Ипотечное кредитование в современной Росиии

Первичный рынок – сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество (см. рис. 1.3.1).

Вторичный рынок – сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) – процесс секьюритизации – и размещение их среди долгосрочных инвесторов (см. рис. 1.3.2).

§1.4. Модели ипотечного рынка

В мире известны две основные системы функционирования ипотечного рынка: американская и франко-скандинавская. Основой американской системы служит секьюритизация ипотечных кредитов и специализированные институты, поддерживаемые государством, так называемые GSE (Government Sponsored Enterprises). Именно американская система была взята за образец, когда принималось решение о конструировании российской системы ипотечного кредитования. Основу франко-скандинавской системы составляют: ссудосберегательная система и специализированные ипотечные банки. Она распространена в странах Западной и Восточной Европы.

Американская система ипотечного рынка заметно сложнее европейской, и в ее функционирование вовлечено множество банков, специализированных финансовых институтов, правительственных агентств, страховых компаний и фондов.

В рамках американской ипотечной системы кредиты на покупку жилья имеют право выдавать не только специализированные ипотечные банки, но и другие кредитные организации (первичные кредиторы). Выдав кредит, первичный кредитор рефинансирует его путем продажи права требования специализированному ипотечному агентству, оставляя себе лишь комиссию за обслуживание кредита и превращаясь в сервисного агента. Специализированное ипотечное агентство (вторичный кредитор) в свою очередь формирует однородный пул закладных по выкупленным кредитам и выпускает под его залог ипотечные облигации (mortgage-backed securities – MBS), привлекая таким образом средства на финансовых рынках.

Двухуровневая схема рефинансирования позволяет заметно снизить стоимость фондирования ипотечных кредитов. Не секрет, что лишь малая доля банков имеет возможность привлечь деньги на 15-30 лет под разумную процентную ставку. «Централизованное» привлечение средств посредством специализированных и поддерживаемых государством ипотечных агентств решает эту проблему. Непосредственно ипотечные кредиты выдает множество разнообразных кредитных институтов с самыми разными кредитными рейтингами, в то время как несколько высоконадежных ипотечных агентств привлекает средства для их финансирования, обеспечивая тем самым доступность процентных ставок. Вторичные кредиторы представляют собой передаточный механизм, который аккумулирует ресурсы, привлеченные на финансовых рынках, и направляет их в ипотечные кредиты.

В рамках ипотечной системы США функционируют три крупнейших «вторичных кредитора» (агентства), которые определяют стандарты ипотечного кредитования и реализуют программы по выпуску ипотечных облигаций (MBS):

• Правительственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA или Ginnie Mae);

• Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA или Fannie Mae);

• Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования (FHLM или Freddie Mac).

Ипотечная ценная бумага является долговым инструментом, который обеспечен закладными по выданным ипотечным кредитам. Согласно общепринятой схеме, пул ипотечных кредитов, который должен служить обеспечением по выпущенным облигациям, отделяется от банка, выдавшего кредиты (Орижинатора), и продается на баланс специального SPV (special purpose vehicle), которое создается исключительно для выпуска данных облигаций. SPV не имеет права вести никакую иную деятельность, не имеет сотрудников, а функции учета и управления передаются специальным организациям. Единственным активом SPV является пул закладных, который служит источником денежных потоков и обеспечением по выпущенным облигациям.

Подобная схема позволяет отделить риск ипотечной бумаги от риска банка-орижинатора, и поэтому ипотечные облигации могут иметь более высокие кредитные рейтинги, чем банки, непосредственно выдававшие кредиты. Ипотечные кредиты «уходят» с баланса выдавшего их банка или купившего их ипотечного агентства, а взамен банк (агентство) получает денежные средства, привлеченные SPV путем выпуска ипотечных облигаций, которые затем может направить на выдачу новых кредитов. Как правило, банк-орижинатор, продавший ипотечные кредиты, остается агентом по их обслуживанию и получает за это сервисную комиссию.

В качестве ипотечного покрытия при выпуске классических MBS (RMBS) используются кредиты, выданные на покупку жилой недвижимости, сроком на 10-30 лет под фиксированную ставку. В США большая часть MBS обеспечена 30-летними кредитами с фиксированной ставкой процента, при этом в среднем размер кредита не превышает 50-60% от стоимости заложенной недвижимости. Этот показатель называется Loan to value ratio (LTV) и является одним из важнейших показателей кредитного качества MBS.

Самым простейшим видом ипотечных ценных бумаг являются облигации со сквозным погашением или так называемые «сквозные» облигации (Pass-through securities). В США их еще называют сертификатами участия (Participation Certificate), хотя в российском законодательстве эти понятия немного различаются(см. рис. 1.4.1).

В рамках сквозной схемы сервисный агент ежемесячно собирает с заемщиков процентные платежи и взносы в счет погашения основного долга, включая суммы досрочного погашения. Затем сервисный агент, удержав свою комиссию, отправляет деньги инвесторам. В развитых странах сумма, которую получает инвестор, несильно отличается от средней ставки по кредитам, составляющим ипотечное покрытие. Как правило, эта разница складывается из двух составляющих: величины сервисной комиссии и стоимости гарантии – если выпуск гарантирован третьей стороной, например, одним из GSE.

ГЛАВА 2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

§2.1. Стимулы, послужившие толчком развития ипотечного жилищного кредитования в России.

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации — Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г, №95) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. №431). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. №675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

В рамках федеральной жилищной программы «Жилище» проводятся различные мероприятия и подпрограммы, одной из которых является  подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», о которой пойдет речь в следующем параграфе.

§2.2. Государственная поддержка молодых семей

Первый этап развития подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» приходится на 2003-2005 года, когда осуществлялась разработка и формирование правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Было установлено, что наиболее эффективно подпрограмма реализуется в тех регионах, где разработаны и действуют схемы ипотечного жилищного кредитования, а также существуют возможности использования сбережений граждан (Республика Татарстан, Республика Башкортостан, Республика Мордовия, Оренбургская и Кемеровская области)

Механизм реализации подпрограммы предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий путем предоставления им субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

Участницей подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» может быть молодая семья, в том числе неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя и одного и более детей, соответствующая следующим условиям:

• возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи — участницы подпрограммы в список претендентов на получение субсидии в планируемом году не превышает 35 лет;
• признание семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий. Под нуждающимися в улучшении жилищных условий понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в улучшении жилищных условий после 1 марта 2005 г. по тем же основаниям, которые установлены статьей 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
• наличие у семьи доходов либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии. Порядок и условия признания молодой семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии, устанавливаются органом государственной власти субъекта Российской Федерации [23].

Необходимо отметить, что участие в подпрограмме является добровольным. Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз.

В качестве механизма доведения субсидии до молодой семьи используется свидетельство на приобретение жилья.

Свидетельство является именным документом, удостоверяющим право молодой семьи на получение субсидии. Свидетельство не является ценной бумагой, не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Молодая семья - владелец свидетельства может получить ипотечный жилищный кредит в банке, отобранном для участия в подпрограмме, в котором открыт банковский счет.

Отбор банков для участия в реализации подпрограммы осуществляется субъектами Российской Федерации, участвующими в реализации подпрограммы. Условия отбора банков определяются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации и Центральным банком Российской Федерации.

Банки, претендующие на участие в подпрограмме, должны удовлетворять следующим условиям:

• наличие опыта жилищного кредитования населения (срок осуществления жилищного кредитования населения более 1 года);
• отсутствие задолженности по уплате налоговых платежей перед бюджетами всех уровней;
• выполнение обязательных нормативов, установленных Центральным банком Российской Федерации;
• отсутствие убытков за последний отчетный год;
• наличие структурного подразделения банка на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы.
• дополнительно могут применяться следующие оценочные критерии:
• развитость сети филиалов на территории субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации подпрограммы;
• условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

Молодая семья - владелец свидетельства в течение срока его действия (2 месяца) представляет для оплаты в банк договор, который является основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение, и правоустанавливающие документы на жилое помещение, приобретаемое посредством реализации такого договора (см. схему 2.2.1).

Схема 2.2.1. Пошаговая схема приобретения жилья с использованием субсидии [24]