Содержание и роль ипотечного кредита

ВВЕДЕНИЕ

Как показывает мировой  опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса  любой страны является рост жилищного  строительства. С проблемами стимулирования экономики сталкивались в свое время  многие развитые страны, организовавшие в последствии эффективно отлаженные системы ипотечного кредитования. В этом отношении целесообразно упомянуть Германию. После окончания второй мировой войны ее экономика представляла собой жалкое зрелище. Кроме того, перед правительством Германии стояла беспрецедентная по остроте жилищная проблема. В этих условиях программа развития жилищного ипотечного кредитования, принятая правительством, дала возможность убить двух зайцев одновременно – возродить экономику, возводя жилье.

Ипотечное кредитование помогает не только решить важную социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует класс мелких собственников, создает дополнительные рабочие места и, следовательно, уменьшает социальную напряженность в обществе. Эти и другие эффекты ипотеки делают очевидной необходимость создания системы ипотечного кредитования также и в странах с переходной экономикой, поскольку во многих случаях механизм влияния ипотеки на экономику положительным образом воздействует на решение проблем переходного периода.

После распада социалистической системы в Европе создание отлаженного механизма ипотечного кредитования характерно и для стран бывшего соцлагеря. Польша, Венгрия, Чехия, Словакия, Латвия избрали для себя одноуровневую модель. За три года (1995-1998) в этих странах были созданы правовые основы для выпуска в обращение закладных листов, а в Венгрии и Польше – еще и для деятельности ипотечных банков. На законодательство этих стран оказал большое влияние немецкий закон «Об ипотечных банках» от 19.12.1990.

Таким образом, проблема развития ипотечного кредита является одной из наиболее актуальных в настоящее время и для Республики Беларусь.

Целью данной курсовой работы является изучение содержания и роли ипотечного кредита, а также его развитие в Республике Беларусь.

Задачи написания курсовой работы:

- рассмотреть понятие  «ипотечного кредита»;

- указать его участников;

- показать процесс  предоставления ипотечного кредита банком гражданам;

- указать основные  документы при оформлении кредита;

- описать процентные  ставки по ипотечным кредитам;

- рассмотреть классификацию ипотечного кредита, ипотеки;

-рассмотреть преимущества ипотечного кредита для банка и кредитополучателя, значение для экономики страны;

-проанализировать проблемы и направления развития ипотечного кредита из отечественного и зарубежного опыта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

Ипотечный кредит представляет собой тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

• ипотечный кредит — это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за    сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;
• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков;
• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10—30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.

Поскольку операции с  недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счет сопровождающего ипотечное кредитование обязательного страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемой в залог, страхование жизни заемщика и т.д.

Ипотечные банки (как  и другие кредиторы по ипотеке) разрешают закладывать имущество должника в банке без его изъятия у владельца. Последний обязуется выплатить долги в течение определенного времени. Если этого не происходит, то долги продают другому лицу (банку) либо имущество должника идет с торгов. Следует отметить, что в развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, ипотечными банками и другими кредитными институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества.

При ипотечном кредитовании заемщиками выступают юридические и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Объектами залога может выступать недвижимое имущество, т.е. жилые дома и квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, склады, земельные участки.

Однако механизм ипотечного кредитования включает в себя, прежде всего залог земли. В данном случае получение сельскохозяйственными товаропроизводителями кредита под залог земли может служить гарантией возврата банку полученных средств. В то же время определение залоговой цены земельного участка является одним из основных вопросов, требующих решения для проведения значительных залоговых операций с землей. При этом главными особенностями залога являются: наличие у заемщиков собственности; собственность должна приносить доход ее владельцу; собственность не должна быть объектом залога в другой сделке.

Ипотечное кредитование считается относительно низко рисковой банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд (с плавающей процентной ставкой), также снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведены верно. Поэтому ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний, а важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в качестве его обеспечения. Оценщики должны определить цену недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов. Между тем точность оценки является основой ипотечного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору.

Зарубежный опыт оценки стоимости (цены) объектов недвижимости свидетельствует о том, что наиболее близкой к объективной (рыночной) цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

• метод сравнительного анализа продаж (рыночной метод);
• доходный метод или метод капитализации доходов;
• затратный метод или метод калькуляции.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, явившегося ранее предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Данный метод включает в себя сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. В дальнейшем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются между собой. Откорректированные цены можно использовать в дальнейшем для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа является наиболее простым и используется в основном для оценки стоимости жилых помещений. Для этого должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. В частности, для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Этот метод нельзя применять для оценки специфических объектов (церкви, музеи, стадионы и т.д.), поскольку практически сравнить их не с чем, и по таким объектам проводится мало продаж.

Второй метод оценки недвижимости — метод капитализации доходов — основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. В соответствии с этим стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить доход в будущем. Этот метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера, т.е. при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных помещений. В данном случае может быть применена следующая формула:

С = Д/К,

где С - стоимость объекта; Д - чистый доход; К - коэффициент капитализации.[17,c.164]

Коэффициент капитализации  применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах. Характерно, что наибольшая сложность при использовании метода капитализации доходов для оценки объектов недвижимости связана с определением коэффициента капитализации.

Третий метод - затратный или калькуляции - используется для оценки вновь построенных объектов недвижимости, обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости, зданий и сооружений специального назначения (памятников истории и культуры, стадионов, культовых сооружений и т.п.).

Данный метод предполагает три подхода, которые состоят  в следующем:

• первый — оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности;
• второй - оценка по ликвидационной стоимости, определяемой как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже не-

ижимости;

• третий — оценка по восстановительной стоимости. Особую сложность при использовании  затратного метода или

метода калькуляции  для оценки объекта недвижимости представляет оценка земли. Данное обстоятельство обусловлено тем, что земля не является продуктом труда, а в классическом варианте цена земли — это капитализированная рента.

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является равнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта, последняя является основанием для кредитора (ипотечного банка) принять решение о предоставлении ссуды.

Ресурсы кредитования ипотечных  банков составляют собственные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами  при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги. Данные документы, также как и ипотечные облигации, могут котироваться а вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная под

недвижимость содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех . долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности, не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности, страхованию недвижимости в пользу банка, запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д.

Оформляемая при получении  ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из сфер (регионов), испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те сферы (регионы), где наблюдается их дефицит. К тому же залогом для получения ипотечного кредита может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Использование при ипотечном кредитовании ценных бумаг предполагает, как отмечалось выше, их котировку на рынке ценных бумаг. Организация вторичного рынка ипотечных ценных бумаг основана на механизме, называемом титризацией, т.е. превращении долговых обязательств в ценные бумаги, обращающиеся на ипотечном рынке. Титризация может осуществляться в форме эмиссии ценных бумаг (векселей, облигаций), обеспеченных ипотечными кредитами, путем осуществления полной передачи ипотечных кредитов участникам рынка, а также посредством организации общего фонда ипотечных долговых обязательств. В настоящее время в большинстве промышленно развитых стран государственные институты играют весьма заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным недвижимым имуществом. В частности, для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.