Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье [14, с. 63].

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%.

2.Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

3.Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

6. Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7.Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. На сегодняшний день в России пока нет работающей и решающей проблемы населения ипотеки. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4% жилья было куплено на банковские ипотечные займы.

8. Высокие процентные ставки на ипотеку для большинства россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем (в 2013 они  13-13,5% годовых).

9. Непрозрачные источники доходов граждан, значительный удельный вес не декларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.

10. Недостаток долгосрочных финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности

11. Жилищные кредиты, помимо всего прочего, являются инструментом решения социальных задач. Государство разработало ряд программ для молодых семей, военнослужащих, молодых учителей и учёных. Как показывает практика, почти все эти программы требуют доработки. В ближайшее время должны появиться аналогичные программы для многодетных семей и молодых врачей. Сами банки не заинтересованы во внедрении социальных программ, поскольку это нерентабельно. Банк будет предлагать социальные ипотечные кредиты только в том случае, если ему компенсируют из бюджета финансовые потери от предоставленных заёмщикам льгот. Поэтому социально незащищённым слоям населения остаётся уповать только на поддержку государства.

Очевидно, что российский рынок мог бы развиваться бурными темпами, если бы не множество вышеуказанных препятствий. Будущее жилищного кредитования выглядит довольно оптимистично, если государству удастся решить ряд проблем: обеспечить рост благосостояния населения и его уверенности в завтрашнем дне, снижение темпов инфляции, поддержку банков (в том числе в законодательной сфере), увеличение количества программ социальной направленности.

12. Поскольку кредит под залог недвижимости является долгосрочным, банки несут всевозможные риски. На рынок жилищного кредитования оказывает влияние ситуация в мировой экономике. Ипотечный рынок быстро развивается в условиях экономической стабильности и низких темпов инфляции, но этого сложно достичь из-за серьёзной зависимости российской экономики от мировых цен на сырьевые ресурсы.

Риски банков также связаны с неплатёжеспособностью заёмщиков. Особенно остро это проблема проявилась в истории ипотеки в 2008-2009 годах. Особенно рискованными являются кредиты без первоначального взноса, поэтому большинство банков отказалось от подобных программ. Сейчас банки предлагают займы с минимальным первоначальным взносом 10%, но при этом выставляют максимальные процентные ставки и дополнительные требования по страховке.

Проблемы развития ипотеки в России связаны также со сложностью привлечения банками денежных средств на длительный срок («длинных денег»). Сейчас этот вопрос решается с помощью депозитов и вкладов, но это «короткие деньги». Очевидно, банкам необходимы новые источники долгосрочного финансирования, и в этом им должно помочь АИЖК.

Кроме того, серьёзные опасения банков вызывает Закон о банкротстве физических лиц. Согласно этому закону, должника нельзя выселить из ипотечной квартиры, если это его единственное жильё. Если закон будет принят в такой редакции, должники начнут массово объявлять себя банкротами, а банки не смогут забрать и реализовать залоговую квартиру.

Таким образом, можно сделать вывод, что рынок ипотечного кредитования в РФ развивается достаточно быстрыми темпами, но при этом сталкивается с рядом трудностей. Проблемы ипотеки в России можно условно разделить на несколько групп: высокая стоимость жилищных кредитов и низкая платёжеспособность населения, проблемы в банковском секторе, недостаточная государственная поддержка и малое количество социальных программ.

Далее рассмотрим перспективы развития ипотечного кредитования в России. Прогноз развития на 2013-2014 гг.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России. Прогноз развития на 2013-2014 гг.

 

Рынок ипотечного кредитования в России переживает период быстрого восстановления после кризиса. Причинами оживления ипотечного рынка называют экономический подъем в стране, весеннее «пробуждение» рынка недвижимости, а также рост спроса на жилье. По итогам 2012 года было выдано ипотечных кредитов на 379 млрд. руб. (298 тыс. кредитов).

На 1 марта 2013 года, по данным АИЖК, было выдано ипотечных кредитов на 45,3 млрд. руб., что более чем в 2,2 раза превышает показатель за тот же период прошлого года. В течение I квартала 2013 года средний размер ипотечного кредита увеличился до 1,36 млн. руб. с 1,26 млн. руб. по итогам 2012 года и 1,17 млн. руб. по итогам 2011 года.

По словам экспертов, в целом в 2013 году объем выданных ипотечных кредитов может превысить 600 млрд. руб., т.е. прирост к 2012 году составит более 37%. По прогнозам, большую часть составят рублевые кредиты с фиксированными ставками, заемщиками за 2013 год станут 430 тыс. семей.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале 2013 года, составила 12,4%, что является историческим минимумом для России. Такой уровень ставок был зафиксирован лишь однажды - по итогам I квартала 2010 года. В 2014 году ожидается дальнейшее снижение средневзвешенной ставки по кредитованию на 0,5-1%. Одна из важнейших задач для повышения доступности ипотеки, которую выделяют специалисты, - снижение процентной ставки до 7%.

Ставка и первоначальный взнос будут снижаться за счет конкуренции между банками-кредиторами. Так, банки снижают первоначальный взнос: Райффайзенбанк - с 30% до 25% от стоимости жилья, ВТБ 24 и Сбербанк - с 30% до 20%, программа Сбербанка «Молодая семья» - с 20% до 15%.

Ведущая задача сейчас - развивать механизмы поддержки мелких и средних банков, потому что у госбанка нет проблем с ликвидностью. Средним и небольшим банкам нужны целевые программы по поддержанию долгосрочной ликвидности. Необходимо вовлечь в ипотечные программы большее количество банков и, таким образом, активизировать конкуренцию.

Как свидетельствуют данные АИЖК, доля просроченной задолженности по всем ипотечным кредитам окончательно стабилизировалась на уровне 3,7%. Доля просроченной задолженности по рублевым кредитам составляет только 2,5% от общего объема рублевой ипотечной задолженности.

Специалисты предполагают, что в 2013-2014 год рынок ипотечного жилищного кредитования в России перейдет в стадию стабильности. Однако это зависит от многих факторов, среди которых повышение популярности ипотечных кредитов среди населения, рост конкуренции между банками-кредиторами, привлечение долгосрочных ресурсов для увеличения объемов выдачи кредитов и снижения процентных ставок

Несмотря на то, что сегодня ипотечное кредитование доступно лишь небольшому числу россиян, прогнозы на 2013-2014 гг. более благоприятны. По мнению экспертов, прежде всего, ипотекой воспользуются жители РФ, имеющие стабильные доходы.

Ипотечный кредит, как и любой другой кредит, зависит, во многом, от ситуации на внутреннем и международном рынке.Поскольку ипотечный кредит выдается под залог определенной недвижимости, потому ситуация на рынке ипотечного кредитования будет напрямую связана с рынком недвижимости.Как и в предыдущих годах, в 2013-2014, объем ипотечного кредитования будет и дальше расти. И по прогнозам экспертов в нынешнем году этот показатель поднимется на несколько процентов. Также они отмечают, что прогноз ипотеки на 2013-2014 год будет зависеть от банков. Поскольку именно их поведение, а точнее то, насколько они поднимут кредитные ставки, повлияет на показатели роста объема ипотечного кредитования.

Большинство аналитиков прогнозируют улучшение условий для заемщиков. Это они связывают с тем, что времена кризиса давно прошли и многие люди начинают задумываться о стабильном будущем. Но, однако, новая волна нестабильности может значительно обрушить мечты многих граждан о собственном жилье. Волнующим для многих, как и раньше является вопрос, как поведет себя ипотека 2014, прогноз на нее довольно сложно составить. В 2013-2014 году спрос на ипотечные кредиты, скорее всего, сохраниться достаточно высоким. Эксперты неоднозначно оценивают перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России. Многие отмечают довольно большие показатели по предоставлению ипотеки. В связи с чем, огромное количество банков наращивают новые ипотечные кредитные программы. Это в свою очередь приведет к повышенной конкуренции банков и к борьбе за потенциальных клиентов. А конкуренция на рынке всегда повышает качество предоставления услуг для заемщиков. От чего им можно ожидать положительных сдвигов. Доступность ипотечного кредитования напрямую связана с доступностью квартиры, другими словами, сколько квадратных метром в состоянии приобрести семья с учетом своего месячного дохода. Так в средине двухтысячных годов среднестатистический житель России мог купить 0,32 среднестатистического квадратного метра, при этом раскладе на покупку обычной однокомнатной квартиры он бы потратил около 10 лет. В начале 2013 года – уже приблизительно 0,45 квадратных метров. То есть можно увидеть положительную тенденцию.

Что качается процентных ставок, то они останутся на уровне 12,5 – 13 %.

Таким образом, для успешного и гармоничного развития ипотечного рынка необходимо наличие свободных активных банковских средств и их адекватная стоимость, достойный уровень зарплат у населения, предложения на рынке недвижимости и честная и прозрачная цена на квадратный метр. Только комплексное решение всех этих факторов способно привести рынок ипотеки к демократичному виду. 
 
А так как уровень доходов покупателей и сам рынок недвижимости оставляют желать лучшего, то, по мнению Д. Шапочкина, бурного роста объемов ипотечного кредитования в стране ждать не приходится. 
Специалисты констатируют низкий уровень финансовой и экономической грамотности населения, что в свою очередь отражается на развитии внутреннего рынка ипотеки. Только каждая пятая семья приобретает квартиру при помощи ипотечного кредитования, тогда как банки США финансируют каждую вторую сделку. А ведь величина процентной ставки находится в прямой зависимости от спроса на ипотеку.  
Необходимо более полное освещение темы жилищного кредитования и разъяснение всех связанных с ним вопросов, а также качественное информирование населения о перспективах ипотечного кредитования. Такая политика будет способствовать увеличению количества сделок по ипотеке и поможет в решении жилищных проблем для многих россиян. 
Не стоит сбрасывать со счетов и грядущую кризисную волну, но она уже приходила четыре года назад и была успешно преодолена крепкими банковскими организациями. Что же до нового ее появления, то перспектива встречи с кризисом удерживает многих потенциальных клиентов от ипотечного кредитования в следующем году.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, можно сделать заключение о том, что ипотека – это залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

- земельные участки, находящиеся в частной собственности;

- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Существуют различные классификации ипотечных кредитов, такие как: