Ипотечное кредитование в России

В условиях изменяющейся внешней среды рынок ипотечного жилищного кредитования становится волатильным по следующим показателям: уровень ликвидности, уровень спроса на жилье, качество ипотечных активов, распределение рисков между участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Подобная неустойчивость создает неопределенность для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования и тормозит его динамичное развитие.

Главной ролью АИЖК как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования сейчас является обеспечение баланса интересов ключевых участников рынка ипотечного жилищного кредитования (государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов) и, как следствие, динамичного развития рынка ипотечного жилищного кредитования возможно путем осуществления деятельности этого акционерного общества по следующим направлениям:

- деятельность по стандартизации рыночных механизмов;

- инновационная деятельность по развитию новых направлений на рынке ипотечного жилищного кредитования;

- непосредственная поддержка в случае необходимости рынка ипотечного жилищного кредитования на выгодных для участников этого рынка условиях в том числе: предоставление краткосрочной и долгосрочной ликвидности, в том числе через непосредственное рефинансирование ипотечных активов (как ипотечных жилищных кредитов, так и ипотечных ценных бумаг), выпуск и продажа гарантий, принятие части рисков, включая выдачу поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц и ипотечное страхование, разработку новых схем привлечения ресурсов на рынок

- проведение реструктуризации долгов по схемам, наиболее выгодным всем сторонам сделки - заемщикам, кредиторам и инвесторам;

- осуществление профилактических и предупредительных мероприятий в сфере ипотечного жилищного кредитования, направленных на предотвращение кризисных явлений и роста социальной напряженности;

- разработку новых механизмов поддержки заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации;

- реализация социальных программ на рынке ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства, которая включает

- развитие рынка строительства жилья экономкласса и поддержка платежеспособного спроса на такое жилье;

- реализацию специальных кредитных продуктов для жителей моногородов.

Таким образом, одним из основных условий создания стабильной и эффективной системы ипотечного кредитования в России является проведение государством взвешенной, последовательной политики в данной сфере. 

 

2.3 Проблемы и перспективы

развития рынка ипотечного кредитования в России

Существенные изменения на рынке ипотечного кредитования в России стали наблюдаться в 2008 году.

Основной причиной этих изменений стал ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке российские банки для выдачи денег заемщику брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки.

Теперь зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования4.

Сейчас, как и тогда, подавляющее большинство кредитных организаций находятся в Москве, и там разрабатывается множество ипотечных программ. Это объясняется вполне понятными причинами: в столице сконцентрированы основные финансовые потоки, высокие доходы населения и наблюдаются высокие темпы роста строительства. Вторым рынком по объемам ипотечного кредитования является рынок Санкт-Петербурга.

80% объема ипотечного кредитования  в России приходится на долю нескольких крупнейших банков.5 Лидирующие позиции занимают кредитные организации с высокой долей государственного участия, такие как: ОАО «Сбербанк» и Группа компаний ВТБ24.

В обычных условиях для привлечения потенциальных заемщиков кредиторы разрабатывают различные ипотечные программы, которые в первую очередь отличаются процентными ставками и валютой, в которой выдается кредит, но сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок, в виду ограниченности ресурсов.

Кредиты в России можно взять в рублях, долларах и евро. Но большинство кредитов выдается в  национальной валюте, около 85% всех займов, ввиду более низких рисков.

За последние несколько лет удалось повысить доступность ипотечного кредитования для населения. Процентные ставки по кредитам снизились до 10-14% в 2012 г (12-18% в 2010 г.). Минимальный размер первоначального  взноса уменьшился до 10-20% от стоимости приобретаемого жилья, а в некоторых случаях и вовсе стал равен 0%. В среднем срок кредитования может достигать до 25-30 лет.

Основные тенденции рынка ипотечного кредитования можно проследить на рис. 1, рис. 2. В посткризисный период наблюдается стабильный рост количества выданных и рефинансированных ипотечных кредитов.

Одна из основных проблем рынка ипотечного кредитования сегодня – недостаточные объемы строительства. Темпы строительства ниже темпов развития ипотеки. В результате чего цены на недвижимость остаются на высоком уровне, несмотря на наметившееся снижение цен в результате кризиса. В условиях высоких цен накопить на первоначальный взнос для многих граждан России просто не возможно.

Основными ограничениями развития ипотечного кредитования являются практические сложности реализации данного процесса на российском рынке, в том числе проблемы невозвратов выданных кредитов, проблемы залога и поручительства, несовершенства нормативно-правовой базы, асимметрия информационного доступа или его ограничение. Перечисленные сложности и являются основой совершенствования ипотечной системы.

Согласно принятой Правительством Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

 • преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений.

 • создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков.

• развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства.

•  учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Итогами решения данных задач на различных этапах реализации Концепции станет:

2013 - 2020 годы: К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.

До 70 процентов рынка ипотеки должно будет фондироваться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, в том числе с привлечением зарубежных инвесторов, что является серьезным дополнительным фактором риска и указывает на необходимость разработки эффективного механизма привлечения такого объема фондирования с долгового рынка. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 10 - 12 процентов, что сравнимо с текущим показателем большинства стран Восточной Европы (Болгария, Чехия, Венгрия, Словакия и Словения).

2021 - 2030 годы: доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов.

Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации.

Конечно, в условиях современной России при развитии эффективной системы ипотечного кредитования необходимо исходить из положительного опыта зарубежных стран в данном направлении. Развивать полную и целостную инфраструктуру рынка ипотеки, которая в развитых странах также дополняется  наличием эффективной системы рефинансирования закладных, секьюритизации, наличием ипотечных фондов, государственных гарантий по ипотечным кредитам, успешно применяется практика работы государственной и частной системы страхования кредитных рисков, ипотечных брокеров, бюро кредитных историй, коллекторских агентств.

1. Рефинансирование, система  закладных

Рассмотрим систему рефинансирования с участием в качестве оператора вторичного рынка ипотеки ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Агентство осуществляет выкуп только тех ипотечных кредитов (займов), которые выданы с соблюдением требований Стандартов АИЖК и с применением форм документов, прилагаемых к Стандартам АИЖК, либо приведены на момент предложения к рефинансированию в соответствие этим требованиям, на основании договора купли-продажи закладных. Объемы и сроки поставки закладных определяются заключенными договорами.

Агентство рефинансирует ипотечные кредиты (займы) в зависимости от размера процентной ставки, установленной Агентством на момент предложения к рефинансированию для соответствующих параметров выдачи ипотечного кредита (займа).

Интересам рынка способствовало бы упрощение системы выкупа закладных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Переход на выкуп закладных с оценкой рисков на заёмщика (скоринговая модель) позволит поставщикам на стадии предложения закладной оценивать реальную возможность ее выкупа, оптимизация Стандартов АИЖК с исключением детализированных форм документов упростит процедуру оформления рефинансирования и сконцентрирует внимание на закладной как на основном финансовом документе.

2. Секьюритизация

Среди инновационных схем привлечения финансирования на российском рынке все большую популярность в последнее время приобретает секьюритизация активов.

Секьюритизация - это способ привлечения финансирования, связанный с выпуском ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки.

  Соответственно, секъюритизация  ипотечных активов – это трансформация  ипотечных займов в ценные  бумаги, то есть преобразование  наименее ликвидных активов в  более ликвидные активы6.

В России сегодня могут быть секьюритизированы только ипотечные жилищные кредиты. Секъюритизация позволяет кредитной организации:

• Повысить доходность на собственный капитал;
• Диверсифицировать источники финансирования;
• Привлечь финансирование на более длительный срок (по сравнению с обычным кредитованием);
• Снизить стоимость привлекаемого финансирования (за счет того, что кредитный рейтинг секьюритизационных ценных бумаг может быть выше, чем рейтинг эмитента);
• Соблюсти требования к достаточности собственного капитала, то есть улучшить ликвидность за счет удаления с баланса долгосрочных ипотечных кредитов;
• Снизить уровень риска кредитного портфеля за счет перевода кредитных рисков на широкий круг инвесторов - владельцев ценных бумаг, выпущенных на основе секьюритизации кредитного портфеля;
• Продолжать получать прибыль от кредитного портфеля в виде маржи между средней ставкой размещения кредитного портфеля и более низкой ставкой процента по ценным бумагам, выпущенным на основе секьюритизации данного портфеля;
• Наращивать темпы роста выдачи новых ипотечных кредитов, так как механизм секьюритизации позволяет рефинансировать активы банка, а вырученные финансовые средства направлять на дальнейшую генерацию активов, выдавая новые ипотечные кредиты.

Проблемой секьюритизации в России является, прежде всего, практическое отсутствие соответствующего законодательства.

В результате кризиса наблюдается сокращение возможностей рефинансирования в форме секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг, значительно ограничены возможности рефинансирования крупными банками и АИЖК.

3. Ипотечные фонды

Основным инструментом секьюритизации в России является ипотечный фонд.

Схема работы ипотечного фонда выглядит следующим образом. Беря ипотечный кредит, заемщик банка оформляет закладную. После выдачи нескольких ипотечных кредитов банк формирует пул закладных, который затем продается ипотечному фонду. Таким образом, банк передает фонду права требования по кредитам и обязуется перечислять в фонд все платежи по займам, которые граждане ежемесячно вносят в кассу банка. А ипотечный фонд выплачивает своим пайщикам доход от регулярных выплат заемщиков.