Жилые помещения: понятие, назначение, виды

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Жилые помещения: понятие, назначение, виды..............................стр.3 
2. Договор коммерческого найма жилого помещения........................стр.8 
3. Напишите исковое заявление в суд, оспаривая протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.........................стр.16

4. Задача № 5...........................................................................................стр.18 
Библиографический список...................................................................стр.19

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вопрос №1. Жилые помещения: понятие, назначение, виды.

1.1 Понятие и признаки жилого помещения:

В науке жилищного права одной из центральных проблем является рассмотрение вопроса об объектах жилищных прав. В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Жилищного кодекса РФ ими являются жилые помещения. ЖК РФ определяет жилое помещение как изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).  ЖК РФ выделяет три признака жилого помещения:

во-первых, жилое помещение является недвижимым имуществом;

во-вторых, жилое помещение должно быть изолированным;

в-третьих, жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан.

Понятие недвижимости раскрывается в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) относятся участки недр, земельные участки, т.е. объекты, передвижение которых без явного ущерба их назначению невозможно, в том числе сооружения, здания, объекты незавершенного строительства. Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что вещные права на недвижимые вещи, ограничения прав, возникновение и прекращение прав подлежат государственной регистрации. Аналогичное положение закреплено в статье 18  Жилищного кодекса РФ.

Другим признаком жилищного помещения является его изолированность. Принцип изолированности жилого помещения был закреплен и в прежнем жилищном законодательстве и определял  изолированным жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат либо квартиры.

Следующим признаком жилого помещения, позволяющим отличить его от нежилого, является пригодность помещения для постоянного проживания. В настоящее время большое количество россиян имеют объекты недвижимости, не оформленные юридически как жилые помещения, но по формальным критериям являющиеся пригодными для постоянного проживания. Невозможность регистрации в строениях, расположенных на дачных участках и пригодных для постоянного проживания, обусловило обращение граждан в Конституционный Суд РФ за разъяснениями о соответствии Конституции РФ ряда положений Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении признал жилые строения, расположенные на садовом земельном участке, относящимися к землям населенных пунктов, к объектам жилищных прав и разрешил регистрацию по месту жительства в жилом строении, пригодном для постоянного проживания 1.

Пригодность помещения для постоянного проживания определяется его соответствием санитарно-техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства. Статья 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"  устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

Общие требования, предъявляемые к жилому помещению, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" .

В действующих нормативных актах содержится термин "жилое помещение" применительно к помещениям, которые предназначены и используются для временного проживания. По мнению Карпухина Д.В., отнесение помещений в общежитиях к жилым обоснованно, поскольку данные помещения пригодны для постоянного проживания, но предоставляются гражданам временно по определенным установленным законом основаниям. Временный характер используемого жилого помещения в общежитии определяется правовым статусом лица, которому оно предоставлено. 2

Однако, несмотря на то, что такие помещения отвечают трем признакам жилого помещения, ЖК РФ их не относит к видам жилых помещений.

1.2.Виды жилых помещений

Жилищный кодекс содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений в статье 16:

1) жилой дом, часть жилого  дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Действующее жилищное законодательство содержит определения указанных видов жилых помещений. Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В качестве особой разновидности жилого дома Жилищный кодекс РФ называет многоквартирный дом3. Однако Жилищный кодекс РФ не содержит нормативного определения понятия "многоквартирный дом".

Понятие "многоквартирный дом" раскрывается в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В целях уточнения понятия "жилой многоквартирный дом" представляется необходимым пункт 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации изложить в следующей редакции, считает Хуснетдинова Л.М.4: "Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит: 1) из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (то есть многоквартирный дом)".

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как видно из изложенного, садовые и дачные домики, гостиницы, пансионаты, больницы и т.п. не относятся к числу жилых помещений и функционально предназначены для временного проживания граждан в связи с их отдыхом, лечением и т.п., а не для постоянного проживания с целью удовлетворения потребностей в жилье.

На вышеуказанные объекты, используемые для временного проживания, не может быть распространен правовой статус жилого помещения, так как они не включены в состав жилищного фонда в отличие от жилых помещений, которые в него включены, т.е. отражены в данных государственного учета, который включает технический учет жилищного фонда, техническую паспортизацию и инвентаризацию. Порядок проведения государственного учета жилых помещений установлен Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Право собственности и иные права граждан на жилое помещение должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Проблемной представляется трактовка понятия "жилое помещение" в соотношении с понятием "жилище". Так, Конституция РФ провозглашает право на жилище, его неприкосновенность и закрепляет обязанность для органов местного самоуправления создавать условия для малоимущих, нуждающихся в нем5. Жилищный кодекс РФ использует термин "жилище" в контексте обеспечения на него прав граждан, безопасности, неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения. Однако ни Конституция РФ, ни Жилищный кодекс РФ не раскрывают содержание данного понятия.

Сложившаяся правоприменительная практика не позволяют считать понятия "жилище", "жилое строение" и "жилое помещение" идентичными, так как жилище может быть пригодным и для временного проживания в отличие от жилого помещения, которое рассчитано на постоянное проживание.

На основании изложенного можно сделать следующие выводы.

Во-первых, при отнесении помещения к жилому следует учитывать отнесение данного помещения к жилищному фонду, т.е. прохождение процедуры государственного учета, технической инвентаризации и паспортизации.

Во-вторых, возможность регистрации граждан в строениях, расположенных на дачных участках, не означает, что данное строение является жилым по вышеизложенным основаниям.

В-третьих, объекты недвижимости (больницы, кемпинги, пансионаты, гостиницы, отели, дачи и т.д.), несмотря на то что по формальным критериям подпадают под определение жилого помещения, не могут являться таковыми, так как не включены в состав жилищного фонда и предназначены для временного проживания граждан в связи с их отдыхом и лечением.

В-четвертых, анализ действующего законодательства и правоприменительной практики позволяет разграничить трактовки правовых понятий "жилое помещение", "жилое строение", "жилище". Жилое строение - это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания. Жилище - это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания.

1.3Назначение жилого помещения

Жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предопределяет наличие многочисленных пределов его использования.

Жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для целей временного проживания, например по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании (ст. 30 ЖК РФ).

Макеев П.В. полагает, что данная возможность использования жилого помещения отвечает основным началам жилищного законодательства, а именно тому, что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. 6

Другим примером расширения пределов использования жилого помещения является ч.2 ст. 17 ЖК РФ, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При этом к допускаемой в жилом помещении профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности можно отнести деятельность врачей, учителей, научных работников и т.д. Осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума и др.

Однако сложно  представить, что ветеринар или музыкант, используя квартиру для осуществления профессиональной деятельности, не нарушит права и законные интересы соседей. В связи с этим получается, что положением ч. 2 статьи 17 ЖК РФ законодатель делает возможными на практике ситуации нарушения прав и интересов граждан.

Представляется, что наиболее целесообразным в решении данного вопроса является нормативное определение перечня видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. При этом данный перечень разумно отразить в Правилах пользования жилыми помещениями.

Следует заметить, что кроме профессиональной деятельности ч. 2 ст. 17 ЖК РФ в качестве допускаемой к осуществлению в жилом помещении относит также индивидуальную предпринимательскую деятельность. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций согласно ГК РФ допускается только после перевода такого помещения в нежилое.7 Поэтому впервые предусмотренная в ЖК РФ возможность использования жилого помещения для индивидуальной предпринимательской деятельности совершенно необоснованна.

Несмотря на расширение пределов использования жилого помещения, законодатель сохранил ряд ограничений. Одним из таких ограничений является запрет на размещение промышленных производств в жилых домах (п. 3 ст. 288 ГК РФ), жилых помещениях (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ), в объектах жилищного фонда (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

Макеев П.В. предлагает  внести изменения в ч. 2, 3 ст. 17 ЖК РФ: исключить возможность осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности в жилых помещениях, конкретизировать законодательно перечень видов профессиональной деятельности, ввести запрет на размещение в жилых и многоквартирных домах различного вида производств.

 

Вопрос №2. Договор коммерческого найма жилого помещения:

1. Объект договора  коммерческого найма жилого помещения

Объектом договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это может быть квартира, жилой дом, комната в квартире или в жилом доме. Пригодность для постоянного проживания в объекте жилищного найма определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, и предполагает возможность пользоваться данным объектом независимо от сезонно-климатических условий, а также соответствие его определенным строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным техническим требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.