Аренда земельных участков

Осуществить установку временного сооружения после согласования проекта в отделе архитектуры и градостроительства;

Установку временного сооружения производить в срок, указанный  в постановлении Администрации,

Использовать  временное сооружение после сдачи  его в эксплуатацию в установленном порядке.

Установка киосков, павильонов и других сооружений осуществляется строго в соответствии с генеральным планом, входящим в состав проектной документации, согласованной главным архитектором города.

Приемка в  эксплуатацию временного сооружения осуществляется по заявлению владельца, которое он обязан в течение 15 дней с момента установки временного сооружения представить в отдел архитектуры и градостроительства. К заявлению прилагаются:

- пакет документов, указанных в пунктах 2.4, 2.6 настоящего Положения;

- копии договоров  о предоставлении услуг на  удаление и размещение твердых  бытовых отходов и отходов  биотуалетов, заключенных владельцем временного сооружения со специализированными организациями;

- справки  организаций, осуществляющих эксплуатацию внешних коммуникаций, о выполнении технических условий.

Приемка в  эксплуатацию временного сооружения производится приемочной комиссией, состав которой  утверждается постановлением Администрации города.

При условии  соответствия вновь установленного объекта согласованной проектной документации, обязательным строительным нормам и правилам, иным обязательным требованиям отдел архитектуры оформляет акт приемки в эксплуатацию временного сооружения.²²

Постановлением  Администрации города дается разрешение на открытие временного сооружения. Проект постановления по временным сооружениям (кроме деревометаллических гаражей) готовит отдел потребительского рынка и защиты прав потребителей на основании заявления организации или индивидуального предпринимателя, акта приемки в эксплуатацию временного сооружения, постановления Администрации города о выделении земельного участка в аренду или собственность. 

При переходе права собственности на временное  сооружение договор отчуждения (купли-продажи, мены и прочие) подлежит регистрации в отделе архитектуры и градостроительства города, при этом на нового владельца переоформляются следующие документы:

- постановление  Администрации города (при отсутствии - выпускается вновь);

- договор  аренды земельного участка;

- карточка  временного сооружения.

Сведения  о владельцах деревометаллических  гаражей вносятся в электронную  картотеку отдела архитектуры и  градостроительства на основании постановления Администрации и договора аренды земельного участка, подготовленных комитетом по управлению имуществом  

Срок эксплуатации временного сооружения на предоставленном  земельном участке устанавливается постановлением Администрации города.

Владелец  временного сооружения обязан:

- выполнять  требования нормативных документов  по эксплуатации временного сооружения;

- эксплуатировать  временное сооружение в соответствии  с разрешенным видом деятельности;

- предоставление  услуг (торговой деятельности, общественного питания, бытового обслуживания и др.) организовывать с учетом требований соответствующих ГОСТ и других действующих нормативных документов;

- соблюдать  требования договора аренды земельного  участка по содержанию и благоустройству предоставленного участка и прилегающей территории;

- обеспечить  пожарную безопасность сооружения, выполнять соответствующие санитарно-гигиенические требования;

- производить  косметический ремонт сооружения  ежегодно до наступления летнего сезона. Изменение конструкций или цветового решения фасада осуществлять по согласованию с отделом архитектуры и градостроительства;

- обеспечивать  сохранность существующих зеленых  насаждений и газонов на прилегающей  территории.

Изменение вида деятельности во временном сооружении осуществляется на основании постановления Администрации города.

Владелец, соблюдающий  все требования по эксплуатации временного сооружения и содержанию прилегающей территории, после окончания установленного срока эксплуатации сооружения имеет преимущественное право на дальнейшую эксплуатацию существующего или на установку нового сооружения на предоставленном земельном участке.

Передача  временного сооружения в аренду (субаренду) другим лицам осуществляется в пределах срока действия договора аренды земельного участка.

Контроль  над эксплуатацией временных  сооружений возлагается на отдел  архитектуры и градостроительства и МУП города УЖКХ.

Контроль над соблюдением вида деятельности возлагается на Отдел потребительского рынка и защиты прав потребителей.

3.2 Порядок заключения и расторжения  договора аренды земельного участка при размещении временного сооружения

 

Аренда земельных  участков с расположенными временными сооружениями практически не отличается от общих условий договора аренды земли.

Государство и муниципальные образования являются едва ли не самыми крупными собственниками в России, которые извлекают доходы от сдачи своего имущества в аренду. Объектом аренды чаще всего бывает земля и иное недвижимое имущество. В жилищно-коммунальном комплексе на фоне неработающего закона о концессионных соглашениях арендные отношения являются одним из путей вывода отрасли из кризиса: не желая нести бремя содержания объектов коммунальной инфраструктуры и в то же время расставаться с правом собственности на них, публично-правовые образования (чаще всего муниципалитеты) сдают их в аренду. Поэтому бухгалтеру организации ЖКХ нелишне знать как о правовых аспектах договора аренды с муниципалитетом, так и об особенностях налогового учета и документооборота в его рамках. (Договоры аренды с правом выкупа в статье не рассматриваются.)

Правоотношения  между арендатором и арендодателем  регулируются гл. 34 ГК РФ. Заключая договор, необходимо помнить о следующих  моментах.

Существенное  условие договора - данные об объекте  аренды, позволяющие определенно его установить. Если их нет, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В свою очередь, в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы. Причем правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, здесь не применяются, а отсутствие указания в договоре размера арендной платы делает его незаключенным.

Письменная  форма договора - обязательное требование, если срок его действия превышает год, или стороной в сделке выступает юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, несоблюдение письменной формы договора аренды здания, сооружения, помещения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Государственная регистрация договора - общее правило. Причем договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок менее года, регистрировать не нужно, но договор, подписанный на срок не менее года, считается заключенным только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды. Как правило, обязанность по госрегистрации возлагается на арендатора.

При заключении договора аренды с подобной спецификой особое значение уделяется сроку действия договора.

Действие  договора аренды не может превышать  эксплуатационный срок временного сооружения.

При этом хотелось бы отметить, что аренда земли под  возведение временного сооружения не должна быть меньше эксплуатационного срока, чтобы не создавать для арендатора вероятность неоправданных расходов.

Заключение  договор аренды земли под возведение временного сооружения осуществляется предусмотренными законом способами.

По общему правилу земельные участки предоставляются  в аренду на основании торгов (конкурсов аукционов). Земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) следующим субъектам:

1) собственникам  расположенных на них объектов  капитального строительства;

2) арендаторам  объектов капитального строительства, находящихся в собственности города Москвы;

3) для целей,  связанных с обеспечением деятельности  органов государственной власти;

4) по соглашению  с арендатором земельного участка  взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

5) иных случаях,  установленных федеральным законодательством.

Предметом торгов в данном случае является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет.

Предоставление  земель для возведения временных сооружений осуществляется в рамках аренды земли, для целей не связанных со строительством.

Определенная  сложность в правовом регулировании  заключается в том, что на региональном уровне субъекты федерации вправе устанавливать порядок предоставления участков с подобной спецификой на основании местного законодательства.

Рассмотрим  прецедент, созданный в Санкт-Петербурге.

С 2010 года земельные  участки под временное строительство  предприниматели будут арендовать через торги и без участия глав районов.

Согласно  распоряжениям правительства г. Санкт-Петербурга, с 1 января 2010 года земельные участки под временное строительство будут предоставляться предпринимателям в аренду через торги и без участия районных комиссий, возглавляемых главами районов. Это коснется мелкорозничной торговли, общепита, услуг, всего потребительского рынка и автобизнеса.

По старой схеме вопрос предоставления земельного участка целиком был в ведении  комиссии из районных чиновников, которые  руководствовались городским Постановлением 53–ра. Складывалась ситуация, когда тот или иной бизнес размещался не там, где есть люди и проходимость, а там, куда ткнул пальцем районный чиновник. Около 10 лет это порождало конфликты между предпринимателями и главами районов.

С 2010 года земельные участки могут предоставляться через проведение закрытых аукционов. Согласно внесенным изменениям в Постановление городского правительства № 1735, теперь предприниматель может сам выбрать тот или иной участок. Единственным условием станет то, чтобы он предложил на торгах большую цену.

В КУГИ Петербурга уверены: это даст преференции предпринимателям, которые уже вложились, потратив время и деньги на то, чтобы земельный участок получил кадастровый номер. Чтобы арендовать выбранный участок, предпринимателю нужно будет подать заявку на право аренды (до 3 лет и без возведения капитальных сооружений).

Стартовую цену аренды участка определяет КУГИ, который  сам проводит оценку.

Предприниматель, сформировавший участок, имеет право  заключения договора на землю при условии, что он предложит цену хотя бы на рубль выше максимальной цены, предложенной другими участниками аукциона. При этом в комитете уверены, что цены не будут завышены, т.к. никто из участников аукциона не предложит цены выше рыночной. Еще одно изменение касается возможности для добросовестных арендаторов продлевать договора аренды автоматически на срок до 2 лет.

Особое значение при заключении договора аренды земельного участка подобной специфики следует обращать на назначение временного сооружения.

Разрешение на возведение временного сооружения должно выдаваться с учетом следующих принципов градостроительства:

1. Территориального  планирования и стратегии развития 

2. Комфортности  для населения

3. Целесообразности  размещения зданий и сооружений

4. Единства архитектурного ансамбля

Однако выделение  участков под некапитальные торговые павильоны, на наш взгляд, должно осуществляется в спальных районах города, чтобы  не нарушать эстетический облик населенного  пункта.

Второй немаловажный момент, заслуживающий пристального внимания при предоставлении земельного участка – оценка технических характеристик возводимого объекта.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к  недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Так как временные сооружения это объекты городской среды, которые не могут быть классифицированы как объекты недвижимости, то в отношении их градостроительная деятельность регулируется нормативно-правовыми актами исполнительной власти местного самоуправления.