Возниконовение прав на землю

Введение

Земля является важнейшей  разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам"¹

Вопрос о том, может  ли земля участвовать в гражданском  обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики .

В законодательстве (ст. 261 ГК) и в практике выделяют такое  понятие, как "земельный участок", который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы придать ей характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель. Следует отметить, что законодатель оперирует и другими терминами: "земля", "земли", "угодья", "участки лесного фонда" и "водные объекты". Очевидно, что термины "земля" и "земли" рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается "угодий", "участков лесного фонда" и "водных объектов", то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия "угодья" следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим "участки лесного фонда" и "водные объекты", то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором - водой.

Земельный участок является особой разновидностью недвижимого  имущества, и его правовой режим  отличается от правового режима других недвижимых вещей. Так, земельный участок может быть объектом большего по сравнению с другими видами недвижимых вещей числа ограниченных вещных прав. В частности, речь идет о таких правах, как право пожизненного наследуемого владения и право постоянного бессрочного пользования земельным участком.

Особенностью земельных  участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок  как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Причем делимость любой вещи, в том числе и земельного участка, может быть физической и юридической. Физически любой земельный участок является делимым, поскольку поддается делению в натуре на отдельные части без ущерба для их назначения. Однако не всякий земельный участок является делимым юридически. В частности делимым юридически является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК РФ).

Важнейший признак, которому должен отвечать земельный участок  для того, чтобы он был признан  недвижимостью и тем самым  мог быть предметом сделок, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК). Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Как правильно отмечается, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации.

Собственники земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте (например, земли сельскохозяйственного назначения), согласно ЗК и ГК РФ вправе распоряжаться этими участками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако объектом сделок могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.

Таким образом, возможность  участия того или иного земельного участка в гражданских отношениях обусловлена предварительным проведением сложной юридико-технической процедуры с участием государственных органов. Подобную процедуру можно рассматривать как часть особого правового режима земельных участков. Причем в данном случае можно говорить о специфическом правовом режиме земельных участков даже по отношению к другим видам недвижимых вещей (например, зданиям и сооружениям).

До недавнего времени  в законодательстве Российской Федерации  и юридической литературе земельный  участок рассматривался как принадлежность главной вещи - строения, за которым в случае его отчуждения следовало право пользования земельным участком (ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и др.).

В последние годы эта  позиция подвергается критике. Как  отмечается, в классическом обороте  главной вещью всегда признается земельный участок, а принадлежностью - расположенные на нем объекты, включая здания, строения, сооружения.

В настоящее время  отсутствует определенность в вопросе  о том, какое место занимает земельный участок среди других объектов недвижимости. Можно выделить следующие виды юридической взаимосвязи земельного участка с иными объектами, которые допускаются действующим законодательством:

1) земельный участок  и прочно связанные с ним  объекты недвижимости имеют самостоятельное значение и находятся в обороте независимо друг от друга, либо земельный участок рассматривается как принадлежность главной вещи - здания, строения;

2) земельный участок  является составной частью другого  объекта (имущественного комплекса), либо земельный участок и прочно связанная с ним недвижимость для целей гражданского оборота рассматриваются как одна сложная вещь, предполагающая их совместное использование по общему назначению;

3) земельный участок  включает в себя различные  элементы (составные части), использование которых невозможно без использования земельного участка и которыми могут являться почва, водные объекты, лесные и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения, т.е. сам земельный участок рассматривается как сложная или составная вещь либо как главная вещь с принадлежностями.

При анализе действующего российского законодательства можно прийти к выводу, что земельные участки могут быть созданы (сформированы) как объекты недвижимости двумя способами:

1) образование земельных  участков из государственных  и (или) муниципальных земель;

2) формирование земельных  участков в результате преобразований уже существующих земельных участков путем их выделения, разделения, слияния или перераспределения.²

Как уже было отмечено, земельный участок может быть объектом права собственности, однако в соответствии с Конституцией РФ собственность не может использоваться в целях, противоречащих интересам общества, правам и свободам других граждан. Этот подход нашел широкое применение в отношении права собственности на землю, что обусловлено недостаточностью земли как природного ресурса. Как и любой другой собственник, собственник земельного участка может осуществлять в отношении земельного участка правомочия владения, пользования, распоряжения. Однако осуществление этих правомочий имеет определенную специфику. Правомочия пользования землей как элемент содержания права собственности на нее означают закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации земли путем извлечения ее полезных свойств или получения дохода от земли. В процессе использования земли собственник имеет право использовать находящиеся на его земельном участке торф, пресные подземные воды, водные объекты, возводить жилье, производственные или иные строения и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с соблюдением требований законодательства, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природоохранными требованиями.

В отличие от права  пользования физическими и юридическими лицами пользование землей публичными образованиями не предполагает непосредственное использование земли или, другими словами, хозяйственную эксплуатацию земли. Правомочия пользования заключаются в присвоении части земельной ренты.

Правомочие распоряжения землей в его гражданско-правовом смысле понимается как возможность  определения юридической судьбы земельного участка, в том числе путем купли-продажи, передачи по наследству, сдачи в залог, дарения, мены, передачи земельного участка или его части в качестве взноса в уставный фонд юридических лиц, образования общей собственности путем добровольного объединения земельных участков или земельных паев.

1. Возникновение  прав на землю

Процедура оформления возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на землю регламентируется Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и Федеральным законом "О землеустройстве".

Земельный кодекс (подп. 1 п. 1 ст. 1) рассматривает землю не только как важнейший природный объект, но и как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав³. Поэтому неудивительно, что среди оснований возникновения прав на землю важное место отведено тем, которые установлены гражданским законодательством. В связи с этим, прежде всего, следует обратить внимание на ст. 8 ГК РФ, которая содержит перечень наиболее типичных оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, а также гл. 14 ГК РФ, содержащую основания приобретения права собственности (при анализе норм данной главы необходимо учитывать специфику недвижимости как объекта гражданских прав).

В отношении земельных  участков наиболее распространенными  основаниями следует признать акты государственных органов и органов местного самоуправления, в соответствии с которыми осуществляется предоставление земельных участков (ст. 28 - 29 ЗК РФ).

В собственность или  аренду земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам с учетом положений ст. 15 и ст. 22 ЗК РФ.

В постоянное (бессрочное) пользование такие земельные  участки могут быть предоставлены  только юридическим лицам, причем не любым, а лишь тем, которые указаны  в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (т.е. государственным  и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям), а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Юридические лица (кроме  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления) обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства РФ (ст. 3 Вводного закона)⁴. Содержание переоформления права на земельный участок раскрыто в примечании к ст. 3 Вводного закона.

После введения в действие Кодекса земельные участки в постоянное пользование гражданам не предоставляются, но если такое право возникло у гражданина до даты официального опубликования Кодекса, то данное право сохраняется (см. ст. 20 Кодекса и комментарий к ней) и переоформлять его не требуется; кроме того, граждане вправе приобрести такие участки в собственность с учетом правил п. 5 ст. 20 Кодекса.

На праве безвозмездного срочного пользования земельные  участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться как гражданам, так и юридическим лицам с соблюдением правил ст. 24 ЗК РФ.