Ипотечное кредитование в России

Сегодня основные усилия банков направлены не столько на увеличение объемов кредитования, сколько на поддержание качества текущего портфеля и на минимизацию  просроченной задолженности, поэтому  важно рационально подходить  к вопросу реструктуризации кредита. Поддержка государства позволит смягчить проблему задолженности по ипотечным кредитам и дать возможность  заемщикам укрепить свое финансовое положение.

Для становления  ипотечного жилищного кредитования требуется предоставление государственной  поддержки в виде обеспечения  финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарной ответственности  в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечного рынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственное участие государства должны постепенно снижаться.

 

 

2. Оценка ипотечного кредитования в России за последние 2010 – 2012 г

 

В начале 2010 года рынок ипотечного кредитования стал оживать.

Основные игроки на рынке ипотечных  кредитов снизили ставки до минимальных  размеров. Однако, количество банков, в  которых можно взять ипотечный  кредит, остается минимальным. Банки  пытаются кредитовать только вторичное  жильё и практически полностью  ушли с рынка новостроек. Ситуация выправляется с общим оздоровлением экономики, в ближайшие годы количество предложений на рынке ипотечных кредитов по прогнозам резко возрастет, а их привлекательность для потребителя будет улучшаться. 

Ипотека позволяла приобрести жилье сегодня и выплачивать  полную его стоимость в течение  нескольких последующих лет. 

Развитие ипотечного кредитования в России имеет не только экономическую, но и социальную значимость. Одна из главных задач 2010-2011 годов для  банков и других финансовых институтов – восстановление прежних объемов  ипотечного кредитования, снижение стоимости  ипотеки для граждан РФ.

В 2011 году ипотечный рынок вышел на докризисный  уровень, но в 2012 году динамика его развития замедлится. Ипотечным банкам необходимо искать новые «точки роста», роль государства  – обеспечить адекватный рост предложения  нового жилья

В I полугодии 2011 года ведущие ипотечные банки  показали взрывные темпы роста, а  объем выдачи в 2 раза превысил итоги I полугодия 2010 года. Но в 2012 году произойдет замедление рынка: будет исчерпан «эффект  низкой базы», снизится предложение  нового жилья, давление на темпы роста  окажет и нестабильность на финансовых рынках. Кроме того, ограничены возможности  дальнейшей ценовой конкуренции, поэтому  участникам рынка придется обратить больше внимания на сервис и нетрадиционные каналы продаж.

Ключевые  ипотечные банки росли значительно  быстрее рынка, в результате доля топ-10 выросла с 68 до 74%. Если лидер  рынка Сбербанк России увеличил объемы выдачи на 97%, то темпы прироста ипотечного кредитования ВТБ 24 и Газпромбанка составили 139 и 183% соответственно. Более чем в 3 раза выросли объемы выдачи ипотеки в банках с иностранным участием: Абсолют Банк (404%), Райффайзенбанк (448%), БСЖВ (236%).

 

          Рис. 1 Объем  ипотечного кредитования в 2012 г.

По прогнозам  «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем  ипотечного кредитования составит 650-680 млрд. рублей, превысив рекордные результаты 2008 года (656 млрд. рублей). Вместе с тем  в 2012 году темпы роста ипотечного рынка замедлятся как вследствие исчерпания «эффекта низкой базы», так  и в связи с ожидаемым снижением  объемов нового жилья. Возможности  ускоренного роста за счет ценовой  конкуренции практически исчерпаны: резервы для снижения остаются у  банков, предлагающих сегодня ставки выше среднерыночных. Ожидаем, что по итогам следующего года объем ипотечного кредитования вырастет на 55-60% и достигнет  уровня 1-1,1 трлн. рублей.

Низкие  ставки, выход новых банков и активизация  жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в 1 полугодии 2012 года. По итогам года объем  кредитования составит рекордные 1,1 трлн руб. Однако в 2013 году заметное давление на динамику рынка окажет повышение ставок по ипотеке ведущими банками: объемы кредитования прибавят не более 45%.  Доступность ипотечных кредитов продолжит снижаться: ускорение инфляции способно спровоцировать очередной виток повышений.

В 1 полугодии 2012 года объем ипотечного кредитования составил 430 млрд. руб.,  что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. Как и прогнозировал «Эксперт РА», динамика рынка резко замедлилась (годом ранее темпы прироста кредитования были почти в два раза больше): сказывается исчерпание эффекта «низкой базы». Однако банкиры отмечали уверенный рост спроса на ипотеку в течение всего 1 полугодия: поддержку рынку оказало снижение ставок до исторических минимумов в начале года и активный старт продаж нового жилья в регионах, прежде всего в Подмосковье в преддверии расширения границ Москвы. Неудивительно, что Московская область вышла на второе место (после Москвы) по объемам ипотечного кредитования.

Доля крупнейших банков на ипотечном рынке во втором полугодии 2012 года будет расти. Причина не только в повышении ставок по программам АИЖК, но и ужесточение требований института развития к выкупу закладных.  Банки, работающие с АИЖК, и ранее отмечали значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион (в отличие от нынешней «заявительной» схемы). Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдут на собственные программы, из-за дорогого фондирования предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.

В 2013 году нас ожидает замедление динамики рынка до 40-45%. Поддержку рынку в ближайшие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста – повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность  ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013 году: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос (тем самым обеспечить более низкую ставку). 

Рис. 2 Темпы  прироста рынка в 2013 г.

В 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%. Темпы прироста рынка составят в среднем 35%.

 

 

 

 

3. Основные направления совершенствования системы ипотечного кредитования в России

 

Сформирован комплекс мер по совершенствованию  системы ипотечного кредитования, с  учетом императивов ее действенности, системы параметров ипотечного кредитования и инструментария реализации, а также  разработаны методики реализации новых  ипотечных программ.

Анализ  российского и зарубежного сегментов  мирового рынка ипотеки, позволил выявить  императивы действенности системы  ипотечного кредитования: императивы мировой экономики, которые регулируют общемировую систему кредитования; императивы макроэкономики, которые  выполняются в реальном процессе положительной динамики хозяйственной  жизни страны; императивы кредитной  политики государства, которые предъявляются, как к государственным структурам, так и к частным организациям, работающим на рынке ипотечного кредитования; микроэкономические (банковские) императивы; императивы институционально-правового характера.

Программа совершенствования системы ипотечного кредитования в России представлена в табл.1.

Таблица 1  Программа совершенствования системы ипотечного кредитования в России

 

Институциональные субъекты системы  ипотечного кредитования, действующие  в РФ	Экономические факторы, лимитирующие деятельность системы ипотечного кредитования	Меры по совершенствованию системы ипотечного кредитования
Государство: -  Комитет Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ; -  областные министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства -  региональные комитеты по молодежной политике; -  АИЖК, АРИЖК; -  региональные агентства жилищных программ; -  региональные органы власти.	Со стороны национальной экономики (НЭ) -  отсутствие четко сформированной нормативно-правовой базы регулирования ипотечной сферы; -  отсутствие единых региональных органов, контролирующих данную сферу; -  быстрые темпы ухудшения состояния старого жилищного фонда. Со стороны мировой  экономики (МЭ) -  влияние кризисов.	-  совершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей ипотечное кредитование (ИК); -  включение новых категорий населения в реализуемые областные ипотечные программы (ИП) и разработка новых совместных государственно-частных ИП; -  организация единого координационного центра по формированию и регулированию эффективной системы ИК; -  создание предпосылок для формирования специального регистратора и регулирование процесса его деятельности; -  формирование и реализация оптимальной модели системы ИК в РФ; -  проведение государственной антикризисной политики.
Банки: -  ипотечные и универсальные банки, предоставляющие ипотечные кредиты	Со стороны НЭ -ужесточение требований  кредитования населения; -отсутствие информационно-технических  возможностей ускорения процесса  проведения ипотечной сделки. Со стороны МЭ -  отсутствие активного взаимодействия между банками разных стран.	-  активное взаимодействие банков с государством в сфере реализации ИП; -  разработка новых банковских ИП; -  совершенствование условий действующих ИП; -  расширение возможностей в сфере международного ИК; -  налаживание сотрудничества с зарубежными банками в сфере предоставления ипотечных услуг.
Небанковские ипотечные  институты (НбИи): -  потребительские кооперативы; -  региональные корпорации; -  фонды, агентства.	Со стороны НЭ -  слаборазвитость ипотечного направления кредитования. Со стороны МЭ -  отсутствие зарубежных небанковских ипотечных институтов.	-  увеличение количества действующих небанковских ипотечных институтов; -  внедрение в деятельность зарубежных схем ИК; -  взаимодействие с другими участниками системы ИК, с целью расширения возможностей кредитования (банками, региональными властями и др).
Домашние хозяйства (население – заемщики)	-  низкий уровень доходов; -  ограниченный платежеспособный спрос населения; -  нежелание жить в долг; -  отсутствие полной информации о возможностях кредитования.	-  активное включение домашних хозяйств в действующие ипотечные программы; -  привлечение граждан к участию в ипотечных фондах.
Застройщики (строительные компании)	Со стороны НЭ -  затяжная процедура получения разрешения на строительство; -  низкие объемы и качество нового  жилищного строительства в субъектах РФ; -  отсутствие налаженного сотрудничества с широким кругом участников системы ИК. Со стороны МЭ -  отсутствие финансирования строительной сферы со стороны зарубежных инвесторов и практически полное отсутствие продаж недвижимости иностранным гражданам.	- налаживание сотрудничества  с банками и НбИи - применение новых более  дешевых, но качественных технологий  при строительстве - привлечение иностранных  инвестиций в строительную сферу; - развитие программ продажи  недвижимости иностранным гражданам.
Страховые компании (СК)	Со стороны НЭ -  дороговизна услуг и их ограниченность; -  отсутствие взаимодействия с широким кругом участников системы ИК. Со стороны МЭ -отсутствие активного  взаимодействия отечественных и  зарубежных компаний.	-  налаживание сотрудничества с банками и небанковскими ипотечными институтами на взаимовыгодных условиях; -  расширения спектра предлагаемых услуг; -  заключение договоров сотрудничества с зарубежными контрагентами.
Специальные регистраторы	-  отсутствие единого регистратора.	-  создание единого регистратора, выдающего разрешения на строительство застройщикам и включение его как независимого участника системы ИК, получающего доходы от данной деятельности.
Агентства недвижимости (региональные и федеральные) (АН)	Со стороны НЭ -  высокая стоимость услуг; -  отсутствие скоординированного сотрудничества с другими участниками системы ИК Со стороны МЭ -  небольшое количество действующих международных агентств недвижимости и узкий круг предоставляемых ими услуг.	-  налаживание сотрудничества с различными участниками системы ИК на взаимовыгодных условиях; -  увеличения количества международных агентств недвижимости; -  расширение спектра предлагаемых услуг.

 

Для реализации программы совершенствования  системы ипотечного кредитования необходимо учитывать: усовершенствование нормативно-правовой базы, регулирующей деятельность ипотечной  сферы; введение в Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года новых категорий  граждан-субъектов ипотечного кредитования; отлаживание системы финансирования государством граждан, нуждающихся в приобретение жилья; разработка новых ипотечных программ с учетом расширения субъектно-объектного состава участников системы ипотечного кредитования и апробация программы в субъектах РФ; потребность в создании единого специального регистратора, оформляющего разрешения на строительство застройщикам; формирование единого координационного центра в каждом субъекте Федерации, координирующего и контролирующего сферу ипотечного кредитования и взаимодействующего с другими участниками системы ИК; привлечение иностранных инвестиций в сферу строительства; расширение спектра банковских ипотечных программ и совершенствование условий действующих программ; развитие программ по международному кредитованию, путем включения такого направления в деятельность крупных российских банков; разработку банковского информационно-технического обеспечения, с целью ускорения процесса рассмотрения кредитной истории и принятия решения о выдаче ипотечного кредита; развитие сети небанковских ипотечных институтов, а также налаживание их сотрудничества в совместных программах с банками и региональными властями; необходимость активного информирования населения участниками рынка ипотечного кредитования о возможностях ИК; увеличение спектра предоставляемых услуг международными агентствами недвижимости; тесное взаимодействие банков, местных органов власти, застройщиков, страховых компаний в процессе реализации различных ипотечных программ; использование застройщиками более качественных материалов в строительстве жилых помещений; расширение видов страхования страховщиками; популяризация возможности участия граждан в ипотечных фондах. Был сформирован механизм реализации ипотечных программ с учетом расширения субъектно-объектного состава рис.3.

Рисунок 3  Механизм реализации ипотечных программ с учетом расширения субъектно-объектного            состава системы ипотечного кредитования

 

Результатами действия программы  кредитования владельцев ветхого жилья, должны стать: увеличение объема кредитования; популяризация и развитие системы  ипотечного кредитования, увеличение объема проданных объектов недвижимости; уменьшение количества ветхого и  аварийного жилья; повышение среднего уровня жизни населения страны. В  результате реализации программы выдачи ипотечных кредитов родителям детей  – инвалидов с детства предполагается полное обеспечение этих семей. Необходимо отметить, что при рождении второго  ребенка, финансирование программы  может осуществляться с помощью  материнского капитала. Дополнительными  итогами реализации данной программы  также будут: развитие строительного  сектора; увеличения объема проданной  недвижимости; возможность получения  дополнительной прибыли для банковского  сектора; развитие системы ипотечного кредитования; популяризация ипотечного кредитования среди населения; повышение  качества предоставляемых банком услуг; улучшение социальной сферы региона.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

 

Со стабилизацией  экономического положения Российской Федерации существенным образом  увеличился объем делового оборота  недвижимости, следствием чего получил  свое развитие рынок недвижимости. Это обусловлено экономическим  содержанием недвижимости, включающим такие свойства, как полезность, долговечность, износ, уникальность, разнородность  и неповторимость. Благодаря этим свойствам она стала все чаще использоваться в качестве вклада в  уставный капитал и залога недвижимого  имущества, активнее стал использоваться такой инструмент рыночной экономики, как ипотека.

Поскольку ипотека представляет собой залог  и служит обеспечением обязательства, она получила особое распространение  в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных  спецификой формы залога недвижимости.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

- недостаточность  правового обеспечения ипотеки,  связанная с медленной реализацией  Федеральных законов «Об ипотеке»  и «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним»;

- неразвитость  судебной практики оперативного  решения вопросов об отчуждении  имущества, являющегося объектом  залога, и урегулирования финансовых  интересов заемщика и кредиторов  по первой и младшим закладным  при продаже заложенного имущества  с аукционов;

- особенности  политической, социально-экономической  и финансовой ситуации в России;

- неготовность  и экономическая незаинтересованность  российских банков в развитии  ипотеки прежде всего из-за нежелания втягиваться в долгосрочное кредитование и низкой доходности этой деятельности;

- научная  и коммерческая непроработанность сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

С учетом сложившихся в России условий, основными  сценариями решения проблем внедрения  ипотечного кредитования могут быть:

1. Развитие  инициативы коммерческих банков, прежде всего универсальных, имеющих  подразделения ипотечного кредитования  и свободные внутренние денежные  ресурсы по кредитованию граждан  под залог объектов недвижимости.

2. Создание  при поддержке государства федерального  агентства по ипотечному кредитованию  и внедрение через него полноценной  системы организации ипотечного  кредитования, предполагающей создание  вторичного рынка ценных бумаг,  обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему  свободных денег от независимых  инвесторов.