Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

Среди проблем заместитель председателя правления Национального банка также назвал нехватку долгосрочных ресурсов, которые банки могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Наряду с обеспечением стабильности белорусского рубля стоит задача сократить уровень инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке. Все это позволит создать основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки. Кроме того, необходимо добиться, чтобы сама экономика начала генерировать долгосрочные ресурсы.

В Беларуси отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. В этой связи Национальный банк Беларуси подготовил соответствующие предложения, которые в настоящий момент рассматриваются правительством. Такие ценные бумаги могут выпускаться как самими банками, так и специализированными учреждениями. А чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение. Отсутствие механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами - доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% - для остальных инвесторов. Поэтому, на первоначальном этапе необходимо создать благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования. Кроме того, ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.

По мнению руководства Национального банка Беларуси , необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят привлекательность ипотечных облигаций. Поскольку существует две разновидности жилищного кредитования - кредит строительной организации (или оптовому покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного финансирования.

Первая схема предполагает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты строительным организациям (или оптовым покупателям жилья) и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты физическим лицам для строительства или покупки жилья и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации также размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Для развития в Беларуси жилищного кредитования необходимо использование обеих схем в определенной пропорции [6].

В Беларуси Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования намечает те необходимые ступеньки развития, через которые должна пройти законодательная база для развития ипотеки. Однако, данный процесс в Беларуси идет достаточно медленно. При этом одной из основных нерешенных проблем в данном вопросе остается невозможность сформировать качественный залог по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

В целом, как отметили эксперты МФК, в целях создания в Беларуси успешно функционирующей системы ипотечного кредитования следует пересмотреть порядок налогообложения доходов владельцев жилья (для их легализации), привлекать больше частного капитала в банковскую системы Беларуси, повышая тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо в ближайшее время создать законодательную базу для ипотеки, а также новые и приватизированные строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства [6].

 

2.Анализ развития ипотечного  кредита в Республике Беларусь

 

2.1 Законодательное регулирование ипотечного кредита

 

В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК РБ), Указ Президента Республики Беларусь от 02.06.2009 г. № 276 «Об отдельных вопросах ипотеки земельных участков».

Отдельные вопросы правового регулирования ипотеки содержатся в таких нормативных правовых актах как Указ Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 г. № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом», Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.10.2011г. №42 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» и другие.

20 июня 2008 г. Президентом Республики Беларусь подписан Закон № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон). Действует с 04.01.2011 г. № 112-З.

Закон уделяет большое внимание содержанию договора об ипотеке, учитывая его значимость для разрешения споров между сторонами и дальнейшего возможного обращения взыскания на предмет залога, обеспечивающего обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и прочим договорам, в том числе из причинения вреда. В таком договоре указывается имущество, которое рассматривается в качестве предмета ипотеки, его наименование, место нахождения, описание, стоимость, право, на основании которого оно принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации, осуществившей его регистрацию. При удостоверении права залогодержателя бездокументарной закладной в договоре об ипотеке указываются реквизиты его счета "депо". В качестве дополнительных условий в такой договор включаются условия выплаты расходов по задолженности залогодателя по платежам в бюджет или иным обязательным платежам, связанным с имуществом, являющимся предметом ипотеки. Ипотекой также обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и охрану предмета ипотеки, если такие условия заложены в договор. Из ипотеки будут возмещены и расходы по обеспечению взыскания на имущество, в том числе по его реализации, если иные условия не будет предусмотрены договором. В договоре об ипотеке необходимо отражать и судьбу полученных в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плодов, продукции и доходов.

Предметом договора об ипотеке могут быть и такие вопросы, как право на обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами. Если особенности обращения взыскания на такое имущество стороны не отражают в договоре, будет применено общее правило, в соответствии с которым при систематическом нарушении сроков внесения платежей (более трех раз в течение одного календарного года) обращение взыскания на заложенное имущество является допустимым до истечения срока ипотеки.

Закон рассчитан на применение к правоотношениям, которые возникнут после его вступления в силу. Ранее заключенные договоры ипотеки действуют на условиях, предусмотренных в них, и не подлежат принудительному изменению в соответствии с вновь установленными правилами.

В заключении хотелось бы отметить, что принятие Закона РБ «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для совершенствования правового регулирования вопросов ипотеки.

 

 

2.2 Анализ развития ипотечного кредита в Республике Беларусь

 

Общий анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь базируется на статической и динамической оценке, в результате которой в  третьей главе будут формулироваться рекомендации  правительству республики по развитию ипотечного кредитования и максимизации его положительных эффектов.

В рамках исследования состояния и тенденций ипотечного кредитования разработан комплексный подход, позволяющий определить потребность в кредитовании и направления кредитной деятельности банков в зависимости от состояния жилищной сферы и спроса граждан на жилье. Результаты комплексного анализа могут быть использованы всеми участниками системы ипотечного кредитования, в том числе гражданами, как потенциальными кредитополучателями.

Для анализа кредитной деятельности банков республики в сфере ипотечного кредитования проведем исследование состояния и структуры жилищного фонда.

Так, в 2012 г. введено в эксплуатацию  6 700,1 тыс. кв. м. жилья [7, с.16], что на 14,55% больше чем в 2011г (5 849 тыс. кв. м.). В свою очередь объем введенного жилья в 2011 г. составил 113,64% от объема жилья введенного в 2010 г. (5146,7 тыс. кв. м.).   

За счет кредитов банков в 2012 г. введено в эксплуатацию 3 571,9 тыс. кв. м. (53,31%) из них за счет льготных кредитов - 3 453,2 тыс. кв. м. или 51,54% от общего объема введенного в 2012 г. жилья. По сравнению с 2011 г. за счет кредитов банков в 2012 г. введено жилья на 39,23% больше (в 2011 г. по сравнению с 2010 г. – на 16,31%), в том числе за счет льготных кредитов в 2012 г. введено на 40,34% больше чем в 2011 г., в то время, как в 2011 г. по сравнению с 2010 г. – на 27,28%).(Рисунок 1)

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1 – Введено жиля в эксплуатацию, тыс. кв. м.

Как видно из графика все анализируемые показатели увеличиваются, кроме того прослеживается прямая зависимость объемов ввода жилья от объемов выдаваемых кредитов. Что подтверждает важность ипотечного кредитования в обеспечении жильем населения республики.

Так, в 2012 г. на строительство и приобретение жилья направлено 6 449,3 млрд. руб. кредитных ресурсов, что на 49, 26% больше чем в 2011 г.(4 320,9 млрд. руб.). В 2011 г. по сравнению с 2010 г. – на 48,15%. Льготных кредитов в 2012 г. (6 092,3 млрд. руб.) выдано на 47, 46% больше чем в 2011 г. (4 131,6 млрд. руб.). В 2011 г. по сравнению с 2010 г.(2 512,2 млрд. руб.) – на 64, 46%.[7, c.16]

На основании вышеприведенных данных можно сделать вывод, что объемы кредитования росли высокими темпами на всем анализируемом периоде, в том числе очень высокими темпами росли объемы льготного кредитования особенно в 2011 г., когда прирост составил  64,46% по сравнению с 2010 г. Что подтверждает рост активности государства в помощи приобретения жилья.

Проанализировав структуру кредитов на жилье за весь анализируемый период, можно сказать следующее: доля льготных кредитов была значительной в общем объеме кредитов на строительство и приобретение жилья на всем анализируемом периоде.

 

 

 

 

     

 

      Как видно из диаграмм доля льготных кредитов в 2011 г. увеличилась на 10 процентных пунктов по сравнению с 2010 г. Однако годом позже удельный вес льготных кредитов уменьшился на 2%. Отечественные ученные объясняют данное уменьшение экономическим кризисом и ростом льготного кредитования в другие отрасли. Рост кредитования строительства и приобретения жилья, положительно сказался на улучшении жилищных условий населения.

Так, по данным белорусского статистического комитета [8] в 2012 г. число граждан (семей), улучивших свои жилищные условия составило 48,9 тыс., что на 17,55% больше чем в 2011 г.(41,6 тыс.). Прирост улучивших жилищные условия граждан (семей) в 2011 г. составил 35,06% по сравнению с 2010 г. (30,8 тыс.). Удельный вес улучивших жилищные условие граждан также имеет положительную динамику. Так их доля в 2012 г. составляла 6,2% от общего числа нуждающихся, что на 0,3% больше чем в 2011 г.(5,9%). В свою очередь доля граждан, улучивших свои жилищные условия в 2011 г. повысилась на 1,6% по сравнению с 2010 г. (4,3% от общего числа нуждающихся).

Необходимо заметить, что наибольший темп прироста улучивших жилищные условия граждан наблюдался в 2012 г. по сравнению с 2011 г., который составил 35,06% (доли - 1,6%), как и (на основе вышеприведенного анализа) темп прироста выданных льготных кредитов на строительство и приобретения жилья в 2012 г. по сравнению с 2011 г. (64,46%), и который был наивысшим на анализируемом периоде. Что в лишний раз подтверждает значительную роль государства в решении жилищных проблем, главным образом посредством воздействия на механизм ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Однако нельзя не учесть тот факт, что вместе с ростом граждан, улучивших жилищные условия наблюдается рост числа граждан, которые нуждаются в улучшении условий. Так их количество в 2012. г составило 855,6 тыс., что на 7,88% больше чем в 2011 г. (793,1 тыс.). Прирост нуждающихся также наблюдался в 2011 г. и составил 13,14% по сравнению с 2010 г.(701тыс.).[8] Это говорит о недостаточном развитии механизма обеспечения жильем населения, главным образом механизма ипотечного кредитования – основного источника введения и приобретения жилья.

Для решений этой проблемы государство должно пойти на некоторые преобразования, стимулирующие банки выдавать ипотечные кредиты. Однако прежде чем говорить об условиях и перспективах развития ипотечного кредитования, необходимо проанализировать сегодняшнее состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

В январе-сентябре 2012 г. в структуре источников капитальных расходов в жилищном строительстве кредиты составили 53,9%  в том числе льготные кредиты – 50,6%.(Рисунок 3).

Рисунок 3 – Структура источников капитальных расходов в жилищной сфере

Примечание: Источник [7, с.15]

 

В целом за счет кредитов на строительство и приобретение жилья в январе-сентябре 2012 г. введено 2 089,1 тыс. кв. м., что на 23,5% меньше по отношению к январю-сентябрю 2011 г.[7,с.13] Всего же введено в эксплуатацию 3,9 млн. кв. м. общей площади жилья, что на 20,5% меньше, чем в январе-сентябре 2011 г. Ввод жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий был на 24,4 процента меньше, чем в этот период годом ранее. На основании вышеприведенных данных можно сказать о высокой степени зависимости ввода жилья от кредитов, предоставляемых на их строительство и приобретение.

Общие условия кредитования недвижимости представлены в приложении А.

На льготных условиях в январе-сентябре 2012 г. ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” предоставлено 6 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,1 процента меньше, чем годом ранее. Доля выданных льготных кредитов снизилась до 86,2 процента всех кредитов на строительство жилья (при 90,2 процента годом ранее).[7, с.18]

Национальный банк объясняет это тем, что предложение и доступность кредитов существенно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. в связи с пересмотром в сторону уменьшения объемов финансирования (кредитования) инвестиционных проектов, реализуемых в рамках отдельных государственных программ, сокращением числа государственных программ; ужесточением условий предоставления кредитов, удорожанием стоимости и снижением их доступности при ограниченной платежеспособности отдельных субъектов хозяйствования.