Управление рисками ипотечного кредитования

1.2.3. Риски кредитора. Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный риск (см. рис. 1).

Кредитный риск — это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемого денежного потока по ипотеке в связи с некредитоспособностью заемщика. Это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту.

Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери. Однако основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка.

Рассмотрим основные источники кредитного риска.

1. Условия  кредитования (конструкция продукта).

2. Способность  выплаты кредита.

3. Качество  обеспечения кредита.

4. Мотивация  заемщика производить своевременные  платежи в течение длительного  периода времени.

Условия кредита должны соответствовать финансовым потребностям клиента и его способности выплачивать кредит и в то же время обеспечивать определенную прибыль кредитору. Стремление кредитора повысить прибыль от ипотечных операций может привести к увеличению кредитного риска. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск. Снижение коэффициента платежеспособности заемщика (соотношение ежемесячного платежа к совокупным доходам заемщика) облегчает ему погашение долга, но в то же время снижает доступность кредита, увеличивает срок кредитования и соответственно общую сумму выплат по кредиту. На величину кредитного риска оказывает влияние размер первоначального взноса. Чем больше доля собственных средств стоимости приобретаемой недвижимости, тем больше вероятность погашения кредита.

Играет роль валюта кредита. Если кредиты предоставляются в долларах или евро, то обязательства заемщика по кредиту также рассчитываются в соответствующем эквиваленте, а доходы большинства заемщиков имеют рублевый номинал.

Способность выплаты кредита в значительной степени зависит от условий кредитования. Однако на нее также оказывают влияние следующие факторы, которые необходимо принимать во внимание кредитору при предоставлении кредита:

• долгосрочность и стабильность дохода заемщика;

• наличие различных источников дохода;

• множество доходов семьи или доступ к расширенной семейной финансовой поддержке;

• наличие других ликвидных активов.

Качество обеспечения кредита. При обращении взыскания на объект залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств кредитор может столкнуться со следующими проблемами.

• Невозможность обращения взыскания на объект залога (правовые проблемы).

• Выручки, полученной от реализации предмета залога, недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

Таким образом, на качество обеспечения оказывают влияние следующие факторы:

• качество объекта недвижимости по сравнению с другими возможными объектами, в том числе его месторасположение;

• ликвидность объекта;

• соотношение стоимости залога к сумме кредита (величина первоначального взноса);

• стабильность (предсказуемость) цен на рынке недвижимости и на данный объект в частности.

Мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени может быть психологического (желание обладать жильем, страх перед публичным порицанием в случае выселения или неспособности делать платежи) и экономического (нежелание терять часть вложенных денег, рост цен на недвижимость) характера.

В случае резкого снижения стоимости недвижимого имущества может возникнуть ситуация, когда величина остатка долга заемщика превысит стоимость залога. В таком случае мотивация заемщика выполнять свои обязательства понижается. Наглядным примером этого является ипотечный кризис в США в 2007 г.

Основным способом страхования кредитного риска является проведение тщательного андеррайтинга кредита, который включает в себя:

• оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

• оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

• оценку достаточности собственных денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

• оценку достаточности обеспечения.

Обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование прежде всего заложенной недвижимости. Некоторые кредиторы предъявляют требования к страхованию жизни и трудоспособности заемщика, а также прав собственности на недвижимое имущество.

В качестве дополнительной гарантии возврата ипотечного кредита предполагается обязательный крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу.

Кредитор не только может застраховать себя от кредитного риска, но и переложить его на других участников ипотечного кредитования путем рефинансирования его на вторичном рынке. При этом выдаваемые кредиты должны соответствовать стандартам той организации, которая приобретает права требования по ипотечным кредитам. В России это прежде всего Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения риска и степень его влияния на результаты работы банка. На основании этой информации возможно квалифицированное регулирование кредитного портфеля, которое включает в себя:

• контроль за качеством предоставляемых кредитов;

• распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

• создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

• своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

• разработку программ по возврату кредитов.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это и государственная политика, и политика кредитных учреждений в области первичного взноса. Большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики. Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается обязательный крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования, что является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

В Германии этот риск несет банк-кредитор, а в США он перекладывается на конечного инвестора, однако этот риск сведен к минимуму посредством трех механизмов: обязательного страхования заложенной недвижимости; предоставления гарантии со стороны агентства, а также путем установления критериев андеррайтинга заемщиков.

Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) — 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio — LTV) — 50-85%; размер кредита не более $50 тыс. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно большую его часть.

Также обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с представлением также дополнительных гарантий. Более того, все кредиты, составляющие более 85 — 90% стоимости заложенной недвижимости, обязательно дополнительно страхуются заемщиками (страхование кредитного долга).

Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высокорискованным, создают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом на первую роль выходит страхование. Ипотечный рынок без страхования существовать не может. Вопрос страхования серьезен тем, что он связан со стоимостью недвижимости, которая, в свою очередь, выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль страхования — уменьшение кредитного риска, его перераспределение. На Западе затраты на страхование применительно к страховому объекту достаточно низки. Стабильность, эффективность работы всех звеньев финансово-инвестиционной системы являются в определенной степени гарантией существования ипотечных отношений, и определяют достаточно низкую стоимость реального страхования, соответственно имеющего и достаточно низкие риски.

Необходимо отметить, что вся западная финансовая система в настоящее время сильно реформировала и страховой рынок. Если несколько десятков лет назад страховые институты успешно работали со страхованием на ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то сейчас в результате трансформации инвестиционных институтов и функций 75% европейских банков занято на рынке страховых услуг, а 37% страховых фондов успешно работают на рынках банковских услуг, в том числе и ипотечных.

Возвращаясь к ситуации в России, необходимо отметить следующее. В настоящее время в стране страхуется менее 10% от всех принятых на Западе потенциальных рисков. Значительная инфляция не дала по-настоящему хода этому важному институту, так как вся финансовая система перестраивается на работу с краткосрочными активами. А институту страхования так же, как и институту ипотеки, необходимы свои экономические условия и предпосылки. Частное страхование так же, как и частное ипотечное кредитование, существуют лишь в определенной экономической среде: при инфляции свыше 1% в месяц умирает страхование жизни, при инфляции в 10 — 12% исчезает спрос и на другие страховые услуги.

В России в настоящее время вопрос страхования практически полностью выпадает из финансового и правового поля. В ситуации с меняющимися экономическими условиями без института страхования и принятия на себя определенных рисков (или части) субъектами, имеющими такую финансовую возможность или государственный институт гарантий, ипотечное кредитование развиваться не сможет.

Долгосрочный характер кредитования требует выработки эффективной политики, принятия срочных стабилизирующих мер при всевозможных «сбоях» в экономике. Именно потому, что ипотечное кредитование в России в настоящий момент есть сверхрисковая программа, она может проводиться только с помощью государства, так как без реального государственного участия ипотека самостоятельно развиваться не будет. В Великобритании ипотечная процентная ставка, взимаемая строительными компаниями, практически всегда была подконтрольна английскому правительству и являлась одним из основных вопросов как всей государственной политики, так и политики в области жилищного строительства.

Обычная форма страхования осуществляется в основном заемщиком. Однако, допустим, в случае перепродажи такого кредита финансовым посредникам существует также и форма страхования кредита кредиторами (обычно через страхование залога, но может быть и другой вид страхования).

Богатый опыт по управлению кредитным риском имеют американские ипотечные организации Fannie Мае (Federal National Mortgage Association, Fannie МаеЗ), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae4) и Freddy Mae (Federal Home Loan Mortgage Corporation, Freddie Mac5). Механизм управления кредитным риском представлен на рис. 6 - 8.

«Наличная оплата» (рис. 6). Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (pool of mortgages) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.