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.

Модель  вторичного ипотечного рынка. Эта модель чаще всего называется американской. Идея ее заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

При использовании  этой системы роль и функции ипотечных  банков меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки, работающие по модели вторичного рынка, из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. На их балансе нет ни привлеченных средств, ни кредитов. В сущности, от банков в них осталось одно название.

Контрактно – сберегательная модель. Эта модель предполагает получение средств за счет создания системы целевых депозитов.

Потенциальный заемщик - клиент банка заключает  с банком контракт (поэтому система  называется контрактно-сберегательной). Согласно этому контракту клиент берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берет на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит. Таким образом, основным принципом этой модели является следующее: любой заемщик — это бывший вкладчик, а любой вкладчик получает право стать заемщиком.

 

2. Роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

 

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос  и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает под ипотечным  кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом  ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается  как целостный механизм, который  не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных  кредитов, предоставляемых банками  и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  привлечения ресурсов в ипотечное  кредитование.

Таким образом ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по процентам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.