Ипотечное кредитование в современной Росиии

Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор к оплате.

Перечисление средств с банковского счета лицу, участвующему в договоре, осуществляется в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия банком договора к оплате.

Существуют особенности использования субсидии на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на строительство индивидуального жилья. Условием перечисления средств, предоставляемых в качестве субсидии, на банковский счет в банке является заключение молодой семьей кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья. Банк открывает кредитную линию и поэтапно кредитует строительство индивидуального жилья.

После заключения договора купли-продажи жилья или кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья молодые семьи снимаются с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Жилое помещение, приобретенное или построенное молодой семьей, должно находиться на территории субъекта Российской Федерации, из средств бюджета которого перечисляются субсидии.

В случае если владелец свидетельства по какой-либо причине не смог решить свою жилищную проблему (приобрести жилое помещение в собственность, заключить договор кредитования индивидуального жилищного строительства) в установленный подпрограммой срок действия свидетельства и не воспользовался правом на получение выделенной ему субсидии, он сдает свидетельство в орган местного самоуправления, выдавший свидетельство, и сохраняет право на улучшение жилищных условий, в том числе на дальнейшее участие в подпрограмме на условиях, определяемых в соответствии с порядком.

По мере осуществления страховыми организациями деятельности по страхованию ипотечных жилищных кредитов (страхованию ответственности заемщика за невозврат кредита, обеспеченного ипотекой жилого дома или квартиры) дополнительно будет рассмотрена возможность оказания молодым семьям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов поддержки в оплате страховых взносов по данному виду добровольного страхования, что также позволит снизить размер первоначального взноса при получении молодыми семьями ипотечных жилищных кредитов до 5-10 % стоимости жилья.

На втором этапе подпрограммы (2006-2010 года) будет проходить дальнейшее усовершенствование нормативно-правой базы, связанной с механизмами реализации мероприятий подпрограммы Планируемые объемы финансирования второго этапа подпрограммы показаны в таблице 2.2.1 [23].

 

Таблица 2.2.1.

Планируемые объемы финансирования II этапа подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей»

 

Источники и направления финансирования	2006-2010 годы, млн. руб.
Федеральный бюджет	16500
в том числе субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации на предоставление молодым семьям субсидий на приобретение жилья, включая уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья	16500
Бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты	49500
Собственные и заемные средства молодых семей	99000
Всего	165000

 

В качестве примера участия банков в данной программе в приложении приведено описание кредита «Молодая семья» Сбербанка РФ [22].

§2.3. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Законодательная база деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее – АИЖК или Агентство) формируется посредством следующих нормативно-правовых актах:

• Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;
• Постановление Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «АИЖК».

Целью АИЖК является:

1. создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
2. обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
3. создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
4. создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
5. формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлтерским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

Сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

В процессе рефинансирования ипотечных кредитов основные участники ипотечного рынка осуществляют следующие функции (см. табл. 2.3.1):

Таблица 2.3.1. Основные участники ипотечного рынка и их функции

Банки	Первичные кредиторы, осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;
Региональные операторы	выкупают стандартные закладные  у Банков - Первичных кредиторов  и формируют пулы закладных  для передачи Агентству;
Сервисные агенты	осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это некредитная организация, выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов, и формируют пулы закладных для передачи Агентству
Агентство	выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, Сервисных агентов и Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.
Страховые компании	осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки - страхование титула собственности (риска утраты права собственности)
Оценочные компании	производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

Таким образом, процесс рефинансирования можно представить в виде следующей схемы:

Схема 2.3.1. Схема рефинансирования

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования (см. Приложение).

Создание федеральной системы ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

 

ГЛАВА 3. МИРОВОЙ ФИНАНСОВЫЙ КРИЗИС И РОССИЙСКАЯ ИПОТЕКА

2007 год можно считать переломным моментом в истории российского ипотечного рынка. В одно мгновение процветание ипотечного кредитования сменилось чуть ли не крахом всей системы

До осени 2007 года ипотека развивалась полным ходом. В течение только первого полугодия сроки кредитования увеличились до 20-30 лет, размер первоначального взноса сократился до 10%, а в некоторых случаях даже до 0%, ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и по отношению к 2006 году снизились на 1-2% [24].

Значительно упростился и сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сроки рассмотрения заявок сократились, процедуры оформления документов во время ипотечных сделок ускорились, различного рода комиссии снизились на несколько пунктов.

На рынке в этот период развернулась настоящая битва за клиента: одна за другой проходили акции о снижении процентной ставки, появлялись новые банковские программы. Активно развивалась программа рефинансирования ипотечных кредитов. Многие Банки предусмотрительно продвигались в регионы, увеличивая и укрепляя свои позиции на рынке ипотечного кредитования.

Но тут их планы нарушает «американский ипотечный кризис», перевернувший с ног на голову всю российскую ипотеку: изменилась не только ситуация на рынке, но и политика основных участников этого рынка.

Так, руководствуясь обзором рынка ипотечного кредитования в первом полугодии 2008 года, проведенным порталом РБК.Рейтинг, можно сделать весьма плачевные выводы (см. Приложение). Ряд банков был вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности на потребительских кредитах. Концентрация на ипотечном рынке усилилась. В 2007 году на тридцатку лидеров приходилось 88% от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 года — уже 92,6%.

Москоммерцбанк одним из первых приостановил ипотечное кредитование в августе прошлого года. Тогда он занимал третье место, а сейчас переместился на 16-е, сократив объемы выдачи почти в 20 раз. Практически закрыл ипотеку УРСА Банк: в январе—июне 2008 года банк выдал кредитов всего на 87,1 млн. руб. и переместился с пятого на 87-е место. Наибольшие успехи на ипотечном рынке демонстрируют госбанки и банки с западным капиталом. Так, Сбербанк увеличил выдачу кредитов в 2,3 раза, до 156,7 млрд руб. за полгода, его доля на рынке увеличилась с 32 до 46%. Более агрессивный рост ипотечного кредитования демонстрирует ВТБ 24, занявший второе место: ему удалось утроить показатели прошлого года, его доля выросла с 10,4% в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Ипотека теперь стала главным розничным продуктом у госбанков: по данным на 1 июля 2008 года, у Сбербанка на ипотеку приходится 36,1% в общей задолженности физических лиц, у ВТБ 24 — 52,44%.

Другой двигатель российской ипотеки — это зарубежный капитал. Значительно улучшили свои показатели по сравнению с прошлым годом банк «ДельтаКредит» (четвертое место), Абсолют Банк (пятое место), Банк Сосьете Женераль Восток (седьмое место) и Райффайзенбанк (восьмое место).

Однако данный обзор уже не так актуален сегодня. Ситуация на ипотечном рынке снова меняется.

Проследим данные изменения, опираясь на статью «Какие банки оставили ипотеку» [24] от 2.12.2008. Итак, до наступления острой фазы ипотечного кризиса в политике российских банков наблюдалась сплоченность в отношении перспектив развития бизнеса – они согласованно снижали ставки, по схожему сценарию меняли условия и схемы кредитования. Теперь же банки меняют ипотечную стратегию совершенно по-разному, в зависимости от особенностей своего положения и представления о возможных рисках. Так, банк «Уралсиб» отменил программу ипотечного кредитования в долларах, Оргрэсбанк и Городской ипотечный банк - в рублях, «Возрождение» - в любой валюте, кроме рублей. Райффайзенбанк отказался от ипотечных кредитов с плавающими ставками, а банк «ДельтаКредит», наоборот, внедрил новый продукт с отсроченной плавающей ставкой.

В связи с подобной неопределенностью становятся необходимыми брокерские услуги. Например, компания «Кредитный и финансовый консультант» обещает своим клиентам организовать ипотеку за три дня, даже без справки 2-НДФЛ по весьма привлекательным ставкам. А кредитный брокер «Фосборн Хоум» совместно с банками-партнерами помогает получить кредит обманутым заемщикам, которым деньги пообещали, но не дали.

Резко выросли процентные ставки по кредитам Альфа-банка, МДМ-банка, Росевробанка. В сущности, они свернули свою ипотеку. В Альфа-банке, например, теперь кредиты на пять лет обойдутся заемщику в 16,4% в долларах или 21,4% в рублях. Кредиты на более типичный срок для ипотеки - в 25 лет - обойдутся в 20,4% годовых в долларах и 24,2% в рублях.

Ставки по наиболее популярным кредитам сегодня колеблются вблизи 12,5% годовых (в долларах) и 16% (в рублях). Если еще год назад минимальная процентная ставка по рублевым кредитам в 17-18% признавалась заградительной, то есть фактическим отказом банка от ипотеки, то сегодня это вполне реалистичное предложение. По подсчетам специалистов кредитного брокера «Фосборн Хоум», повышение ставки на 1% при прочих равных условиях сокращает максимальную сумму кредита на 8-12%.

Прекратили выдавать ипотечные кредиты банки «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», «Хоум Кредит», «Союз», «КИТ Финанс», Московский кредитный банк, банк ICICI.

НОМОС-банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, МБРР, Промсвязьбанк, «Петрокоммерц», Собинбанк. Транскредитбанк, будучи стратегическим партнером РЖД, ограничил круг ипотечных заемщиков работниками железнодорожной отрасли.