Содержание и роль ипотечного кредита

 4.   ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник)-вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

5. ипотека с переменной процентной ставкой при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма и минимальная величина корректировки;

6. кредиты с дележом стоимости имущества-стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;

7. кредиты с двойным индексом, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему — на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровень цен.

С учетом вышеизложенного классификация видов ипотек представляется следующим образом:

 

Таблица 1. –Классификация ипотеки

 

По видам залога	По способам обеспечения обязательств имуществом	По срокам регистрации	По типу финансиро-вания	По методам погашения кредитов и процентов
Недвижимость	Стандартная	Первичная (главная)	Простое финансирование	Пропорцио-нальное погашение
Земля	Объединенная	Последующая (вторичная)	Вторичное финансирование	Периодическое увеличение суммы взносов
Земельные участки с недвижимостью	Чужого имущества	Завершающая	Продажа имущества без ипотечной задолженности	Изменяющиеся суммы выплат
Права на недвижимость	Общая		Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности	С залоговым счетом
Строящиеся (реконструи-руемые) объекты	Условная		Накопительные счета	С переменной процентной ставкой
			Жилищные сертификаты	С дележом прироста стоимости имущества
				С двойным индексом

 

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора) финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки; выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества; начато судебное разбирательство по изъятию имущества; имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель обязан принимать меры, необходимые для сохранности предмета ипотеки, обеспечить должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности; по поддержанию в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; он не может использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности; по страхованию недвижимости в пользу банка и другие обязанности по договору залога и кредитования.

В процессе срока действия договора банк вправе проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Например, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действий залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима использования земель, использовании земельного участка способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврата кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, а также при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства; по договоренности залогодателя и залогодержателя и др. Так как существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невыполнения кредитополучателем своих долговых обязательств по погашению кредита в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитор — это неплатежеспособность кредитополучателя, нежелание его производить аккуратные платежи, неспособность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи объекта ипотечного кредита, после передачи владения им меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от времени невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, так как теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках невозврат кредита влечет меньшие потери для кредитора. [7,с. 318]

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижимостью (особенно земельных участков). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение:

- основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;

-процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат;

-непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего использования основного обязательства;

-судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

-расходов по страхованию предмета ипотеки;

-других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой предмета ипотеки или осуществлением его прав по договору ипотеки.

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном длительными сроками погашения и величиной этих кредитов, поэтому для ипотечных организаций требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя:

-  наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, т.е. выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Существует также принцип гласности залога, т.е. требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, т.е. банка, выполнившего роль первого кредитора;

-   кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, особые способы и условия залога имущества, выдачи кредитов;

-  кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем;

-  существует возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости кредитополучателем для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпалась предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погашать долг;

-  залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества;

-   для защиты интересов кредитополучателя обычно предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредиторам.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

• позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

• содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

• способствует решению социальных проблем;

• создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);
• расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;
• дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др. [7,с. 330]

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, так как рыночную стоимость, как правило, точно определить можно только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, поэтому должны быть тщательно изучены все возможности будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем.

Для ипотечных кредитов характерна сравнительно низкая ликвидность, поэтому для них важны страхование кредитов и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. Многочисленные изменения в жизни кредитополучателя, которые могут произойти до полной выплаты долга, повышают риск неплатежа по кредиту.

Для развития ипотечного кредитования важными являются: совершенствование рынка капиталов, недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством, реализация концепции ипотечного жилищного кредитования.

Огромная социальная значимость ипотечного кредитования жилищных проектов делает ипотеку важным элементом государственной политики.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает следующие основополагающие положения:

• доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;
• сочетание ипотечных кредитов с другими источниками Приобретения жилья (собственные средства граждан; накопительные, целевые счета; государственные субсидии);
• использование международного опыта при ипотеке жилья;
• применение одноуровневой модели ипотеки (банк—клиент) с переходом в перспективе к двухуровневой системе, вовлечение в процесс многих участников;
• использование ипотечного механизма как для долгосрочного кредитования граждан, так и для кредитования застройщика;
• стимулирование инвестиционной активности через процент, сроки кредитования;
• рыночную основу взаимоотношений между участниками;
• создание правовой базы, инструкционной инфраструктуры, необходимых для развития ипотечных отношений.

Ипотечное кредитование решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников. [15,с. 162]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА В

РЕСПУБЛИКЕ  БЕЛАРУСЬ

В соответствии с законодательством Республики Беларусь распространение залоговых прав на недвижимое имущество в банковской практике республики длительное время использовалось преимущественно в отношении юридических лиц. Постепенно появлялись предпосылки распространения залоговых прав на недвижимое имущество и землю, принадлежащие физическим лицам. С 1992 года, согласно действующему законодательству, кроме государства, частично права собственности на землю получили и граждане Республики Беларусь. А поскольку для обеспечения исполнения обязательств по кредитам они не располагали достаточным имуществом, возникла необходимость распространения ипотеки и на             принадлежащую им землю.