Земли сельскохозяйственного назначения

В Законе об обороте земель аналогичных норм нет. При приведении нормативных правовых актов в соответствие с данным Законом постановление Правительства РФ от 4 сентября 1992г. и Указ признаны утратившими силу. Однако, по нашему мнению, отмена ограничений на выделение земельных участков в натуре из земель племенных и иных специализированных сельскохозяйственных организаций может отрицательно сказаться на их работе. Поэтому и в этой части Закон об обороте земель нуждается в уточнении.

В соответствии со ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского хозяйства в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются законами субъектов РФ. Однако помимо земель, предоставленных из государственной или муниципальной собственности, граждане могут приобретать земельные участки в собственность и у других граждан или юридических лиц. Предельные размеры таких участков также ограничиваются. Согласно п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ.

Установленный законом субъекта РФ размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Такой подход не выдерживает критики, ведь если встать на эту позицию, то в каждом административном районе может быть не более 10 сельскохозяйственных товаропроизводителей, а если субъект РФ увеличит этот процент, то и еще меньше. Кроме того, ст. 4 называется "Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения". Предельные размеры могут быть минимальными и максимальными. О минимальных размерах говорится в п. 1 данной статьи, следовательно, п. 2 говорит именно о максимальных размерах.

В пользу такого толкования свидетельствует и цель введения этой нормы в Закон — борьба с земельными латифундиями. При ином подходе получается, что Закон, напротив, направлен на уничтожение мелкой и средней земельной собственности. И, наконец, такое толкование не учитывает тот факт, что гражданам и организациям земельные участки могут принадлежать не только на праве собственности, но и на иных правах (пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды). Исходя из сказанного, фермеры, которых на основании данной статьи будут заставлять отчуждать свои земельные участки, вправе обжаловать соответствующие действия в суд.

С другой стороны, на основании того, что в ст. 4 говорится о размере общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться одновременно в собственности гражданина и его близких родственников, некоторые авторы пришли к выводу, что "ограничение максимальной площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица, Законом об обороте земель прямо не предусмотрено". Такое толкование также противоречит здравому смыслу, ведь иначе получается, что в собственности гражданина и его близких родственников может быть не более 10% сельхозземель района, а в собственности отдельного гражданина - все 100%.

Сказанное свидетельствует о необходимости внесения изменений в ст.4 Закона об обороте земель, которые не допускали бы неоднозначного толкования, поскольку это ведет к нарушению прав граждан и юридических лиц на землю.

Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства входит в состав имущества этого хозяйства и в соответствии со ст. 257 ГК РФ является общей совместной собственностью его членов. Однако это положение действует, если члены крестьянского хозяйства не установили на свое имущество, в том числе землю, иной правовой режим, например режим долевой собственности. Кроме того, в крестьянских хозяйствах, созданных до введения в действие Гражданского кодекса РФ, в соответствии с Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" земельные участки предоставлялись в индивидуальную собственность главе крестьянского хозяйства. И, наконец, следует иметь в виду еще одно обстоятельство: как уже отмечалось, как правило, только часть земель крестьянского хозяйства находится в собственности его членов или главы (обычно в пределах среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность), а остальная часть земельного участка предоставлена им на иных правовых основаниях: на праве пожизненного наследуемого владения или на праве аренды (реже на праве постоянного пользования).

Как и другие граждане, члены крестьянского хозяйства могут однократно бесплатно переоформить в собственность земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование, причем, по нашему мнению, с учетом ст. 257 ГК РФ это должна быть общая совместная собственность членов крестьянского хозяйства, если договором между ними не будет установлено иное.

Одной из особенностей правового режима земель крестьянского хозяйства является невозможность раздела земельного участка в натуре до тех пор, пока сохраняется само крестьянское хозяйство. При выходе из крестьянского хозяйства одного из его членов этот член хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Раздел земельного участка допускается лишь при прекращении крестьянского хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям (ст. 258 ГК РФ).

Аналогичные правила установлены и для регулирования отношений наследования земельных участков крестьянского хозяйства. Гражданский кодекс РФ (часть третья) защищает право членов крестьянского хозяйства на наследование имущества в натуре. Это вытекает из п. 2 ст. 1179 ГК РФ, где сказано, что если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения — судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. И лишь при прекращении деятельности хозяйства (например, после смерти последнего (единственного) члена крестьянского хозяйства и нежелании его наследников продолжать ведение хозяйства) земельный участок может быть разделен между наследниками.

Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство, регулируются Законом РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". В частности, граждане, ведущие крестьянское хозяйство, вправе самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства земли; возводить на земельном участке жилые, производственные, бытовые и иные строения и сооружения и т. п. Обязанности членов крестьянского хозяйства в принципе аналогичны обязанностям других субъектов землепользования на землях сельскохозяйственного назначения.

2.2 Земельные права граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, животноводство, садоводство и огородничество

В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ существенно изменилось понятие земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Дело в том, что многие такие участки находятся в черте населенных пунктов, при жилом доме (в некоторых нормативных правовых актах они называются приусадебными) и поэтому теперь уже не могут быть отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, так как согласно ст. 77 ЗК РФ к последним относятся лишь земли за чертой поселений. В соответствии со ст. 85 ЗК РФ приусадебные земельные участки рассматриваются как земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях.

Таким образом, в настоящее время к землям личного подсобного хозяйства могут быть отнесены, во-первых, земельные участки, предоставленные для этих целей за пределами населенных пунктов в связи с их компактной застройкой, и, во-вторых, земельные участки, предоставленные для расширения личного подсобного хозяйства гражданам, имеющим земельные доли, за счет этих долей из земель сельскохозяйственной организации (так называемые полевые земельные участки для ведения ЛПХ) в ходе осуществления аграрной реформы.

В соответствии с п. 3 ст. 81 ЗК РФ гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с Земельным кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве. По мнению авторов монографий, закон о личном подсобном хозяйстве должен урегулировать вопросы предоставления и использования не только названных выше земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, но и приусадебных земельных участков, поскольку независимо от того, к какой категории земель они относятся, используются они для ведения ЛПХ.

Установление предельных размеров земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства ст. 33 ЗК РФ относит к компетенции органов местного самоуправления. Прежнее земельное законодательство содержало аналогичную норму. Однако практика такого нормирования на местах была различной. Причем эти различия вытекали не только из местных условий и особенностей, что было бы понятно, но и из неоднозначного толкования органами местного самоуправления указов Президента РФ по данному вопросу.

Указом о регулировании земельных отношений (п. 5) гражданам было предоставлено право расширения участка, используемого под ЛПХ, за счет принадлежащих им земельных долей (паев) до установленной нормы. В Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 2) это право граждан было вновь подтверждено, однако формулировка несколько изменилась: органам местного самоуправления рекомендовано было увеличить в установленном порядке за счет земельных долей (паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. И многие регионы поняли названный Указ таким образом, что предельные размеры земельных участков для ведения ЛПХ должны быть увеличены до размеров земельной доли (пая).

В результате размеры земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, выделенные за счет земельных долей, в ряде случаев являются довольно большими. Они сопоставимы и по размерам, и по порядку их использования с земельными участками для ведения крестьянского хозяйства. Однако если фермеры при продаже своих земельных участков и совершении с ними иных сделок должны руководствоваться Законом об обороте земель, то граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, от этого свободны, так как на оборот земельных участков для ЛПХ названный Закон не распространяется (ст. 1 Закона, п. 7 ст. 27 ЗК РФ).

Видимо, устанавливая соответствующие нормы, законодатель исходил из традиционно сложившихся представлений о земельных участках ЛПХ как небольших приусадебных участках, оборот которых действительно должен быть более свободным, чем оборот земель сельскохозяйственного назначения. Однако при этом не было учтено изменение понятия земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в новом Земельном кодексе. В результате оборот значительной части земель сельскохозяйственного назначения — полевых участков для ведения личного подсобного хозяйства, по существу, ничем не ограничен.

По мнению ученых, правовой режим полевых участков для ведения ЛПХ не должен отличаться от режима иных земель сельскохозяйственного назначения. С этой точки зрения более правильный подход отражен в Федеральном законе от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями), который допускает залог находящихся в собственности граждан приусадебных участков, но запрещает залог полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, так же как и иных сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Если законодатель не на словах, а на деле заинтересован в сохранении сельскохозяйственных земель и допускает их оборот лишь по определенным правилам, то эти правила должны быть распространены и на полевые земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 2 ст. 81 ЗК РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, а также Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями и дополнениями).

Граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства, огородничества и т. п. в составе соответствующих некоммерческих объединений (садоводческие, огороднические и дачные товарищества, кооперативы и др.). Однако Закон предоставляет гражданам и возможность осуществлять эту деятельность в индивидуальном порядке. Это происходит в случаях, когда гражданину сразу выделяется земельный участок для индивидуального садоводства и огородничества, либо в случаях, когда гражданин выходит из состава соответствующего некоммерческого объединения.

Земельные участки для коллективного садоводства и огородничества состоят из земель общего пользования и из земель членов данного некоммерческого объединения. К первым относятся земельные участки, занятые объектами общего пользования: охранными зонами, дорогами, проездами, какими-то общими сооружениями и т. п. Они могут быть приватизированы в собственность данного объединения как юридического лица или в общую совместную собственность членов такого объединения. Участки, распределенные между членами объединения, являются собственностью граждан (индивидуальной или общей собственностью супругов).

Как и на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения коллективного или индивидуального садоводства и огородничества, не распространяется Закон об обороте земель. Однако из этого все же нельзя сделать вывод, что все такие участки являются полностью оборотоспособными. В большинстве случаев это действительно так, но есть и некоторые исключения из общего правила.