Ипотечный жилищный кредит

 

 

План работы:

 

1. Вопрос18. Ипотечный жилищный кредит, проблемы, роль и место в решении жилищной проблемы…………………………………………………..3

2. Задача 18………………………………………………………………...23

3. Задача 48………………………………………………………………...23

Список литературы……………………………………………………….24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Вопрос18. Ипотечный  жилищный кредит, проблемы, роль  и место в решении жилищной проблемы.

Развитие ипотечного жилищного кредитования и повышение обеспеченности населения жильем – одна из важнейших социально-экономических задач государства. Решение этой задачи требует обновления концептуальных основ ипотечного жилищного кредитования. В силу своих специфических особенностей ипотечное жилищное кредитование, по мнению авторов, следует рассматривать не как разновидность потребительского кредитования, а как долгосрочные инвестиционные вложения в формирование и развитие главной производительной силы общества – человека, т.е. рассматривать как самостоятельный вид кредитования авторы полагают, что для формирования реальной и эффективной жилищной и кредитной политики необходимо отказаться от действующей  сегодня  несостоятельной  методологии  определения  доступности  жилья  и  перейти  к  научно  обоснованной методологии, учитывающей все основные факторы, влияющие на ее уровень.

В России, как и во всем современном мире, основными видами кредитования населения являются потребительское и ипотечное кредитование. Несмотря на их значительное внешнее сходство, эти два вида кредитования существенно отличаются друг от друга по целям кредитования, обеспечению кредита, количеству субъектов кредитной сделки, участию и роли государства, социально-экономической значимости каждого из них, в том числе воздействию на процесс воспроизводства и развитие национальной экономики. Эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования.

Несмотря  на  то,  что  многие  авторы  указывают  на  определенные  отличия  этих  двух  видов  кредитования, тем не менее и в отечественной, и в зарубежной литературе ипотечное кредитование, в том числе и ипотечное 

жилищное кредитование, рассматривается как составная часть потребительского кредитования. Так, в учебнике «Банковские операции» под редакцией профессора Ю. И. Коробова указано: «К потребительским кредитам относятся любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и др.». И далее авторы продолжают: «Кредитование физических лиц в России в настоящее время осуществляют все коммерческие банки, однако основным кредитором  населения  является  Сбербанк России. В настоящее  время им предоставляются следующие  виды кредитов физическим лицам: на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости; на неотложные нужды; под заклад ценных бумаг; под залог дорогостоящей мебели, техники («связанное кредитование»); образовательный кредит». Как мы видим, потребительский  кредит  отождествляется  с  кредитованием физических лиц.1

А.А. Казимагомедов и А.А. Гаджиев в учебнике «Деньги, кредит, банки» пишут: «Характеризуя кредитование населения на потребительские нужды, следует различать два аспекта этой проблемы.

Во-первых,  потребительский кредит предоставляется населению  для удовлетворения различных нужд: на приобретение товаров длительного пользования, на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство, 

на приобретение и строительство садовых домиков, на хозяйственное обзаведение молодым семьям и т. д.

Второй аспект проблемы кредитования населения коммерческими банками – развитие кредитов на предпринимательскую деятельность...».

Представляется, что развитие кредитования населения на предпринимательскую деятельность выходит за рамки потребительского кредитования и относится к другой (предпринимательской) категории кредитов авторы данного учебника также отождествляют потребительский кредит с кредитами населению, включая в него не только кредиты на предпринимательские нужды, но и кредиты на приобретение недвижимости: «Кредиты на приобретение недвижимости предоставляются на срок до 10 лет... В качестве обеспечения банк принимает... передаваемые в залог объекты недвижимости...».

Е. Ф. Жуков под потребительским кредитом понимает «кредит, предоставляемый банком населению с целью приобретения дорогостоящих предметов потребления, улучшения жилищных условий и т. д.».

В учебнике «Финансы и кредит» под редакцией Т. м. Ковалевой ипотечному жилищному кредитованию посвящена целая глава, в которой автор также характеризует ипотечный жилищный кредит как разновидность потребительского кредита: «Классификация форм кредита осуществляется по различным признакам. Базовым признаком такой классификации признается характер использования ссуженной стоимости. С позиции этого критерия  кредиты могут носить производительный и потребительский характер и выражать движение капитала и движение денег соответственно. Производительная форма кредита связана с особенностями использования полученных средств от кредитора. Движение стоимости в отраслях материального производства является движением капитала как возрастающей стоимости. Производительное использование кредита создает основу для его возврата с учетом 

процентов.

Отмеченное положение считается основополагающим для определения природы потребительского кредита, который характеризуется непроизводительным использованием и возвратом кредита за счет других источников, в

частности совокупного дохода заемщика – физического лица. С позиции этого подхода жилищный кредит следует признать разновидностью потребительского кредита».

Представленная точка зрения, на наш взгляд, во-первых, однобока, во-вторых, нелогична и непоследовательна, в-третьих, сугубо субъективна. Она заключается в том, чтобы подогнать анализ под заранее заданный автором результат. Да, действительно, у нас когда-то существовала такая, с нынешней точки зрения упрощенная, концепция, что существует четкое деление сфер общественной деятельности на материальную и нематериальную, а труда – соответственно на производительный и непроизводительный. Но такого четкого разделения не было даже тогда. Что же говорить об этом сегодня, когда границы производственной и непроизводственной сфер размываются все больше и больше? Тем более, когда основным обобщающим результативным показателем развития хозяйства сделали пресловутый валовой внутренний продукт, когда роль производственной сферы сведена до жалкого придатка непроизводственной.

Неубедительными представляются и ссылки автора указанной главы  на зарубежных авторов. «В зарубежной научной литературе классификация банковских ссуд осуществляется также по критерию их использования. В данном контексте выделяются ссуды торгово-промышленным предприятиям, финансовым организациям, частным лицам. Это означает, что ссуда, выданная предприятию под залог недвижимости, относится к категории торгово-промышленных ссуд, а ссуда, выданная физическому лицу, – как ссуда частному лицу.

Исключение,  –  продолжает  автор,  –  составляет ипотечный кредит.  Несмотря на то, что в США достаточно широко используется залог недвижимого имущества, под ипотечным кредитом понимается только жилищный 

кредит. Такое положение отличается своей логикой. В данном случае критерием ипотечного жилищного кредита выступает его обеспечение, т.е. ипотека, что обусловлено той ролью, которую она играет в развитии ипотечного 

жилищного кредитования: ипотека служит основой формирования финансовых ресурсов, необходимых при долгосрочных кредитах».

Вместо логики здесь одно противоречие на другом! Во-первых, сначала автор опирается на «базовый признак» классификации форм кредита производительного или непроизводительного его использования и приходит к выводу, что «жилищный кредит» непроизводителен и его следует признать разновидностью потребительского кредита. Затем «забывает» об этом признаке и, апеллируя к неназванным зарубежным экономистам, пытается классифицировать выдаваемые ссуды «по критерию их использования», относя одну часть ипотечного кредита к торгово-промышленным ссудам, а другую – к ссудам частным лицам, что делать совершенно нелогично (ипотека остается таковой независимо от того, выдается ли под нее кредит торгово-промышленной компании или частному лицу) и вряд ли допустимо.

Во-вторых, в приведенном на с. 325 рис. 16.1 «Классификация кредита» автор дает третью классификацию кредитов, хотя и называет ее «классификацией кредитов по признаку целевого использования ссуженной стоимости», совершенно непозволительно разделяя ипотечный кредит на ипотечный и жилищный. Из приведенного рисунка следует, что, во-первых, автор приходит к парадоксальному выводу о том, что ипотечный и жилищный кредиты относятся к разным видам кредитов. Причем и тот и другой входят в состав потребительской формы кредита. По нашему мнению, разрывать ипотечный и жилищный кредиты (если под последним понимать кредит под залог жилья) – значит не понимать сущности ипотечного кредитования.

Во-вторых, спрашивается, а каким же образом эта классификация увязывается с авторской классификацией, изображенной на рис. 16.2 (с. 329), в котором жилищные кредиты входят-таки в состав ипотечных кредитов? Для сравнения приведем и этот рисунок.

В-третьих, из приведенных рисунков все же неясно, какие виды ипотечных кредитов существуют.

Рис. 16.1. Классификация кредита кредитования.

В-четвертых,  непонятно,  что  собой представляет и почему обладает инвестиционной функцией этот отделенный от жилищного ипотечный кредит, автор отмечает: «можно выделить следующие функции ипотечного  кредита: распределительную (для точности следовало бы написать перераспределительную), формирования рынка жилья, инвестиционную». Но мы не видим здесь ряда других функций ипотечного.

Рис. 16. 2. Классификация  ипотечных кредитов

В-пятых, если ипотечный кредит обладает инвестиционной функцией, он не может не выполнять функцию воспроизводственную. Однако автор почему-то лишает его таковой, заявляя: «Особенность ссуженной стоимости в банковском кредите, носящем производительный характер, заключается в том, что она обладает добавочной (по К.Марксу – дополнительной. – Авт.) потребительной стоимостью, способной ускорять производственный процесс

(почему только ускорять, а не расширять?). Касательно ипотечного  кредита ссуженная стоимость  таким качеством не обладает и непосредственного влияния на него не оказывает».

Если бы автор показала, что ипотечный кредит включает кроме жилищной еще и земельную ипотеку и ипотеку коммерческой недвижимости, что взятые под залог их ипотечные ссуды могут быть использованы на ирригацию, мелиорацию земли, а значит, на повышение плодородия последней, на постройку и перепланировку коммерческой недвижимости, включая ипотеку целых производственных комплексов, выводы автора о производительном характере указанных ипотечных кредитов были бы более правильными. Но, к сожалению, автор оказалась в плену устаревших взглядов на эту острую социально-экономическую проблему.

Теперь, видимо, пора разобраться с основной составляющей ипотечного кредитования, а именно: с ипотечным жилищным кредитованием. Новые принципы обеспечения жильем в России, перенесение тяжести финансирования приобретения жилья с государственного бюджета на граждан на рыночных условиях за счет собственных и заемных средств (а заемные совсем не бесплатные – этого никогда не следует забывать), уроки мирового финансового кризиса в США, России и других странах, начавшегося с обвала американской жилищно-ипотечной системы, заставили ученых и практиков задуматься об экономических границах кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности, об укреплении устойчивости и стимулировании развития ипотечно-кредитной системы финансирования приобретения жилья. а это требует уточнения места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе координат кредитного рынка, да и в развитии всей национальной экономики, в том числе и в соотношении ипотечного жилищного и потребительского кредитования. В этом вопросе в отечественной и зарубежной научной литературе, как нам представляется, есть «белые пятна».

Подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное кредитование, в том числе и жилищное, как составную часть потребительского кредитования. «В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочее». «В зависимости от типа заемщиков и целей использования кредиты иногда подразделяют на: потребительские – для приобретения товаров длительного пользования; ипотечные – долгосрочные ссуды под залог недвижимости; жилищные долгосрочные ссуды частным лицам на приобретение или строительство жилья. Таким образом, по мнению некоторых авторов, происходит разделение понятий «потребительский кредит» и «ипотечная ссуда», несмотря на ее именно потребительский характер».

В зарубежной литературе также существуют разные трактовки классификации выдаваемых банками кредитов и, в частности, соотношения ипотечных и потребительских кредитов.

Что же касается научных литературных источников, то зарубежные, в том числе и американские, авторы включают ипотечные ссуды в потребительское кредитование, хотя и отмечают определенные различия между ними. Так, американский экономист Питер Роуз в своей работе «Банковский менеджмент» пишет: «Банки предоставляют кредиты под залог недвижимости – домов, комплексов квартир, торговых центров, офисов, складов и других сооружений, а также в некоторых случаях – земли. Кредитование под залог недвижимости является самостоятельной областью кредитования, имеющей важные отличия от других видов банковских кредитов».

А дальше автор так описывает эти различия: «Кредиты под залог недвижимости отличаются от многих других видов кредитов несколькими ключевыми моментами. Прежде всего, средний размер кредита под залог недвижимости обычно значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов и кредитов мелким предпринимательским фирмам. Более того, определенные кредиты под залог недвижимости, особенно под залог домов на одну семью, обычно выдаются на максимально длинные сроки (от 15 до 30 лет). Долгосрочное кредитование подобного рода предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и т.д.

При принятии решения о выдаче кредитов других видов особое внимание уделяется планируемому потоку наличности или доходу заемщика. При выдаче кредитов под залог недвижимости более важными, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества – объекта кредитования. В кредитовании под залог недвижимости при принятии решения о выдаче или отказе в кредите очень важна компетентная оценка соответствующего имущества. Подобные экспертные оценки должны производиться на основе отраслевых и правительственных критериев, в частности учитывать возможность продажи закладной на вторичном рынке, что позволит кредитору привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.