Контрольная работа по "Земельное право"

 

Вариант 3

Задача 1.

Гражданами был заключен договор купли-продажи жилого строения, принадлежащего одному из них на праве  собственности, расположенного на земельном  участке, используемом на праве пожизненного наследуемого владения. В  договоре было указано, что земельный участок  приобретается покупателем в  собственность, а также, что право  собственности на земельный участок  возникнет после регистрации  договора в территориальных органах  Росимущества.

Вопрос:

1. Правомерен ли данный договор?
2. Каковы полномочия лиц, использующих земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения?

 Решение:

1. В соответствии с ГК (ст. 266) гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности¹. Так же как и собственники земельного участка, владельцы участков обязаны платить земельный налог.

Продажа, залог земельного участка, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения, и совершение других сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Право пожизненного наследуемого владения подлежит государственной  регистрации на основании ГК и  ФЗ о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество. Однако в соответствии с тем же ФЗ граждане, получившие право пожизненного наследуемого владения до принятия названного Закона (а их подавляющее большинство), не обязаны его регистрировать. Регистрация  обязательна при вступлении в  права наследования. Следует сказать, что на практике замечена одна существенная проблема, связанная именно с наследованием  земельных участков, принадлежавших умершему на праве пожизненного наследуемого владения. Трудность заключается преимущественно в определении наследника. Дело в том, что правом не предусмотрена возможность предоставления права на один и тот же земельный участок нескольким лицам. В законодательстве нет такого понятия, как общее пожизненное наследуемое владение. Поэтому наследники участка, если их больше одного, оказываются в затруднении, не имея возможности разделить его между собой. Чтобы избежать этого, владельцам земельных участков имеет смысл воспользоваться предоставленной законодательством возможностью и оформить право собственности на свой земельный участок, по крайней мере, в интересах своих наследников.

Право пожизненного наследуемого владения прекращается либо со смертью  владельца, либо с отказом владельца  от земельного участка, и тогда земельный  участок переходит в распоряжение местной администрации. В принципе для владельцев существует возможность  обмена земельными участками - при посредничестве местной администрации. Тогда у  владельца прекращается право на один земельный участок и возникает  право на другой.

Согласно ч. 2 ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Государственная регистрация  перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства  о праве на наследство².

На основании п. 2 ст. 21 ГК владелец земельного участка не вправе совершать с земельным  участком сделки: продавать дынный участок, передавать его в залог, обменивать или дарить. Владелец земельного участка лишен также права передавать земельный участок в качестве вклада в уставный капитал товарищества или хозяйственного общества. Он вправе только передать земельный участок по наследству.

Договор, указанный  в условии данной задачи неправомерен.

2. В соответствии со ст. 266 ГК РФ владелец земельного участка имеет право владения земельным участком, т.е. правом фактического обладания данным участком. Это означает, что земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, имеет границы, местоположение, размеры, т.е. земельный участок индивидуально определен и отграничен на местности от соседних земельных участков.

Владелец земельного участка  обладает также правом хозяйственного использования земельного участка  в строгом соответствии с его  целевым назначением, указанным  в документе, подтверждающем право  пожизненного наследуемого владения соответствующим  участком.

Указанная статья ГК РФ устанавливает  общее правило, согласно которому владелец земельного участка вправе возводить  на нем здания, строения и сооружения и создавать иное недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Одновременно данная статья (Ст. 266 ГК РФ) указывает на возможность установления законом таких условий пользования  земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, когда землевладелец не вправе возводить на данном участке здания, сооружения и иную недвижимость.

Также согласно ст. 267 ГК РФ владелец земельного участка имеет ограниченное право распоряжения земельным участком. Он имеет право совершать лишь два вида сделок: сдавать земельный  участок в аренду или в безвозмездное  срочное пользование.

Задача 2

ООО «Строитель» был предоставлен в аренду земельный участок для  строительства жилых домов. Заключив договор аренды, ООО «Строитель»  обратилось с заявлением о выкупе земельного участка в собственность, в чем ему было отказано на том  основании, что на период строительства  земельные участки предоставляются  только в аренду. Не согласившись с  отказом ООО «Строитель» обратилось в суд с иском о понуждении заключения договора купли-продажи  земельного участка.

Вопрос: Какое решение должен принять суд? Каков порядок предоставления земельных участков для жилищной застройки?

Решение:

Земельные участки для  жилищного строительства из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, предоставляются в собственность  или в аренду, а в некоторых  случаях - в безвозмездное срочное  пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального  жилищного строительства может  осуществляться на основании заявления  гражданина, заинтересованного в  предоставлении земельного участка.

Продажа земельных участков для жилищного строительства  или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства  осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения торгов в этом случае определяется в ст. 38.1 ЗК РФ.

Положения о выкупе - переходе имущества в собственность арендатора при внесении им обусловленной договором  выкупной цены, содержащиеся в ст.624 ГК РФ. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до окончания, если внесена  вся обусловленная договором  выкупная цена. Согласно п.1 указанной  статьи ГК РФ, право выкупа арендованного  имущества может быть предусмотрено  в законе или в договоре.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено  в договоре, то оно может быть установлено дополнительным соглашением  сторон. При этом предусматривается, что стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законом могут быть установлены  случаи запрещения выкупа арендованного  имущества. Это касается, главным  образом, тех объектов государственной  и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена. Например, запрещен выкуп и арендованных лесных участков.

Как видно из условия данной задачи никаких обременений на земельный  участок не возложено. Следовательно, на основании вышеизложенного, можно  сказать, что ООО «Строитель» имеет право выкупить земельный участок в собственность и суд должен удовлетворить иск о понуждении заключения договора купли-продажи земельного участка.

 

Задача 3.

В связи со строительством производственного объекта и  необходимостью сноса жилого строения у Панина был изъят земельный  участок, предоставленный ему в  собственность. На земельном участке, кроме жилого строения, находились многолетние плодовые насаждения и  хозяйственные постройки.

Вопрос:

1. Какие гарантии предоставлены собственникам земли при изъятии у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд?
2. Охарактеризуйте порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Решение:

1. Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ предусматривается возможность изъятия (выкупа) земельных участков у граждан и юридических лиц для государственных или муниципальных нужд. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения прав на земельные участки: права собственности, права аренды и др.

В силу ст. 49 Земельного кодекса  РФ изъятие земли допускается  в исключительных случаях, когда  отсутствуют другие варианты размещения объектов государственного и муниципального значения. Если при этом речь идет о  строительстве, органы местного самоуправления в соответствии со ст. 31 ЗК РФ должны предложить варианты выбора земельного участка. В городских поселениях земельные участки могут быть изъяты для застройки в соответствии с генеральным планом и правилами  землепользования (п. 3 ст. 83 ЗК РФ), из чего следует, что решение об изъятии  должно быть мотивированным.

Основания прекращения права  собственности указаны в ст. 235 ГК РФ. Напр.: при отчуждении собственником  своего имущества другим лицам и  др.

Принудительное изъятие  у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда такие основания  предусмотрены законом. Изъятие, в  том числе путем выкупа, земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных  с:

1) выполнением международных  обязательств Российской Федерации;

2)размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

ü объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

ü объекты использования атомной энергии;

ü объекты обороны и безопасности;

ü объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

ü объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

ü объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

ü линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

ü объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

ü автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами  в установленных федеральными  законами случаях, а применительно  к изъятию, в том числе путем  выкупа, земельных участков из  земель, находящихся в собственности  субъектов Российской Федерации  или муниципальной собственности,  в случаях, установленных законами  субъектов Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 31 ЗК РФ устанавливает  гарантии прав владельцев земельного участка в связи с его изъятием. Положения данного пункта основаны на норме ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен  своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных  нужд может быть произведено только при условии предварительного и  равноценного возмещения.

В отношении указанного пункта ст. 31 ЗК РФ дано разъяснение Пленума  ВАС РФ, согласно которому под равноценным  возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка  и находящегося на нем недвижимого  имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи  с досрочным прекращением своих  обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.³

Согласно ст. 280 ГК собственник  земельного участка, подлежащего изъятию  для государственных или муниципальных  нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных  с новым строительством, расширением  и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента  государственной регистрации решения  об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения  о его выкупе.

Согласно ГК (гл. 17) земельный  участок может быть изъят у  собственника для государственных  или муниципальных нужд путем  выкупа. В зависимости от того, для  чьих нужд изымается земля, выкуп  осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или  муниципальным образованием. Решение  об изъятии земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ