Государственное регулирование рынка городских земель

Сегодня перед аграрным производством  стоит задача обеспечить устойчивость землепользования на основе организационно - экономических и правовых методов. В результате мирового финансового экономического кризиса сельское хозяйство России поставлено в условия, при которых рост производства аграрной продукции, повышение его эффективности - не просто декларативные тезисы, это условия выживания.

Земельный вопрос нельзя решать в отрыве от проблем аграрного  производства. Сельское хозяйство - сложная  и специфическая отрасль, исторически  имеющая низкую конкурентоспособность, сезонный характер, высокий уровень  физического труда, традиционно  нуждающиеся в государственной поддержке. При самом активном участии государства должны быть созданы нормальные условия для производственной деятельности предприятий всех организационно - правовых форм. Это и эквивалентный обмен сельского хозяйства со смежными отраслями и рыночная инфраструктура, и возможность кредитования, в том числе и ипотечного под залог земли [7].

3 Состояние, проблемы  и перспективы дальнейшего развития  земельного рынка в России

3.1 Проблемы развития  земельного рынка в России

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем  земельных ресурсов. По состоянию  на 1 января 2011г. земельный фонд Российской Федерации в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: земли лесного  фонда занимают 69%, земли сельскохозяйственного  значения - 25%; земли водного фонда  и особо охраняемых территорий и  объектов составляют по 2%; земли поселений, земли промышленного и иного  специального назначения занимают по 1% от всего земельного фонда. Мальцев  К. В. Государственное регулирование  рынка городских земель как специфического природного ресурса социально-экономического развития. На территории России расположена  почти половина мировых запасов  угля, значительные запасы нефти и  природного газа. Россия располагает 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий. Индикаторы Рынка Земли [11].

Выходом из создавшегося положения  может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством  законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность  ее использования с целью максимального  удовлетворения потребностей граждан  страны.

Из вышесказанного можно  сделать вывод, что в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном  рынке, выступает государство в  лице региональных и муниципальных  администраций. А спрос, на первичном  рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и  то лишь на земельные участки, предназначенные  для строительства в крупных  городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая  площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место  диспропорция между спросом и  предложением земли. В большинстве  случаев предложение превышает  спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в  России объективной равновесной  рыночной цены.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости  участка, которая призвана, в том  числе, назначать объективную стартовую  цену при продаже земли. А кадастровая  оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных  объектов недвижимости.

Однако информация о ценах  на землю, определенная в договорах  купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю  в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в  пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные  участки составляют 25-70 руб./кв.м. при  среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м [9].

В результате, отсутствие достоверной  информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту  из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации  заинтересованы в ограничении предложения  на рынке земли при общей тенденции  к увеличению спроса на нее. Это позволяет  им продавать (сдавать в аренду) земельные  участки по цене, существенно превышающей  ее рыночную стоимость.

По сведениям «ИТАР-ТАСС», постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога, ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2010 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2011 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2010 г. выросла еще в 1,5 - 3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $1500 до 2000. Из этой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $400. На затраты по оформление 1 га земли в собственность расходуется от $400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $5000 [12].

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец  не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать  на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным  бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке  и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

Однако, хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали  скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных  лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В  итоге до 1 января 2011 года запрещены  любые операции с федеральной  землей и тем, что на ней расположено [11].

3.2 Пути совершенствования российского земельного рынка

Для увеличения количества рыночных субъектов, необходимого для  развития конкурентного рынка, ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную  деятельность, на государственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1 января 2011 года - оформление всех документов по недвижимости перевели в режим «одного окна». С 1 января 2012 года в стране начнут работать так называемые кадастровые инженеры, которые будут заниматься как обмером земли, так и постройками, то есть заменят землемеров и сотрудников БТИ [8].

Последующее государственное  регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование  правового обеспечения земельных  отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов  рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.

Например, на организацию  и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит  эффективное ценообразование.

Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная  и финансовая поддержка малого и  среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его  полезных потребительских свойств.

В связи с этим представляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т. п.

В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие  приоритеты:

1. Землю надо рассматривать  в единстве ее основных свойств  (как ничем не заменимый природный  ресурс; как важнейший геополитический  плацдарм; как главное средство  производства; как основную кладовую  недр и пространственно-операционный  базис; как объект недвижимого  имущества). Нельзя абсолютизировать  товарные (имущественные) свойства  земли и ориентировать на них  экономику. Также как и нельзя  отказываться от учета этих  свойств.

2. Необходимо разумно  сочетать государственные и рыночные  механизмы регулирования земельных  отношений, делая главную ставку  на создание системы государственного  управления земельными ресурсами  и второстепенную - на строго контролируемый  и регулируемый земельный оборот.

3. При установлении направлений  развития землепользования и  землеустройства не следует насаждать  строго определенные формы собственности  и хозяйствования на земле.  Они должны, исходя из объективных  экономических законов, сами доказать  право на существование. При  этом не надо забывать исторически  оправдавших себя преимуществ  крупного производства перед  мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.

4. Для старта в восстановлении  экономики и обеспечении ее  эффективного функционирования  в дальнейшем нужно вовлечь  в нее земельно-ресурсный потенциал,  но, не проедая или продавая  его, а делая двигателем развития  производительных сил и производственных  отношений, организуя его рациональное  использование и охрану.

5. Земельную политику  надо строить, исходя из обоснованного  сочетания государственных (общественных), коллективных и личных интересов  в использовании земли, ориентируясь  на глобальные процессы, происходящие  в природопользовании и мировом  сообществе, направленные на поддержку  их устойчивого развития и  экологическую защиту.

Контроль за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

Оценка земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики. Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.

По данным Росгосстата России, в государственной собственности находится 92,4 % всей земли. В 2012 году планируется завершить приватизацию государственной собственности в РФ, окончательно сформировать систему управления федеральным имуществом и удвоить доходы от приватизации государственного имущества. После разграничения государственной собственности на землю, планируется, что 16,3% земли будет в частной собственности, 2,2% - в собственности РФ, 8,2% - в собственности субъектов РФ, 73,3% - в собственности муниципальных образований [11].

Решение земельного вопроса  в России может заключаться в  том, чтобы наибольшие земельные  участки, пригодные для слабомеханизированной или ручной обработки силами одной среднестатистической российской семьи, могли находиться в личной собственности. Вся же остальная земля, пригодная для сельскохозяйственного производства, а также земля, находящейся сейчас в ведении муниципалитетов городов и поселков, должна находиться в «ответственной собственности», права на которую должны быть поделены между двумя независимыми владельцами, которые будут являться равноправными собственниками их общего земельного участка. Одним из совладельцев такой собственности должно выступать государство в лице центральной или местной представительной власти. В качестве другого собственника - любое физическое или юридическое лицо. Между совладельцами заключается бессрочный договор по пользованию совместной земельной собственностью на определенных условиях.

Вопросы ее купли-продажи, а  также дарение решаются совместно  обоими собственниками. Совместно решаются также вопросы перепрофилирования земли и ее расчленения на участки.

Заключение

Будучи активным элементом  производительных сил общества, земля  имеет ряд особенностей, характеризующих  ее как уникальное средство производства, существенно отличающееся от всех остальных. Она основа сохранения всего живого на планете, в том числе человека, а также природных ресурсов и  элементов экономической среды, обеспечивающей ее функционирование в  качестве средства производства. Как  элемент окружающей среды земля  проявляет природно-географическую и территориальную обусловленность: она пространственно ограничена и ее конкретные участки и площади  расположены в определенной местности. Определенное местоположение земли  сочетается с ее размещением в  различных географических зонах. Земля  имеет территориальную протяженность, неоднородна по рельефу, ландшафту  и плодородию. Для каждой земельной  территории характерны свои заданные природно-климатические условия.