Государственное регулирование рынка городских земель

Аренда земельных участков - это ещё один из видов земельных  отношений, для расширения площади  возделываемых угодий сельскохозяйственные предприятия могут заключать договора аренды с собственниками земли. Эти отношения так же регулируются законодательно, установлено преимущественное право арендатора на заключение нового арендного договора и в случае продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на его покупку. Права арендатора защищены на период проведения полевых сельскохозяйственных работ, в этот период арендный договор не может быть расторгнут, что увеличивает мотивацию землепользователей к аренде земельных участков. Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации, за арендодателем закреплена обязанность информировать арендатора о существующих негативных факторах на сдаваемом в аренду земельном участке. Это позволяет снизить отрицательное влияние информационной асимметрии на оборот земли.

Землепользование является одним из основных инструментов государственной  политики по использованию земельных  ресурсов в сельском хозяйстве. Его  влияние на аграрный сектор выражается в применении такого организационно-экономического механизма, который позволяет образовать и сохранить относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства сельхозтоваропроизводителей. Поэтому стратегически при решении проблем земельных отношений в многоукладной экономике, которая достигнута в стране, акцент следует перенести из области прав собственности на землю в сферу устойчивого землепользования и прав сельскохозяйственных товаропроизводителей не результаты использования земельных ресурсов как объекта хозяйствования [7].

Таким образом, правовые нормы  земельного законодательства создают  для экономических субъектов  стимулы для рационального распределения  и использования земли, а также  основу для продуктивного землепользования. Один базовый закон не может в  полной мере обеспечить регулирование  земельных отношений и реально  повысить эффективность использования  земельных ресурсов [5].

2. Особенности земельных  отношений в России и эффективность  их использования

2.1 Особенности земли как  фактора производства

Земля в современной экономической  теории это один из четырех основных факторов производства. Она стала  объектом экономического анализа в  теории французских физиократов, которые  считали землю единственным производительным ресурсом, а труд земледельческого рабочего - единственной субстанцией  общественного богатства. Промышленность и торговлю физиократы считали бесплодными  отраслями человеческой деятельности.

Под землей как фактором производства понимаются все природные (воспроизводимые и невоспроизводимые) ресурсы. Они могут быть использованы для производства товаров и услуг  потребительского и производственного  назначения: производство сельскохозяйственной и промышленной продукции, социальной и промышленной инфраструктуры, строительства  жилища, населённых пунктов, дорог и  прочее [3].

К этому фактору относятся  следующие элементы природы:

1. сельскохозяйственные  земли;

2. леса;

3. воды океанов и морей,  озер, рек, а также подземные  воды;

4. химические элементы  земной коры, именуемые полезными  ископаемыми;

5. атмосфера, атмосферные  и природно-климатические явления  и процессы;

6. космические явления  и процессы;

7. пространство Земли,  как место размещения вещественных  элементов экономики, а также  околоземное пространство.

Земля как естественно  исторический элемент природы входит в состав естественных производительных сил, а, следовательно, и общественных производительных сил, но не целиком, а лишь той своей частью, которая задействована в материальном производстве и получила определенную социально-экономическую и функциональную формы. Являясь средством сельскохозяйственного производства, земля при целенаправленной деятельности человека в процессе ее использования первоначально служит предметом его труда, когда человек изменяет его свойства, и лишь потом - продуктом труда. Как продукт совместной деятельности природы и человека земля одновременно выступает и в качестве орудия труда при производстве продукции растениеводства. Таким образом, земля в общественном производстве выступает в виде всеобщего средства производства, предмета и орудия труда.

Будучи активным элементом  производительных сил общества, земля  имеет ряд особенностей, характеризующих  ее как уникальное средство производства, существенно отличающееся от всех остальных. Она основа сохранения всего живого на планете, в том числе человека, а также природных ресурсов и  элементов экономической среды, обеспечивающей ее функционирование в  качестве средства производства. Как  элемент окружающей среды земля  проявляет природно-географическую и территориальную обусловленность: она пространственно ограничена и ее конкретные участки и площади  расположены в определенной местности. Определенное местоположение земли  сочетается с ее размещением в  различных географических зонах. Земля  имеет территориальную протяженность, неоднородна по рельефу, ландшафту  и плодородию. Для каждой земельной  территории характерны свои заданные природно-климатические условия [6].

Важнейшим свойством земли  является почвенное плодородие. Оно  определяет общую продуктивность биоценоза  и урожайность сельскохозяйственных культур. В сельском хозяйстве средством  производства служит именно почвенное  плодородие, а не земельный участок  как пространственный базис. При  рациональном использовании, земля  в сельском хозяйстве, не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность.

Наряду с основными  естественными свойствами земля  проявляет особенности как фактор воспроизводства, то есть как орудие труда, перманентно участвующее  в создании новых потребительных стоимостей [].

Земля входит во все составляющие части воспроизводственного процесса (производство, распределение, обмен, потребление) и представляет объект всеобщего  экономического интереса. В отличие  от других факторов производства имеет  не ограниченный срок службы и не воспроизводится  по желанию. Ограниченность земли, так  же является одной из важнейших особенностей этого фактора производства, поэтому  для земли, как для фактора  производства характерен закон убывающей  отдачи. Этот закон имеет место  для земли, используемой в сельском хозяйстве. А при добыче природных  ресурсов закон убывающей отдачи распространим лишь отчасти, то есть если при добыче любого полезного  ископаемого, применить дополнительные единицы труда, залежи этого ископаемого  будут исчерпаны быстрее.

Такая стоимостная неоднородность средств, израсходованных на покупку  земли, объясняется сложностью процесса формирования почвенного плодородия, которое в сельском хозяйстве  и является объектом купли-продажи. С одной стороны, когда речь идет о получении прав на естественное плодородие, инвестиции в приобретение земельного участка представляют собой  фиктивный капитал, во всех остальных  случаях это действительный капитал, вложенный в землю в целях  превращения ее в общественную производительную силу [5].

Землевладение означает признание  права (физического или юридического) лица на определенный участок земли  на исторически сложившихся основаниях и подразумевает собственность  на землю. Землепользование же означает пользование землей в установленном  обычаем или законом порядке (без  собственности на землю). Из этого  можно сделать вывод: тот, кто владеет землей или использует ее, получает определенные преимущества. В связи с этим по поводу землевладения и землепользования возникают особые экономические отношения, порождающие особый доход и особую его экономическую форму - земельную ренту.[2].

2.2 Формы хозяйствования  в аграрном секторе и их  эффективность

Проводимая аграрная реформа  выдвинула на передний план земельные  отношения, как определяющий элемент  производственных отношений в сельском хозяйстве, возникающие между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей. Земельная реформа предполагала изменение существовавшей системы  государственных земельных отношений  в направлении развития различных: частных, государственных, коллективно-долевых  форм собственности на землю. Созданные  на базе данных отношений собственности  на землю, новые, более эффективно функционирующие  организационно-правовые формы хозяйствования должны были обеспечить, по сравнению  с государственной системой землепользования, более рациональный подход к использованию  земли, повышение ее плодородия, и, в  конечном счете, рост эффективности  аграрного производства. Она осуществлялась методами проб и ошибок, которые  явились результатом противоречивых позиций отдельных реформаторов, использования необоснованных рекомендаций иностранных консультантов, часто  не учитывающих интересов населения, особенно крестьянства. Правовое обеспечение  земельной реформы фактически создавалось  в ходе ее проведения, причем многие правовые положения исходили из содержания практических действий, не проверенных  временем.

В качестве результата земельной  реформы следует выделить крупномасштабные перераспределения сельскохозяйственных угодий по формам собственности и  основным типам сельскохозяйственных предприятий, включающие в себя развитие новых видов предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения [3].

Важной частью земельной  реформы является выдача документов, удостоверяющих право собственности  на землю. В первоначальном варианте это были свидетельства, подтверждающие право собственности на долю в  земельном участке. В настоящее  время проводится переоформление земельных  паёв или долей в участки с  проведением их межевания, то есть определение  границ каждого участка. Эти участки, так же как и доли передаются в  аренду либо крестьянским (фермерским) хозяйствам, либо крупным сельскохозяйственным предприятиям с разными организационно - правовыми формами, некоторые используют их в личных подсобных хозяйствах. В ходе проведения аграрного реформирования большинство колхозов и совхозов, которые были основными формами  хозяйствования в дореформенный  период, были расформированы, выкуплены  или реорганизованы. Появились новые  формы хозяйствования, где в основе лежит частная собственность. Реформаторские идеи прогрессивных чиновников 18 - 19 веков попытались внедрить уже наши современники.

В основе формирования многоукладной  экономики в сельском хозяйстве  должна лежать оптимизация отношений  земельной собственности, сбалансированность преимуществ и недостатков крупного и мелкого производства [1].

В 2011 году за первые 3 квартала производилось валовой продукции  сельского хозяйства в расчете  на 100 га сельхозугодий 7159 тысяч рублей, что в 56 раз больше, чем в крупных  сельскохозяйственных предприятиях, и  в 89 раз - чем в крестьянских (фермерских) хозяйствах [11]. Данный показатель 2010 году, конечно, изменился, разница стала  меньше, теперь в хозяйствах населения  производство валовой продукции  в расчете на 100 гектар сельхозугодий 34,8 млн. рублей, а это в 17 раз больше, чем в сельскохозяйственных предприятиях и в 28 раз - чем в крестьянских (фермерских) хозяйствах [12].

Если рассматривать три  основные группы товаропроизводителей каждый в отдельности, то можно сделать  ошибочный вывод, что производство в личных (подсобных) хозяйствах более  эффективно. Однако анализ эффективности  использования земли требует  глубокого подхода, причина которого экономическая взаимосвязь между  личным подворьем и сельскохозяйственным предприятием. Сегодня сельское хозяйство  следует рассматривать не только как многоукладный сектор экономики, но и как смешанный сектор. При  этом нельзя игнорировать то, что сельхозпредприятия и личные хозяйства дополняют друг друга, являются комплементарными. Например: оказание поддержки личному хозяйству транспортом, кормами, молодняком и так далее.

Крупные сельскохозяйственные предприятия снизили объемы производства. В ходе реорганизации из-за перераспределения  земельной собственности размеры  предприятий значительно сократились, что способствовало номинальной  обеспеченности специалистами и  рабочими. Но одновременно произошло  резкое снижение использования производственного  потенциала и, в первую очередь, земельных  ресурсов.

Фермерское хозяйство  сегодня занимает небольшой удельный вес в производстве сельскохозяйственной продукции, и говорить о его высокой  эффективности при отсутствии материальных и финансовых ресурсов не приходится. Фермерская среда неоднородна, самые  крупные по размерам земельных участков и степени оснащенности техникой фермерские хозяйства созданы бывшими  руководителями и специалистами  хозяйств. Крупным фермерским хозяйствам по силам решать многие проблемы самим, без развития кооперативных связей.

Личное подсобное хозяйство  до сего времени служило, в основном, целью выживания сельского и  частично городского населения. Но за последний год в этом секторе  произошли изменения. В связи  с мировым финансовым кризисом и  сопутствующим ему ростом безработицы, с 2010 года выделяются денежные средства на обеспечение занятости населения. Для жителей села это явилось толчком для разведения личного (подсобного) хозяйства [12].