Оглавление

Введение 3

1. Основные положения и понятия 4

     1.1. Определение понятий «земля» и «недвижимость» 4

     1.2. Понятие землеустройства 4

     1.3. Определение земельного кадастра 4

     1.4. Земельные регистрационные системы 6

2. Современные кадастровые системы 7

     2.1. Наполеоновская административная система 7

     2.2. Немецкая административная система 9

     2.3. Скандинавская административная система 10

     2.4. Административная система англоязычных стран 11

3. Землеустройство зарубежных стран 15

     3.1. Землеустройство в США 15

     3.2. Землеустройство Италии 15

     3.3. Сложившиеся схемы землепользования 17

Заключение 18

Список литературы 19 
 

 

     

     Введение

     Земля – специфический природный объект и ресурс. Потребуется ещё немало лет, прежде чем в России сложится эффективный рынок земли. На сегодня  земельный участок как объект недвижимости имущества вызывает многочисленные споры и вопросы, так как с формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко  использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование.¹ Социально-экономическая значимость данной проблемы и недостаточность её теоретических и методологических положений определили необходимость рассмотрения зарубежных моделей решения земельного вопроса.²

     Новизну работы представляет собой проведение анализа кадастровых систем, сложившихся в США, Канаде, Китае, Австралии и некоторых странах Европейского союза, с выявлением их характерных особенностей, преимуществ и недостатков.

     Актуальность  темы исследования состоит в том, что изучение вопросов регулирования территориального планирования и землеустройства в развитых зарубежных странах позволит определить наиболее эффективные пути организации рационального использования и охраны земли в Российской Федерации, спланировать на перспективу четкую земельную политику, а также наладить механизмы регулирования земельных отношений, отвечающим современным мировым тенденциям.³ 

     Основные  положения и понятия

     Для дальнейшего изучения поставленной проблемы необходимо ввести некоторые  основные термины, используемы в сфере управления недвижимостью.

     Системы управления недвижимым имуществом в каждой стране имеют свои особенности и, в то же время, имеют много общего в подходах и основных принципах построения таких систем.

     Определение понятий «земля» и «недвижимость»

     В большинстве стран, которые успешно развиваются, земля рассматривается не только и не столько как сельскохозяйственный ресурс, а, в первую очередь, как товар и как важнейший естественный ресурс вообще. Кроме того, земля рассматривается как абстрактная категория, в соответствии с какой права на владение ею, и использование есть в такой же мере составной частью понятия "земля" как и физические объекты, размещенные на ее поверхности или в недрах. В законодательстве этих стран часто употребляется термин "недвижимость", который включает земельный участок вместе с размещенными на ней объектами, которые непосредственно связаны с землей. В дальнейшем термины "земля" и "недвижимость" употребляются как синонимы, если нет специального примечания.⁴

     Наше  понимание и определение «землеустройства»  как системы мероприятий по организации  рационального использования и  охраны земли, в большинстве зарубежных стран отсутствует, несмотря на то, что все землеустроительные действия имеют место, называясь по-разному.

     Понятие землеустройства

     Нет и аналога слову «землеустройство». Его переводят иностранные авторы не одинаково. В английском языке  как «Land Use Planning» — планирование использования земель; "Land Managment" — земельное управление; «Land Survevy» — межевание, земельная съемка, хотя специалисты под всеми этими терминами понимают конкретные землеустроительные действия. Близкими, но не равнозначными аналогами землеустройства во французском языке являются слова «Amanagment Foncier», в немецком языке — «die Flurbereinigung».

     Такое положение обусловлено, в основном, историческими причинами, неодинаковыми  земельными отношениями и характером земельной собственности в XX веке в России и за рубежом, а также, в некоторой степени, изоляцией землеустроительной науки и ученых нашей страны в это время.⁵

     Определение земельного кадастра

     Сведения  кадастрового учета в большинстве  стран мира оказывают большое  влияние на общую землеустроительную политику страны, поэтому максимально  точные сведения о размерах и состоянии  земельных ресурсов чрезвычайно  важны, а отсюда повышенное внимание к кадастровому учету. Исторически  сложилось так, что:

     - данные земельного кадастра использовались  при разделе, переделе, объединении  земельных участков в ходе  земельных сделок, на их основе  выдавались документы, удостоверяющие  право земельной собственности  (пользования);

     - земельно-кадастровые сведения применялись  органами власти различного уровня  для принятия управленческих  решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства  и т.п.);

     - на основе земельного кадастра  осуществлялись учет и оценка  не только земельных участков, которые считались недвижимостью,  но и других объектов недвижимого  имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и  т.д.), которые давали информационную  основу для налогообложения;

     - материалы земельного кадастра  служили землевладельцам инструментом, дававшем возможность обслуживать  их земельную собственность в  комплексе: координировать строительство  различных объектов (зданий и  сооружений, дорог, систем водоснабжения  и канализации, рекреационных  и торговых центров), осуществлять  земельные сделки, согласовывать  использование своих земель с  общественными интересами.

     Таким образом, земельный кадастр за рубежом включает в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним.⁶ В конечном итоге сведения, получаемые вследствие проведения земельного кадастра неразрывно связаны с понятиями учета, оценки стоимости земельных ресурсов, оценки состояния и возможности использования по тому или иному назначению.

     Первоначально земельный кадастр играл функцию  фискального кадастра, и лишь с  конца 19 века возросла его юридическая  роль, связанная с регистрацией и  защитой прав на землю.

     Понятие «кадастр» в зарубежной практике чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле.

     В 1985 г. международная группа экспертов  по кадастру и земельной информации дала более обобщенное определение  кадастра.⁷

     В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно  с Международной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Bogor, Индонезия, 18–22 марта 1996 г.), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999 г.) декларациях, согласно которому «кадастр – это  основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная  информационная система, содержащая записи о правах на недвижимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно он включает геометрическое описание земельного участка, связанное с  другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто  стоимость земельного участка и  его улучшений. ⁸

     Под земельным участком понимается некоторая часть поверхности земли, отделенная от других границами, внутри которых действует официально признанный пакет прав, обязательств и ограничений. Причем, это понятие включает как естественные, так и искусственные объекты или сооружения, размещенные внутри этих границ.

1. Фискальный кадастр (fiscal cadastre) - это кадастр, направленный на обслуживание целей налогообложения недвижимости.
2. Юридический кадастр (jurdical cadastre) - это кадастр, направленный на регистрацию и защиту прав собственности относительно недвижимости.
3. Многоцелевой кадастр (multipurpose cadastre) - кадастр, который используется для управления земельными ресурсами (как средством производства и пространственным базисом).

     Разность  между юридическим кадастром  и земельной регистрационной  системой только терминологическая (в  англоязычных странах более распространен  термин система регистрации титулов).

     Земельные регистрационные  системы

     Наиболее  распространенными в мире системами  регистрации являются системы, которые  базируются на "регистрации документов" (deeds registration), и системы, где основой  является "регистрация прав или  титулов" (title registration).

     В системах, которые базируются на "регистрации  документов", в реестр вносится запись о передаче (договор передачи) прав на недвижимость как любого частного соглашения (например, нотариусом). При  этом государство не несет никакой  ответственности за настоящие соглашения. Такая система характерная для  аграрных стран и можно считать, что в некоторой мере аналог такой  системы, в очень сокращенном  и несистематизированном виде, действует  в Украине в вопросах, связанных  с квартирами и зданиями.

     В системах, где основой является "регистрация  прав или титулов" (title registration), регистрируется факт самого соглашения, оформленный  соответствующим образом, права  и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а также недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в  соответствии с установленной законодательством  процедурой, где государство гарантирует  корректность соглашений и несет  ответственность в случаях возникновения  нарушений прав собственников.

     Эта довольно сложная система, в которой  задействованный ряд организаций  с четким распределением функций. При  этом органы, которые регистрируют права собственности (титулы), не имеют  абсолютно никаких распорядительных функций в отношении к недвижимости.⁹

     Рассматривая  вопросы о системах регистрации  прав на недвижимость (или земельных  регистрационных систем), всегда нужно  иметь в виду вышеупомянутые обстоятельства, которые являются ключевыми для  понимания принципов построения таких систем.

     В абсолютном большинстве стран регистрационная  система состоит из двух частей:

• картографической - планы м-ба 1:500-1:5000, на которых отображена информация про границы собственности, административные границы, математическую основу планов (система координат, геодезические пункты), кадастровый номер (идентификатор) участка, основные элементы местности (сооружения, пути соединений, гидрография, леса и т.п.).
• документальной информации, к которой относятся: кадастровый идентификатор, регистрационный номер в реестре собственности, адрес, муниципальный код собственника, когда и как создана собственность, права и ограничения относительно собственности, и т.п.