Купля-продажа земельных участков

К договору в  обязательном порядке прилагается  план участка с указанием границ обременений (ограничений). Отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

С введением  в действие федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 29.06.2004 № 58-ФЗ) все сделки с землей подлежат обязательной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Данные о  совершении сделок с земельными участками  вносятся в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности, возникающие в результате заключения сделок с земельными участками, начинаются только с момента государственной регистрации этой сделки.

Кроме того п. 4 ст. 18, о требованиях к документам, предоставляемым на государственную регистрацию, отмечает: кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Уточненные  данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в  Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или заявления правообладателя.

 

3. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась  в связи с разгосударствлением  собственности на землю, введением  аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей (аренда) был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические  лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. ⁴

Статья 36 Конституции  РФ 1993г. устанавливает, что собственник  свободно владеет, пользуется и распоряжается  землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном  интересе.⁵ Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁶

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами  осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). В ГК РФ также закреплено положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие  из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные  земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности: собственники расположенных  на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в  ЗК РФ статьи, регулирующей особенности  купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с  земельными участками, в первую очередь  сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

К договорам  купли-продажи земельных участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным. Земельное законодательство закрепило особый способ определения и индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось обязательным.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей  использования. Существенное отличие  наблюдается в правовом регулировании  сделок с застроенными земельными участками  и незастроенными участками.

 

2. Особенности купли-продажи земельных участков
1. Процедура купли-продажи земельного участка

Российское законодательство предусматривает приобретение земельных участков путем купли-продажи. На сегодняшний день это один из самых распространенных способов получения земли в собственность.

Порядок купли-продажи  гражданами земельных участков регламентирован  постановлением Совета Министров Правительства  Российской Федерации «Об утверждении  порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

1) Настоящий Порядок применяется при продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей (далее именуются - участки) для ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации.

Купля-продажа  участка возможна при отсутствии земельных споров по участку и  иных установленных законодательством  причин, препятствующих заключению сделки.

2) Сделка по купле-продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

3) При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

4) Цена участка и условия оплаты определяются по договоренности между покупателем и продавцом или по результатам конкурса, аукциона.

5) К договору купли-продажи прилагается план участка.

При отсутствии плана участка  он изготавливается за счет средств  продавца или покупателя по соглашению между ними.

Технические требования к  планам устанавливаются Комитетом  Российской Федерации по земельным  ресурсам и землеустройству.

6) Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже участка производятся в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Купля-продажа участка  возможна при отсутствии земельных  споров по участку и иных установленных  законодательством причин, препятствующих заключению сделки.

7) Сделка по купле-продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

При совершении сделки купли-продажи  участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

Для заключения договора купли-продажи земельного участка законодатель устанавливает следующие документы:

1. Свидетельство на право собственности на землю.

2. Правоустанавливающий документ (постановление на основании чего  принадлежит земельный участок).

3. Свидетельство о государственной  регистрации права на дом (если  он есть).

4. Правоустанавливающий документ на дом.

5. Кадастровый план участка из  земельного комитета.

6. Справка из Земельного комитета  о стоимости земли.

7. Справка из БТИ о стоимости  для купли-продажи (если на  участке есть дом).

8. Технический паспорт на дом или регистрационное удостоверение (в БТИ).

9. Акт приемки дома в эксплуатацию.

10. Если дом не достроен, в  БТИ берется справка на незавершенное  строительство и в Управлении  архитектуры района — разрешение  на застройку.

11. Выписка из домовой книги или справка об отсутствии зарегистрированных лиц (если в доме никто не прописан).

12. Справка из администрации  сельского совета по месту  нахождения объекта.

 13. Справка из налоговой инспекции.

14. Согласие супруга  на продажу (если гражданин состоит в браке).

15. Согласие супруга  на покупку.

16. Ксерокопия паспорта  продавца.

17. Ксерокопия паспорта  покупателя.

Следует помнить, что  в каждом конкретном случае существуют свои нюансы, которые требуют сбора  и подготовки дополнительных справок. Заключительным этапом сделки купли-продажи  земельного участка является исполнение сторонами своих обязательств, указанных в их договоре.