Ипотечное кредитование в России и зарубежных странах

Содержание

Введение

I. Теоретические основы и понятия ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотечного  кредита…………………………………………….......3

1.2 Механизм ипотечного  кредитования………………………………......…..5

1.3 Основная деятельность  ипотечных банков……………………………......8

II. Ипотечное кредитование в России и зарубежных странах

2.1 Развитие ипотеки в  России…………………………………………......…..13

2.2 Общие сведения об  ипотеке в РФ……………………………………....…15

2.3 Зарубежный опыт ипотечного  кредитования……………………...…….18

III. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

3.1 Виды ипотеки в РФ  и условия выдачи кредитов  банками………………24

3.2 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в РФ…..28

Заключение…………………………………………………………………..….34

Список использованной литературы………………………………………….35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

        В период рыночных отношений роль в обеспечении жилищного кредитования играет такой вид залога как ипотека. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку. Это объясняется ее надежностью, так как объектом является недвижимость.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Актуальность темы обуславливается ситуацией, сложившейся в области жилищной политики, сложным характером жилищных проблем, серьёзной зависимостью социально-экономической стабильности от их решения, необходимостью принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём.

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

Проблемы ипотечного кредитования затрагивают большую часть населения страны и будут актуальны даже после введения мер правительством.

Целью данной курсовой работы является в изучение системы ипотечного кредитования и разработке направлений ее совершенствования.

Задачи работы:

·   определение особенностей ипотечного кредитования

· выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в России

·   рассмотрение возможных путей решения проблем.

Объект исследования - ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Предмет курсовой работы - понятие, система, особенности ипотечного кредитования и направления его совершенствования.

 

 

 

I. СУЩНОСТЬ И ОБЩАЯ СТРУКТУРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие ипотечного кредита

     Ипотека, ипотечный кредит (от греч Hipotheka - заклад, залог) - это кредит под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит чаще всего выдается банком, при этом кредитором может быть и любое другое юридическое лицо. Заемщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.

     Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Для того чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействует различным категориям граждан в приобретении жилья.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения  залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока  предоставления кредита.

     Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных  ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается  относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

* сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной  стоимости покупаемого жилья;

* величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать 30% совокупного дохода  заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

* при процедуре оценки  вероятности погашения кредита  кредитор использует официально  подтвержденную информацию о  текущих доходах заемщика и  созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

     Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

     Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

     После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

     Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

1. Схема кредитования  с оформлением Договора залога.

    Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.