Ипотечный жилищный кредит

Одним из обязательных правил Федеральной национальной ипотечной ассоциации (FNMA, или «Фанни мэй») является правило, согласно которому любые кредиты под залог жилых помещений могут приобретаться в случае, если ежемесячные платежи за жилье (включая сумму основного долга и проценты, налоги и страховые взносы) не превышают 28% валового ежемесячного дохода заемщика, а сумма регулярных ежемесячных платежей (включая расходы на жилье) – 36% валового ежемесячного дохода. Срок погашения кредита под залог жилья не может быть меньше 10 и больше 30 лет; оценку имущества должен произвести эксперт. Правила FNMA предусматривают также, что отчет о кредитах, полученных заемщиком, должен отражать состояние дел в период не ранее, чем последние 90 дней.

Несмотря на то, что подобные правила обременительны для кредитора, они имеют свои достоинства: кредиты, соответствующие указанным критериям, могут быть легко проданы на вторичном рынке другим финансовым учреждениям, в частности страховым компаниям, сберегательным банкам, пенсионным фондам или государственным агентствам, таким, как «Фанни мэй» или «Джинни мэй» (GNMA – Правительственная национальная ипотечная ассоциация). Зачастую банк или другое кредитное учреждение объединяет свои кредиты в единый кредитный пул, финансируемый GNMA, и продает ценные бумаги – требования к этому пулу – инвесторам, привлекая таким образом средства для дальнейшего кредитования».

Мы специально приводим эту длинную цитату, чтобы показать попытку автора аргументировать ипотечное кредитование как самостоятельную область кредитования (хотя он и не раскрывает главных отличий ипотечного

кредитования от других видов и не характеризует ипотечный кредит как особый, только ему присущий вид кредитования).

Достаточно систематизированно отличия ипотечного кредита от потребительского изложены в работе В.В. Кияткиной: «Ипотечный кредит, будучи частью «потребительского» кредита, а точнее, кредита населению, как формы кредита, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита... Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд». В доказательство своей позиции автор приводит ряд аргументов, допуская определенные противоречия в своей аргументации.

В качестве первой особенности ипотечного кредитования В.В. Кияткина приводит то, что он зачастую не дает заемщику возможности получить новый чистый доход при его использовании: «При ипотечном жилищном кредитовании ссуженная стоимость не приносит прибыль, а возврат кредита и уплата процентов осуществляется за счет доходов заемщика, не связанных с приобретаемой квартирой. (Исключением могут быть следующие ситуации:

если купленная в кредит квартира сдается в аренду и проценты по кредиту уплачиваются из арендной платы или если стоимость квартиры выросла и ее продажа принесет заемщику прибыль.)

При ипотечном жилищном кредитовании высвобождение ссуженной стоимости происходит иначе, чем при других видах кредитования: ссуженная стоимость прямо не участвует в хозяйственном обороте заемщика, следовательно, она не высвобождается при его завершении, а лишь постепенно возмещается из доходов заемщика, получаемых им от его трудовой деятельности».

На основании вышеизложенного, к сожалению, многие авторы делают вывод о непроизводительном характере кредитов населению, в том числе ипотечных и тем более ипотечных жилищных кредитов.

И это несколько диссонирует с изложенной В.В. Кияткиной на предыдущей странице оценкой потребительских кредитов в воспроизводственном процессе: «Кредит населению как «потребительский» кредит по своей природе не является «бросовым», обслуживающим непродуктивные потребности заемщиков. Потребление как стадия процесса воспроизводства не есть «проедание», «уничтожение» общественного продукта, оно производительно, ибо создает условия для перехода к новому циклу, рождает стимулы для совершенствования и развития новых производительных сил. Вряд ли, как это иногда утверждается, «потребительская» ссуда, обслуживающая потребности населения, является непроизводительной. (См.: Бизнес и банки. 2002. № 8 (590). С. 3). Напротив, данному кредиту, безусловно, присущи производительные черты, ибо он используется на нужды граждан – физических лиц для воспроизводства их жизнедеятельности, создания условий для осуществления непрерывности воспроизводственного процесса».

Во-вторых, пишет автор: «Находясь в составе кредита населению как самостоятельной формы кредита, ипотечный кредит не является чисто банковским кредитом, отличается от последнего составом кредиторов. В отличие от банковского кредита, где кредитором непосредственно выступает банк. Кредитором при ипотечном кредите может выступать как банк, так и его дочерние структуры. Не желая брать на себя повышенные риски, коммерческие банки могут образовывать специальные дочерние финансовые компании, которые в отличие от банковских филиалов не нуждаются в специальной банковской регистрации, принимают на себя повышенные кредитные риски, зачастую связанные с данным кредитованием... Выдача ипотечных кредитов – это удел крупных кредиторов, обладающих значительными капиталами, тогда как потребительские кредиты могут выдавать практически все, кто имеет свободные капиталы, в том числе и торговые организации».

В-третьих, в ипотечном кредитовании иной состав не только кредиторов, но и заемщиков. «Специфика ипотечного кредита заключается в том, что в составе заемщиков кроме физических лиц можно увидеть и юридических

лиц, активно использующих ипотечную ссуду для удовлетворения своих потребностей. Ипотечный кредит охватывает не только сектор индивидуальных потребителей, сектор населения, но и промышленный и аграрный сектора.

Заемщиками могут стать как промышленные, так и сельскохозяйственные предприятия».

В-четвертых, «ипотечный кредит в отличие от других подобных ссуд рассматриваемой формы всегда имеет обеспечение».

И все же концепция автора не получилась логически последовательной и непротиворечивой. Это объясняется тем, что автор сначала отождествляет потребительское кредитование с кредитованием населения, называя его «потребительским» кредитованием в кавычках, а затем с помощью перечисленных выше четырех отличий пытается из этого «потребительского» в кавычках кредитования выделить ипотечное кредитование. Кроме того, автор, как и ее предшественники, все же не показала главных отличий ипотечного кредитования от потребительского.

Мы полагаем, что включение ипотечного, в том числе ипотечного жилищного, кредитования в состав потребительского необоснованно. И дело здесь не только в предпочтениях или «вкусах» авторов, а в принципиальных

отличиях ипотечного и потребительского кредитования, в том числе и их функций, а следовательно, требующих различного к себе отношения со стороны государства.

Во-первых, и потребительское, и в значительной части ипотечное кредитование предназначено для населения. Но это не тождество их, а только сходство. И, поскольку в современных условиях самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере, создается впечатление, что она, подобно потребительскому кредитованию, непосредственно служит только для населения. Но не следует забывать, что помимо жилищной ипотеки всегда существовали и достаточно развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости – цехов, ангаров, отелей, производственных, торговых и других комплексов.

Во-вторых, цель получения кредита. К потребительским кредитам относят ссуды на покупку потребительских товаров и услуг, ссуды на неотложные нужды. Ипотечный кредит выдается на покупку не только жилья, но и, как уже было сказано, на покупку земли и коммерческой недвижимости, предназначенной для удовлетворения производственных потребностей. Такой ипотечный кредит является непосредственно производительным. Но даже жилье не является обычным потребительским товаром. Человек может обойтись без личного автомобиля, мотоцикла или моторной лодки, а без жилья нет. Кроме того, жилье – это дорогостоящий товар, для покупки которого, как правило, надо копить деньги в течение нескольких или многих лет, а в условиях сегодняшней России оно недоступно более чем 2/3 населения. Жилье – это такой товар, наличие или отсутствие которого определяет не только

благополучие, но и социально-экономическую активность граждан и даже демографию в стране. Как говорится, «к бездомным аисты не прилетают».

В-третьих, обеспечение кредита. Ипотечный кредит имеет под собой не просто обеспечение, а такое прочное обеспечение, какого не имеет ни один другой вид кредитования, а именно недвижимость, цена которой имеет

устойчивую тенденцию к росту, хотя в периоды кризисов возможно и снижение цен на нее. Поэтому ипотечный кредит, как правило, оказывает стабилизирующее влияние на кредитно-финансовую систему, а в силу своего мультиплицирующего воздействия на строительное производство, многие смежные с ним отрасли и занятость является важным стабилизирующим фактором развития всей экономики. Это подтверждает мировая история ХХ и начала ХХI века.

В-четвертых, количество субъектов, участвующих в кредитной сделке при потребительском кредитовании, составляет два или три. В ипотечном кредитовании могут участвовать до десятка и даже более субъектов.

В-пятых, различие в пакете документов, представляемых для получения кредита. Если для получения потребительского кредита необходимо представить, как правило, паспорт и справку о доходах, то для получения ипотечного кредита в силу того, что залогом является недвижимость, помимо стандартного пакета, дополнительно должны быть представлены следующие документы:

● документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости: свидетельство о праве собственности на квартиру, дом, договор приватизации, договор купли-продажи, мены и т. д., в том числе свидетельство о праве собственности на земельный участок, государственный акт о праве собственности на землю, нотариально удостоверенную купчую, зарегистрированную местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

● страховой полис, по которому выгодоприобретателем выступает банк, с обязательным ежегодным (или другой периодичностью в зависимости от срока страхования) переоформлением на полную стоимость объекта недвижимости или на сумму, обеспечиваемую залогом. Объект недвижимости должен быть застрахован от полного пакета рисков;

● документ о территориальных границах земельного участка (копия чертежа границ участка);

● поэтажный план дома (для жилых домов, дач);

● постановление (акт) о принятии в эксплуатацию жилого дома;

● разрешение государственных органов на строительство, согласованную в установленном порядке проектносметную документацию;

● справку  из  БТИ  или  иного  органа,  ведущего  регистрацию  и  техническую  инвентаризацию  объекта недвижимости;

● копию финансово-лицевого счета (для квартиры);

● выписку из домой книги (для квартиры);

● документы, подтверждающие отсутствие задолженности по обязательным платежам (справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг, расчетные книжки по оплате услуг, квитанции или справки об уплате налогов);

● характеристику жилого помещения;

● справку о регистрации;

● нотариально удостоверенное согласие всех собственников квартиры на передачу ее в залог, а при наличии в семье несовершеннолетних – соответствующее разрешение органов опеки и попечительства.

Исходя из всего сказанного, ипотечный жилищный кредит следует рассматривать не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества – человека, т. е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов.

Косвенным свидетельством различий между ипотечным и потребительским кредитом является и тот факт, что закон об ипотечном кредите действует уже более 15лет, а Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» вступит в силу только с 1 июля 2014 г. (Кстати, в п. 2 ст. 1 этого закона записано: «Настоящий федеральный закон не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой». Полагаем, что законодатель здесь отдает дань устаревшему взгляду – включая ипотечный кредит в состав потребительского.)

Другим косвенным свидетельством самостоятельности ипотечного жилищного кредитования является публикация Банком России «Сведений о жилищных кредитах», установленных в соответствии с указанием Банка России от 16.01.2004 № 1376-у, а также указанием Банка России от 12.11.2009 № 2332-у «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации».

Принципиальное теоретическое, методологическое, практическое и даже социально-политическое значение в ипотечном кредитовании имеет такой фактор, как доступность жилья. Он является не только показателем благо состояния населения страны, но и фактором развития ипотечного жилищного кредитования. Под доступностью жилья понимается способность семьи приобрести жилье.

В качестве оценочного показателя в нормативных документах Российской Федерации и в публикациях по этому вопросу принят коэффициент доступности жилья, который определяется количеством лет, необходимых для накопления суммы, равной стоимости стандартной квартиры. Но определяется он в России до сих пор совершенно неправильно. Так, представители Института экономики города (ИЭГ) утверждают: «Коэффициент доступности жилья – средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой доход семьи». В другой более поздней работе авторы снова пишут «коэффициент доступности жилья рассчитывается как соотношение средней стоимости квартиры размером 54 кв. м общей площади к среднему годовому доходу семьи из трех человек». «Примечательно, – отмечают авторы, – что в 1998 г., до экономического кризиса, семья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы (курсив наш. – Авт.) для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 года, а после кризиса – более 7,3 года. Начиная с 1999 г. данный показатель имел положительную динамику, т. е. его значение уменьшалось, но с 2005 г. значение коэффициента доступности жилья стало увеличиваться из-за более быстрого роста цен по сравнению с доходами населения и в 2008 г. составило около 5,3 года».