Дело по отводу земель под строительство асфальтобетонного завода

1 вариант	2 вариант
Общая площадь земельного участка
7,7 га	6,7 га
в том числе:
пашня – 2,5 га	пашня – 6,2 га
лес – 1,2 га	многолетние насаждения – 0,5 га
сенокос – 3,0 га
Баллы бонитета
59 (среднерайонный балл - 70)	60 (среднерайонный балл - 70)
Убытки
15673500 рублей	17039390 рублей
Площадь улучшенных малопродуктивных земель
23 га	33,5 га
Стоимость земельного участка
263000 рублей	330000 рублей
Объем капитальных вложений на строительство асфальтобетонного завода
16436500 рублей	17869390 рублей

 

К акту выбора обязательно прилагаются:

- схема расположения земельного  участка на кадастровом плане  или кадастровой карте;

- исходные данные для расчета  убытков и упущенной выгоды, утвержденные  руководителем сельскохозяйственного  предприятия.

Прилагается выписка из протокола собрания членов сельхозпредприятия по вопросу предоставления земель (см. стр. 16 рабочей тетради).

Следующим шагом является утверждение акта убытков и упущенной выгоды (см. стр. 17 рабочей тетради) собственником земельного участка и заинтересованной стороной согласно Постановлению Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» от 7 мая 2003 года  № 262.

Те же лица подписывают заключение о предварительном согласовании земельного участка для строительства, с указанием земель и угодий попадающих в отвод (см. стр. 18рабочей тетради).

Далее предоставляются расчеты возмещения убытков и упущенной выгоды и стоимости рекультивации нарушенных земель составленные заинтересованной стороной и утвержденные собственником (см. стр. 19 рабочей тетради).

В итоге собственник подтверждает отвод заключением на имя руководителя проектной организации, в котором дает окончательное согласие на вариант предварительного согласования местоположения земельного участка (см. стр.23 рабочей тетради).

Вместе с тем, современной особенностью отвода земель под строительство является учет свойств и характера объектов строительства. Также необходимо предусмотреть защиту интересов собственников земли, из-за многообразия форм собственности.

Так, если изъятие для государственных и муниципальных нужд (ст. 55 ЗК РФ) производится путем выкупа земельного участка, то оформляется договор о купле-продаже (см. стр. 24 рабочей тетради). Договор бессрочного пользования составляется, если собственник земельного участка дает на него свое согласие, при условии коротких сроков строительства, ст. 24 п 2 ЗК РФ. Это обычно бывает в случае линейных сооружений. Однако п.1 указанной статьи обязывает заинтересованных лиц выкупать земельный участок, а на время строительства линейных объектов заключать договор аренды, если затрагиваются муниципальные земли.

Постановлением администрации дается согласие на предоставление земельного участка (см. стр.30 рабочей тетради).

Пример расчета убытков для 1 варианта. В данном случае общая площадь изымаемого земельного участка равна 6,7 га, в том числе пашни – 2,5 га, сенокосов – 3,0 га, леса – 1,2 га, а также 1 га пашни предоставляется под карьер для добычи песка.

1. Мы изымаем из земель ООО «Дружба» 2,5 га пашни; на данной площади высевалась озимая пшеница, которая к моменту изъятия находилась в стадии кущения, что тем самым позволяет произвести расчет несобранного урожая по следующим показателям:

22ц/га*4250 руб.*2,5 га=233750 рублей, здесь 

22 ц/га – среднерайонная  урожайность пшеницы;

4250 рублей – стоимость 1 ц озимой пшеницы;

2,5 га – площадь пашни.

Следовательно, мы должны компенсировать 233750 рублей.

2. В данном хозяйстве  в прошлом году были внесены минеральные удобрения в количестве 3ц на каждый гектар изымаемой пашни по 500 руб./ц, так как срок действия минеральных удобрений 3 года, то возмещается полная стоимость внесенных удобрений.

Отсюда затраты будут равны:

3ц/га*500 рублей*2,5 га = 3750 рублей.

3. Также под строительство асфальтобетонного завода планируется использовать 1,2 га леса. В соответствии с постановлением от 17.11.2004 № 647 «О расчете и возмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных площадей в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом, и при переводе земель лесного фонда в земли иных (других) категорий» необходимо возместить рад потерь. Было подсчитано, что на данной площади растет 336 деревьев. Известно, что в одном дереве имеется 3 м3 древесины, а стоимость реализации древесины равна 300 рублей за 1 м3.

Отсюда получаем,

336 дер.*3 м3*300 рублей=302400 рублей.

4. Кроме пашни и леса мы используем также 3 га сенокосов, на котором было проведено коренное улучшение, поэтому необходимо возместить все убытки, связанные с ним. Известно, что стоимость коренного улучшения составляет 30000 рублей/га. Таким образом, получаем:

3,0 га*30000 рублей/га=90000 рублей.

5. При оформлении изъятого земельного участка под строительство асфальтобетонного завода предусмотрено обязательное сохранение верхнего плодородного слоя почвы и дальнейшего его использования путем рекультивации карьера по добыче песка или улучшению малопродуктивных земель путем вывоза чернозема на малогумусированные поля  севооборотов.

В нашем случае провести рекультивацию карьера практически невозможно, т.к. он расположен на дне балки, поэтому в дальнейшем на его месте будет оборудован пруд, а чернозем, снятый с площади под строительство завода, будет использоваться для улучшения малопродуктивных земель.

Затраты на рекультивацию следующие:

1) снятие плодородного слоя. Известно, что на пашне снимается до 1 м чернозема, а т.к. площадь пашни равна 2,5 га = 25000 м2, то получаем

25000 м2*1 м =25000 м3 (чернозема с пашни).

На сенокосах снимается до 0,5 м чернозема, следовательно, получаем:

30000 м2*0,5 м=15000 м3 (чернозема с сенокосов).

В лесу также снимается 0,5 м чернозема, следовательно, получаем

12000 м2*0,5м=6000 м3 (чернозема с леса).

Общий объем снятого плодородного слоя равен: 25000 м3+15000 м3+6000 м3=46000 м3.

Снятие плодородного слоя стоит 50 рублей за 1 м3. Следовательно получаем:

46000 м3*50 рублей=2300000 рублей.

2) Вывоз чернозема будет осуществляться на расстояние, равное 3 км, 10 машинами и будет стоить 200 рублей/км, тогда получаем:

3 км*10 маш.*200 рублей/км=6000 рублей.

3) планировка (выравнивание) поверхности. Данный этап работы стоит 30 рублей/ м3, тогда получаем:

46000 м3*30 рублей/ м3=1380000 рублей.

Таким образом, общая сумма затрат на рекультивацию равна:

2300000 р+6000р+1380000р=3686000 рублей.

Общая сумма затрат по 1 варианту:

237500 руб.+302400 руб.+90000 руб.+3686000 руб.=15673500 рублей.

Пример расчета 2 варианта. В данном случае общая площадь участка равна 6,7 га, в том числе пашни – 6,2 га, многолетних насаждений – 0,5 га.

1. Поскольку мы из земель ООО «Дружба» изымаем 6,2 га пашни, на которой высевался  ячмень, и уже были произведены определённые сельскохозяйственные мероприятия: куплены семена, произведена вспашка, боронование, посев, культивация (стоимостью 1000, 2000, 1000, 1500, 2500 руб./га соответственно), за обработку пашни и посев ячменя мы должны компенсировать следующие убытки:

3ц/га * (1000р+2000р+1000р+1500р+2500р)*6,2 га=148800 рублей.

3 ц/га – среднерайонная  урожайность ячменя;

6,2 га – площадь пашни.

2. В данном хозяйстве  были внесены минеральные удобрения в количестве 3ц на каждый га изымаемой пашни по 500 руб./ц (2 года назад; так как срок действия минеральных удобрений 3 года, то возмещается только 30% убытков).

Отсюда затраты будут равны:

3ц/га*500 рублей*6,2 га *30%= 2790 рублей.

3. Также под строительство асфальтобетонного завода планируется изъятие 0,5 га многолетних насаждений (яблоневый сад, возраст которого составляет 16 лет) в соответствии с постановлением Правительства «О возмещении убытков и потерь с/х производства, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд». Предусматривается возмещение убытков, в том числе в виде упущенной выгоды.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

   Было подсчитано, что на данной площади растет 200 яблонь.

Сначала убытки по саду считаются при изъятии саженцев в возрасте до 5 лет:

Убытки по 1 саженцу = стоимость 1 саженца + 5-летний уход.

Получаем: (200 руб. +100 руб. * 5 лет)*200 яблонь =140000 рублей.

Упущенная выгода: известно, что с одной яблони 16-летнего возраста можно получить до 120 кг яблок, рыночная стоимость 1 кг яблок составляет 30 рублей, а коэффициент упущенной выгоды в нашем случае равен 16, т.е. равен возрасту яблонь. Исходя из всего вышеперечисленного, получаем:

120 кг * 30 рублей/кг*16 *200 яблонь = 11520000 рублей.

4. Затраты на рекультивацию следующие:

1) снятие плодородного слоя. Известно, что на пашне снимается до 1 м чернозема, а т.к. площадь пашни равна 6,2 га = 62000 м2, то получаем

62000 м2*1 м =62000 м3 (чернозема с пашни).

На многолетних насаждениях снимается также до 1 м чернозема, следовательно, получаем:

5000 м2*1 м=5000 м3 (чернозема с многолетних насаждений).

Общий объем снятого плодородного слоя равен:

62000 м3+5000 м3 =67000 м3.

Снятие плодородного слоя стоит 50 рублей за 1 м3. Тогда получаем:

67000 м3*50 рублей=3350000 рублей.

2) Вывоз чернозема будет осуществляться на расстояние, равное 3 км, 13 машинами и будет стоить 200 рублей/км, тогда получаем:

3 км*13 маш.*200 рублей/км=7800 рублей.

3) планировка (выравнивание) поверхности. Данный этап работы стоит 30 рублей/ м3, тогда получаем:

67000 м3*30 рублей/ м3=2010000 рублей.

Таким образом, общая сумма затрат на рекультивацию равна:

3350000 р+7800р+2010000р=5367800 рублей.

Общая сумма затрат по2 варианту:

148800 руб.+2790 руб.+11520000 руб.+5367800 руб.=17039390 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Вторая стадия

Предоставление (изъятие) земельного участка

 

Вторая стадия начинается с ходатайства на отвод земельного участка с    указанием уточненных проектом размеров и площади. (см. стр. 31 раб. тетради). К заявке прилагаются все документы первой стадии, справки о финансировании строительства и копия генплана строительства объекта, с обоснованием его экологической безопасности эксплуатации (см. стр. 40 рабочей тетради). К ним прилагается смета расходов (выписка) с показом включенных в финансирование потерь сельхозпроизводства, возмещения убытков, включая упущенную выгоду, выкуп по нормативной или договорной цене земли, расходов на рекультивацию земель и прочих затрат.

При изъятии лесных участков оформляется акт технического обследования леса (см. приложение).

Обязательно прилагается экспликация земель хозяйства до изъятия земель и после (см. приложение).

В соответствии с действующим градостроительным кодексом необходимым условием отвода земель является формирование градостроительного плана. Форма которого утверждена постановлением правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005г. № 840.

Градостроительный план дает сведения о местонахождении земельного участка,  кадастровом номере, а также содержит сведения о градостроительном регламенте, разрешенном использовании и размещении объектов на участке. Дается информация об объектах капитального строительства и культурного наследия. Также даны технические условия подключения будущего объекта к сетям и коммуникациям. Указана возможность разделения земельного участка (см. стр. 31 рабочей тетради).

Утверждается градостроительный план постановлением районной администрации (см. стр. 36 рабочей тетради).

Затем главный архитектор района выдает заинтересованной стороне разрешение на строительство (см. стр. 37 рабочей тетради)..

Далее министерство культуры и федеральное агентство по недропользованию дают заключения об отсутствии  объектов культурного значения и полезных ископаемых на участке (см. стр. 38, 39 рабочей тетради) в соответствии с ФЗ «О недрах» (в редакции от 3 марта 1995 года с изменениями от 10 февраля 1999 года, 2 января 2001 года, 14 мая 2001 года, 8 августа 2001 года).

Территориальный отдел управления федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по области дает санитарно-эпидемиологическое заключение, на основании ФЗ «Об экологической экспертизе» от 23 ноября 1995 года № 174-ФЗ в редакции ФЗ от 15 апреля 1998 года № 65-ФЗ (см. стр. 40 рабочей тетради).

Настоящим санитарно-эпидемиологическим заключением удостоверяется, что производство (в нашем случае деятельность асфальтобетонного завода) соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам в соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» № 52-ФЗ от 30.03.99 и СанПиН 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».