Земельные участки

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не (установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственником в соответствии е требованиями лесного законодательства.

Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. «Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданами и юридическими лицами земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды» предусмотрена организация проведения указанных торгов (конкурсов).* 

 

*Получение земельных  долей гражданама затрудняет отсутствие в законодательстве ответов на вопросы: за какими организационно-правовыми формами хозяйствования должны закрепляться эти земли, как подразделяются права сельскохозяйственных коммерческих организаций и участников (членов) этих организаций и кто является субъектом права соственности на землю. // Российская газета. 1998. 22 января. 

 

Земля гражданам в частную собственность может быть предоставлена как бесплатно, так и за плату.* 

 

*Бесплатная передача  земель сельскохозяйственных  предприятий в  частную собственность  граждан установлена  постановлением Правительства  РФ от 29 декабря 1991 г. «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» // САПП РФ. 1992. № 1—2. Ст. 9. и Положением «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий», утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. // САПП РФ. 1992. № 12. Ст. 25, 2219. 

 

Процесс реформирования земельного строя России в текущем десятилетии проходил медленно, но результативно. Достаточно сказать, что к началу 1998 г. в частной собственности граждан находилось свыше половины земель, в том числе сельскохозяйственного назначения. 42 млн. граждан России являлись собственниками земельных долей, которые являются разновидностями права частной собственности граждан на землю.

Перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, дан в Указе Президента РФ от 16 мая 1997 г. «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами».* В нем установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, сооружения, помещения, объекты завершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в названном случае является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах существовавших (существующих) под приватизированным предприятием на дату утверждения приватизации; под объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект. 

 

*СЗ РФ 1997. № 20. Ст. 2240. 

 

 

 

2. Право частной  собственности на  землю юридических  лиц. Собственность юридических лиц на земельные участки, наряду с собственностью граждан, относится к частной форме собственности. Наличие у юридического лица обособленного имущества является одним из непременных его признаков. Допустимо иметь имущество не только на праве собственности, но и в хозяйственном ведении или оперативном управлении (ст. 48 ГК РФ).

Круг юридических лиц, названных в ст. 213 ГК РФ субъектами права собственности, довольно широк: это хозяйственные общества и товарищества, производственные и потребительские кооперативы, общественные и религиозные организации (объединения), ассоциации и союзы и др.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки — право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных и муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставной (паевой) капитал юридического лица.

Российское законодательство под частной собственностью понимает имущество и земельные участки, находящиеся также у юридических лиц. А между тем, юридические лица неодинаковы. Есть среди них государственные и муниципальные предприятия. Они иногда осуществляют свою деятельность на землях, не имеющих статуса частной собственности.

Земельные участки, используемые предприятиями и общественными организациями, благотворительными и общественными фондами, религиозными организациями, функционируют на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, предоставленного им учредителями.

Поэтому проблема определения субъектов частной собственности на землю и другие природные ресурсы требует своего решения.

Существуют общие закономерности, свойственные праву собственности юридического лица безотносительно к его конкретному виду:

1) именно  юридическое лицо  является единым  и единственным  собственником принадлежащего  ему имущества;

2) в  собственности юридического  лица находится  имущество, переданное  ему в качестве  взноса его учредителем (участниками, членами), а также  имущество, произведенное  по иным основаниям  в процессе деятельности (п. 3 ст. 213, п. 1 ст. 66 ГК  РФ);

3) юридическое  лицо, подобно другим  собственникам, вправе  совершать в отношении  своего имущества  любые действия, лишь  бы они не противоречили  закону, иным правовым  актам и не нарушали  права и охраняемые  законом интересы  других лиц;

4) в  определении правового  режима имущества, принадлежащего юридическому  лицу на праве  собственности, в  установлении полномочий  собственника по  владению, пользованию  и распоряжению  им велика роль  учредительных документов.

Как в юридической литературе, так и в законодательстве есть разные мнения на правовой статус сельскохозяйственных коммерческих организаций, в которых установлена общая собственность на землю.

Сторонники одной позиции полагают, что субъектами права собственности должна признаваться сама сельскохозяйственная организация как юридическое лицо, а не ее члены, которые в связи с передачей земельной доли, принадлежащей отдельным членам, в уставный капитал сельскохозяйственной организации как юридического лица после государственной регистрации учредительного договора становятся субъектами этой общей собственности.

Другая точка зрения сформулирована в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан», в котором предусмотрено право собственника земельной доли распоряжаться ею по своему усмотрению.

В соответствии с Указом Президента РФ от 25 марта 1992 г. «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий»* и Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»** разрешается приобретать земельные участки на праве собственности не только гражданам и объединениям, но и любым юридическим лицам. 

 

*Ведомости Съезда  народных депутатов  РФ и Верховного  Совета РФ, 1992. № 14. Ст. 761.

**Там же. 1992. № 25. Ст. 1427 в ред. указов  Президента РФ  от 14 октября 1992 г. № 1229, от 16 мая 1992 г. № 485. 

 

В отношении имущества, которое согласно закону может находиться в собственности юридического лица, в п. 2 ст. 213 ГК РФ установлено правило о недопустимости стоимостного и количественного ограничений объектов права собственности юридических лиц.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения продаются в частную собственность сельскохозяйственного профиля по нормативной цене.

Земельные участки сельскохозяйственным предприятиям (хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам) могут предоставляться (передаваться) в собственность как юридическому лицу в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии с законами субъектов РФ.

Иностранные юридические лица, международные организации с участием иностранных и российских юридических лиц, иностранные государства могут иметь земельные участки только на правах аренды.

Наряду с некоторыми общими чертами, право частной собственности на землю юридических лиц имеет специфические особенности — обязанность использовать землю в соответствии с основным целевым назначением, бережно, рационально, повышать ее плодородие и т. д.

Земельные участки других категорий (кроме земель сельскохозяйственного назначения) передаются в частную собственность юридическому лицу за плату в порядке, определенном законодательством РФ.

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ.

Законодательством установлено, что земельные участки могут принадлежать юридическим лицам на праве долевой собственности с определением для каждого из них конкретной земельной доли без выдела ее в натуре.                                         

Передача земельных участков в собственность юридическим лицам производится в пределах норм, установленных субъектами РФ, а сверх норм выкупается по договорной цене.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в городах, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду.

3. Право общей  собственности на  земельный участок. Общая собственность на землю является одним из видов частной собственности. Для общей собственности характерна множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности. Общая собственность возникает, прежде всего, на имущество, которое не может быть разделено без изменения ее назначения. Недопустимость раздела вещи может быть установлена непосредственно законом. Делимое имущество поступает в общую собственность. Общая собственность на имущество является долевой за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Так, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства на землю и средства производства является совместной. Члены крестьянского хозяйства своим соглашением могут перейти на режим общей долевой собственности лишь тогда, когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

В общую совместную собственность могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерных и иных хозяйственных обществ и товариществ, в том числе созданных на базе государственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных предприятий, а также земли общего пользования садоводческих товариществ, животноводческих, жилищных, дачных и гаражных кооперативов.

В общую совместную собственность граждан, являющихся членами указанных сельскохозяйственных предприятий, передаются сельскохозяйственные угодья в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность, умноженной на число членов (работников) данного конкретного хозяйства. Остающиеся сельскохозяйственные угодья включаются в фонд перераспределения на конкурсной основе членами данного сельскохозяйственного предприятия, другими гражданами и юридическими лицами для сельскохозяйственных целей.            

В отличие от долевой собственности, где замена выдела доли в натуре (на местности) денежной компенсацией без согласия выделяющегося собственника имеет место лишь как исключение, член крестьянского хозяйства может при выходе из него получить только денежную компенсацию стоимости части земельного участка и средств производства (ст. 258 ГК РФ).

Итак, земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное, владение).

Кроме нормативно-правовых актов, которые были указаны в пункте 4 настоящей главы, необходимо проанализировать постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. «О порядке определения нормативной цены земли»,* постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»** и Рекомендации по подготовке и выдаче документов о праве наЗемельные доли и имущественные паи, одобренные этим постановлением Правительства РФ. В Приложении № 1 к этим Рекомендациям дан примерный пакет документов (материалов) по выдаче свидетельств на право собственности на земельные доли и о праве на имущественные паи. В Приложении № 2 указанных Рекомендаций «О порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями» даны:

аренда земельных долей, их купля-продажа, обмен земельных долей на имущественный пай, внесение земельной доли или право пользования ею, уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации; выделение в натуре земельных участков в счет земельных долей, иные сделки с земельными участками.