Ипотечный кредит: сущность, виды и условия развития

Данное нововведение ГК РБ является важным и для кредитования жилищного строительства граждан. Теперь строящееся жилье можно взять в ипотеку, оформив договор в простой письменной форме, что также расширяет доступность кредитов гражданам (до этого часто строящееся жилье принималось в залог как права на долевое участие в строительстве). При этом законодательство не запрещает брать строящееся жилье в залог по любым потребительским кредитам, а не только по кредитам на финансирование недвижимости. Хотя банки неохотно идут на кредитование под залог строящегося жилья, если сумма кредита не идет на завершение строительства жилья. Такое кредитование сопряжено с большими рисками, так как у банка нет гарантий того, что недостроенное жилье будет достроено.

Безусловно, классическая ипотека невозможна без разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая недвижимость. В силу п. 3 ст. 321 ГК РБ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Теоретически данное положение является абсолютно правильным. Однако практически в условиях ныне действующего земельного законодательства неосуществимо.

Дело в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая не находится у собственника здания и сооружения в собственности или в аренде. Основная форма земельных отношений в этих случаях - право постоянного пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе. Поэтому нынешняя судебная и регистрационная практика взяла на себя смелость не буквально истолковать указанное правило ГК (иначе любая ипотека зданий и сооружений была бы невозможна), а более узко - ипотека здания и сооружения сопровождается ипотекой земли или права аренды только тогда, когда земля, где находятся здание и сооружение, принадлежит собственнику здания или сооружения на праве собственности или аренды. Если же земля в постоянном пользовании - то никакой ипотеки земли не требуется. Как относится к такой судебной практике? Следует признать, что здесь есть некая мина замедленного действия. А вдруг впоследствии судебная практика передумает (увы, но она еще менее стабильна, чем законодательство) и будет буквально толковать правила об ипотеке? Тогда, все что не так, будет неправильным, недействительным.

Проект нового Кодекса о земле стремится устранить это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к двум основным - праву собственности на землю и праву аренды, которые можно будет продавать, передавать в залог и т.д. Тогда и таких вопросов с ипотекой не будет. Следует надеяться на быстрое проведение такой земельной реформы.

Необходимо подчеркнуть, что проблема ипотеки земли возникает при ипотеке зданий и сооружений. Если речь идет об ипотеке отдельных изолированных помещений зданий и сооружений, то одновременная ипотека земли вместе с ипотекой таких помещений не требуется, так как изолированные помещения - это не здания и не сооружения

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволяет:

•  увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
•  активизировать рынок жилья;
•  вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; ипотечный кредитование недвижимость беларусь
•  привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
•  обеспечить развитие строительного комплекса;
•  оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования будет способствовать решению проблемы жилищного строительства  в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.[13]

В соответствии со стратегией развития банковского сектора экономики Республики Беларусь на 2012-2015 годы, развитие жилищного кредитования предусматривается осуществить посредством:

• совершенствования институтов ипотеки и ипотечных ценных бумаг;
• создания централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, а также совершаемых сделках по залогу имущества;
• создания подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду;
• разработки норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг.

Для преодоления вышеназванных проблем стоит создать соответствую-щую законодательную базу. Необходимо подчеркнуть что закон «Об ипотеке», вступивший в силу 27 декабря 2008 г., может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений на уровне подзаконных нормативных актов, которые, по мнению начальника отдела гражданского и хозяйственного законодательства Республики Беларусь Михаила Хиля, позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов.[14].   В настоящее время правительство разрабатывает изменения в законодательной сфере, регулирующих ипотечное кредитование. Кроме того, правительству рекомендовано рассмотреть предложение государственного научного учреждения "Институт экономики Национальной академии наук Беларуси" по совершенствованию системы ипотечного кредитования и использования в этих целях земельных ресурсов РБ.[15]

Необходимо также создать возможность банкам формировать достаточные финансовые ресурсы для реализации ипотечного кредитования путем выпуска облигаций доходностью значительно выше ставки рефинансирования и создать условия для формирования вторичного рынка ценных бумаг с массовым обращением на нем ипотечных облигаций. Система ипотечных облигаций даст возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами.

Необходимо снизить процентные ставки как результата формирования вторичного рынка закладных и снижения тем самым риска для банков.

Появление института закладных может способствовать созданию специализированных фондов ипотечных банков. При ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше, а следовательно и процентная ставка по кредиту будет меньше. Посредством использования закладной у банков появиться возможность снижать собственные финансовые риски путем перепродажи закладных более сильному и финансово устойчивому банку, без изменения условий для кредитополучателя.[12]

Что касается рынка облигаций, то его формирование может быть достигнуто путем стимулирования заемщиков к выпуску ценных бумаг и освобождения части доходов от налоговых платежей. В частности, могут быть выпущены жилищные облигации до сдачи жилого дома в эксплуатацию, средства от продажи которых будут использованы на строительство жилого дома. Держатель облигаций будет иметь гарантированную возможность получить квадратные метры согласно приобретенной сумме облигаций без каких-либо индексаций и повышающих коэффициентов. При этом уже получатель средств сможет диктовать условия кредитования заемщику, а не наоборот.[12]

Для уменьшения ежемесячных платежей по кредиту необходимо сформировать условия для выдачи ипотечного кредита более чем на 20 лет, а также реализовать одноуровневую систему ипотечного кредитования.

Суть одноуровневой системы сводится к следующему: население по договору с банком на протяжении нескольких лет вносит 30-50% стоимости жилья. При выполнении условий договора ежегодно на счет поступает государственная премия, которая может составить 20% от поступившей суммы. Таким образом, до накопления суммы, необходимой для начала строительства, уходит лишь 5-6 лет, а оставшаяся сумма выдается под кредит с низким процентом.

Следовательно, развитие института ипотеки в Республике Беларусь осуществимо и вполне преодолимы рассмотренные сдерживающие факторы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы и пути развития ипотеки в зарубежных странах.

 

 

Обращение к теме организации моделей рынков ипотечного кредитования является неслучайным. Республика Беларусь делает первые шаги в развитии ипотеки. Это подтверждает принятие Закона Республики Беларусь "Об ипотеке", который должен составить альтернативу существующему в республике банковскому кредитованию жилья. Проблема поиска альтернатив в кредитовании жилья обусловлена также влиянием глобального финансового кризиса, затронувшего и Беларусь. Доминирующие в нашей стране формы кредитования жилья через ведущие банки страны (льготное и на общих основаниях) нуждаются в дополнении их другими формами и методами, такими, как ипотечное кредитование, контрактно-сберегательные схемы, облигационные жилищные займы. Поэтому исследование основных моделей организации рынков ипотечного кредитования, их преимуществ и недостатков, извлечение всего положительного, а также рассмотрение проблем, с которыми придется столкнуться, может быть весьма полезным в создании отечественной ипотечной системы кредитования жилья.

В последние годы во всем мире развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования рассматривается как важнейшая стратегическая цель, реализация которой позволяет также решить целый комплекс социально-экономических проблем, связанных с оздоровлением экономики, воссозданием жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей, создание необходимых организационно-правовых предпосылок для эффективной деятельности финансовых институтов способствовало появлению надежных и привлекательных для инвесторов финансовых инструментов, в том числе эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

На сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств: универсальные банки, специализированные ипотечные учреждения, контрактные жилищные сбережения, вторичные рынки ипотечных кредитов. Использование этих моделей отнюдь не означает, что к каждой стране применима исключительно одна, конкретная модель привлечения средств. Напротив, зарубежная практика опирается на диверсификацию всевозможных моделей привлечения средств, их гармонию, основанную на взаимном сочетании и дополнении друг друга на рынках жилищного кредитования.

В ипотечном кредитовании можно выделить основные типы рефинансирования ресурсов для ипотечных кредитов по ряду параметров, характеризующих источники и способы привлечения ресурсов на рынок жилищной ипотеки, например, два типа рефинансирования, отличающихся по источникам привлекаемых ресурсов. Первый — классический, при котором ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов. Второй тип — когда ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг и с использованием инструментов секьюритизации (рисунок 2.1). При этом среди моделей классического типа можно выделить: модель коммерческих банков и модель целевых жилищных контрактных сбережений. Среди второго типа, основанного на привлечении ресурсов с рынка капиталов от частных инвесторов посредством выпуска различных ипотечных ценных бумаг, можно выделить также две основные модели: модель специализированных ипотечных банков (одноуровневая модель) и модель вторичного рынка ипотечных кредитов (двухуровневая модель).

 

 

Рисунок 5 Модели привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования

Примечание. Источник: [30, с. 10, рисунок 1]

 

Универсальные финансовые институты

Довольно распространенной моделью привлечения ресурсов для ипотечных кредитов выступают универсальные коммерческие банки, которые в качестве ресурсов для кредитования используют средства домашних хозяйств и юридических лиц, размещаемые на депозитных счетах. Роль универсальных коммерческих банков в становлении и развитии жилищной ипотеки оказалась важной в европейских странах, а также Австралии и Южной Африке. В этих странах большинство универсальных коммерческих банков размещают определенную долю своих кредитных ресурсов в долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению.