Управление рисками ипотечного кредитования

Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (залогодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сейчас, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может получить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кредит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают становление кредитного института, требуют более тщательного и осторожного подхода со стороны кредиторов.

Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стоимости недвижимости будет проблематичным, возрастет вероятность признания судом недействительности соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Эти положения законодательства, защищающие заемщиков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита [9, с. 78].

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ КРЕДИТНЫХ РИСКОВ ИПОТЕЧНОГО

ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СБЕРБАНКА РФ

 

2.1. Организация кредитного процесса при ипотечном жилищном кредитовании Сбербанка РФ

 

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов).

Жилищные кредиты Сбербанка РФ представлены в таблице 1.

Таблица 1

Разновидности жилищных кредитов, предоставляемые Волго-Вятским банком Сбербанка РФ

Программа кредитования	Первоначаль-ный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Базовые программы
Приобретение готового жилья	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Приобретение строящегося жилья	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Строительство жилого дома	От 15%	11,05—14%	9,1—12,1%	До 30 лет
Специальные программы
Загородная недвижимость	От 15%	11,05—14%	9,1—12,1%	До 30 лет
Гараж	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет
Продолжение табл. 1
Программа кредитования	Первоначаль-ный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Ипотека с государственной поддержкой	От 20% От 0%  в случае оформления в залог иного жилого помещения	10,5—11%	Не предостав-ляется	До 30 лет
Рефинансирование жилищных кредитов	0%	11,7—13,5%	Не предостав-ляется	До 30 лет

К специальным условиям оформления кредитов относится программа «Молодая семья». «Молодая семья» — семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста. Программа «Молодая семья» — это специальные условия кредитования на приобретение строящегося жилья. Первоначальный взнос:

от 10% стоимости жилого помещения — для семьи с ребенком/детьми;

от 15% стоимости жилого помещения — для семьи без детей. Также есть возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.

Риски Сбербанка будем анализировать на основе предлагаемой этим банком программы кредитования: Приобретение строящегося жилья (кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения). Основные параметры данного кредита приведены в таблице 2.

 

Таблица 2

Параметры кредита Сбербанка «Приобретение строящегося жилья»

Программа кредитования	Первоначаль-ный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Приобретение строящегося жилья	От 10%	9,5—14%	8,8—12,1%	До 30 лет

Для того, чтобы получить кредит для начала необходимо заполнить заявление-анкету (прил. 1), собрать необходимые документы (паспорт заемщика/созаемщика, его поручителя и/или залогодателя; документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика и его поручителя; документы по предоставляемому залогу и др.). После получения всех необходимых документов  и  заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе  и  службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления  и  соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы  заемщика   и  сведений, указанных в анкете. По результатам проверки  и   анализа  документов юридическая служба  и  служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли  заемщик  в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с  заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банку приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит. В этом случае риск, который несет банк, меньше, именно поэтому сотрудникам банка кредит предоставляется по меньшим процентным ставкам. Процентные ставки кредита по указанной программе для физических лиц разных категорий представлены в таблице 3.

Таблица 3

Процентные ставки по программе кредитования «Приобретение строящегося жилья»

Срок кредита	Первонач. взнос	Физ. лица – работники предпр.-участников «зарплатного» проекта		Физ. лица – работники предпр, прошедших аккредитацию		Физ. лица, не относящиеся к указанным категориям
		до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки
До 10 лет (включ.)	10 - 30%	12,15%	11,05%	12,85%	11,65%	13,50%	12,25%
	30 - 50%	11,30%	10,15%	11,95%	10,75%	12,55%	11,30%
	От 50%	10,50%	9,50%	11,10%	9,90%	11,65%	10,40%
От 10 до 20 лет (включ.)	10 - 30%	12,40%	11,25%	13,10%	11,90%	13,75%	12,50%
	30 - 50%	11,50%	10,40%	12,20%	11,00%	12,80%	11,55%
	От 50%	10,70%	9,60%	11,35%	10,15%	11,90%	10,65%
От 20 до 30 лет (включ.)	10 -30%	12,60%	11,50%	13,30%	12,15%	14,00%	12,75%
	30 - 50%	11,75%	10,60%	12,40%	11,25%	13,05%	11,80%
	От 50%	10,95%	9,80%	11,55%	10,40%	12,15%	10,90%

Из таблицы видно, что с увеличением срока кредитования возрастают процентные ставки, это обусловлено повышением риска кредитора. Уменьшение процентных ставок можно наблюдать с увеличением первоначального взноса, так как риск кредитора при этом снижается.

Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту.

Основным способом страхования кредитного риска является проведение тщательного андеррайтинга кредита, который включает в себя:

• оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

• оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

• оценку достаточности собственных денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

• оценку достаточности обеспечения.

Сбербанк как и большинство банков применяет автоматизированную систему одобрения кредита, или скоринг. После того как по всем базам данных была проверена кредитная история клиента, в том случае, если он ее себе не испортил, его анкета подвергается непосредственно операции автоматизированной оценки. Компьютерная программа очень быстро определяет, насколько платежеспособен клиент.

Скоринговая программа строится на сравнении данных о клиентах, накопленных банком. Желающий взять кредит указывает в анкете-заявлении определенные данные о себе, и программа сравнивает его с предыдущими заемщиками, по характеристикам похожими на потенциального клиента. Система выявляет, сколько среди подобных ему было задержек выплаты основной суммы и процентов, сколько непогашенных кредитов. Система присваивает или отнимает за каждый вопрос какое-то количество баллов и выдает результат. Есть границы, удовлетворение которым означает одобрение заявки. После этого сравнительного анализа программа разрешает или не разрешает дать кредит по запросу.

Однозначный отказ получает человек, который был занесен в базу недобросовестных плательщиков или являлся, например, обладателем поддельного паспорта.

Кроме того, банк производит  анализ   расходов   заемщика, среди которых выделяются следующие.

А) Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства: ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга  и  уплата процентов); ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни  заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру); ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

Б) Постоянные ежемесячные  расходы, не связанные с приобретаемой квартирой: содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого  заемщика (в настоящее время — минимум $50 на человека); ежемесячные выплаты по алиментам; возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств); иные обязательные ежемесячные  расходы  (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого  и  недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

В) Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья  и  получением ипотечного кредита: средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 15% стоимости квартиры); расходы, связанные с заключением  и  регистрацией соответствующего договора купли-продажи  и  ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение  и  плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством); плата за независимую  оценку  недвижимого имущества, комиссия риэлтору  и  т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

- ежемесячные  расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных  доходов  (доходов  супругов);

- ежемесячные  расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А)  и  другие постоянные ежемесячные  расходы  (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных  доходов  (доходов  супругов);

- размер  предоставляемого кредита не  должен превышать 85% минимальной из сумм  оценки  приобретаемого жилья  и  реальной цены сделки.

Кредитный инспектор определяет кредитоспособность  заемщика  на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты.

При расчете кредитоспособности из дохода заемщика вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Кредитоспособность заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч х К х t ,                                                                                        (2.1)