Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Сентября 2014 в 09:13, курсовая работа
Ипотечное кредитование - это один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения внебюджетных (частных) инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, интересы коммерческих банков и других кредиторов в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте.
Актуализация ипотечного кредитования в России в последние годы связана также с рядом макроэкономических причин:
- стабилизация экономической ситуации, поскольку ипотечное кредитование рассчитано на длительный срок и возможно только в условиях достаточно устойчивого экономического развития страны;
На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования большое влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
Группу экономических факторов можно разделить на две подгруппы:
Общие экономические факторы - это все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов; общая ситуация на рынке финансового капитала; необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг; процентные ставки по государственным ценным бумагам; наличие альтернативных финансовых инструментов; страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Специфические экономические факторы - это уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; соответствие уровней развития рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; наличие или отсутствие национальных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов; уровень экономической грамотности населения.
Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитования, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, военная или экономическая экспансия других государств, возможность или недопустимость мер экспроприации, степень доверия населения, кредиторов и потенциальных инвесторов к действиям органов власти.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль играет также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрации залога и иных обременений на недвижимое имущество.
Как правило, успешное развитие ипотеки становится возможным лишь при выделении специального блока законов и постановлений, регламентирующих содержание и порядок осуществления ипотечных операций их участниками.
Организационные факторы — это, прежде всего, теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечного кредитования; существование единых национальных стандартов процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, оценки платежеспособности; существование высокоразвитой системы подготовки кадров для разработки и осуществления системы ипотечного кредитования.
Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке.
Исторические условия и факторы также могут оказать определенное влияние на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют существующие в обществе традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения; наличие или отсутствие национального опыта ипотечного кредитования. Значительное влияние на конкретные формы ипотеки оказали особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли. Особенности Российской Федерации связаны с ее территориальными масштабами, региональными различиями, многонациональностью населения.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Основным координатором по ипотеке является Московский народный банк. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
После 1917 года в России послереволюционного периода по вполне понятным причинам ипотеки как таковой не существовало, но были ЖСК. Срок кредитования 10-25 лет, ставка 0,5-2% годовых, доля кредита 60-80% от стоимости жилья. Т.е. залоговое право продолжало существовать, но залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”. Этим законом устанавливался порядок передачи государственного жилья квартиросъёмщикам в частную собственность.
Первые попытки кредитовать под залог существующей недвижимости начались в ранние 1990-е годы. Срок 1 год с возможностью продления и ставкой до 36% годовых в долларах США. Проблему “невыселения" обходили через достаточно интересную схему: заёмщик выписывался из своей квартиры, она переоформлялась в собственность банка, а с заёмщиком заключался договор аренды с правом выкупа.
Становлению ипотеки способствовало принятие ряда законов, таких как Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 “О залоге” (где впервые появилось слово “ипотека”); Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” (где были заложены основы системы ипотечного кредитования). Важной вехой стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 года. В кодексе были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, основания для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Знаковым стало принятие Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования» в январе 2000 года.
В рамках «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования» были определены важнейшие «понятия», такие как стандартная процедура получения ипотечного кредита, механизм взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования, методы рефинансирования выданных кредитов. А так как одна из задач государства заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения, в частности на рынке жилья, были определены методы помощи населению с недостаточным уровнем доходов: социальная поддержка в виде выдачи адресных субсидий и предоставления налоговых льгот.
В построении системы ипотечного кредитования Россия опиралась на международный опыт. Таким образом, в основу Концепции был положена американская двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования. Так как она благодаря своей целостности и функциональному единству открывает большие возможности для государственного регулирования экономическими методами рынка ипотечного кредита, а через него рынков недвижимости, ценных бумаг и макроэкономического регулирования в целом.
Государственное регулирование в начале 2000-х годов было принципиально важным. После финансового кризиса 1998 года на пути развития ипотечного кредита в России стояло немало препятствий: платежеспособный спрос населения на жилье существенно снизился (по расчетам Правительства до кризиса 30% российских семей имели доходы, достаточные для получения кредита в размере от 40 до 70% стоимости приобретаемого жилья); кризис подорвал доверие инвесторов к государственным обязательствам и доверие вкладчиков к кредитной системе России; высокая доля “теневой” экономики; отсутствие у большинства потенциальных заемщиков кредитной истории и так далее. В этих условиях ипотечное кредитование не может самостоятельно развиваться как самодостаточная система, то есть система самостоятельно аккумулирующая необходимые финансовые ресурсы и выполняющая все возложенные на нее функции.
На рубеже 1990-х – 2000-х годов основным инструментом развития ипотечного жилищного кредитования в России стало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»). Полностью государственная компания (100% акций принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.) была создана в сентябре 1997 года.
При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации («Fannie Mae»). Деятельность Агентства направлена на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности жилья для населения России.
Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного кредитования Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов.
Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень - Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами - банками и некредитными организациями по единым Стандартам.2
Система ипотечного кредитования включает два направления:
1. Непосредственную выдачу
ипотечных кредитов
2. Продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке ипотечных обязательств, которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.
Первым направлением занимаются, в основном, ипотечные банки, либо универсальные банки, развивающие у себя операции по ипотечному кредитованию; вторым - финансовые компании, фонды, скупающие активы банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие ипотечные ценные бумаги (например: облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход от инвестиций. По обязательствам некоторых финансовых компаний как за рубежом, так и в России гарантом выступает государство, что повышает их надежность.
Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны. Таким образом, вторичный рынок закладных имеет большое значение и для государства в целом.
Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.
Основными участниками ипотечного рынка являются:
Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков — первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству.
Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству.
Банки — первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных.
Страховые компании осуществляют обязательное страхование предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения и добровольное - жизни и потери трудоспособности заемщика, а также титула — риска утраты права собственности в пользу кредитора.
Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.
Агентство выкупает пулы стандартных закладных у региональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки. Приобретенные права требования накапливаются и секьюритизируются в ипотечные ценные бумаги.
В настоящее время система рефинансирования действует на всей территории РФ. По состоянию на конец 2010 года в качестве партнеров Агентства работают 81 региональный оператор и 75 сервисных агентов. Агентством заключены договорные отношения с 53 поставщиками закладных, являющихся первичными кредиторами3.
С созданием АИЖК банки получили возможность расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования.
В итоге, развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов позволило снизить процентные ставки. Вопрос о снижении процентной ставки по уже взятым кредитам может решаться только банками (государство никак не вмешивается в их деятельность и формирование кредитной политики). Впрочем, подобные вопросы, как правило, решаются в пользу заемщика – большинство банков идут своим клиентам навстречу и переоформляют ранее полученные кредиты по более низкой процентной ставке.