Методы оценки земли

Земельные участки и  права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может  быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Неделимым признается земельный  участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Участниками земельных  отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению  все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как  объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно 
свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

— как основного средства производства.  Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития. 
Земля является пространственным базисом для размещения раз 
личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды 
проживания   населения   страны   и   обеспечивает   экологическую 
безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому 
во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости 
земельных   участков   не   применяются   понятия   физического   и 
функционального износа, а также амортизации, поскольку срок 
эксплуатации земельных участков не ограничен.  Поэтому  стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других 
улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации 
как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо  особо подчеркнуть  роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство  и повышение плодородия почв, хранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно – обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости  земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически

вредных предприятий.

Россия располагает  огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная реформа   позволила   ликвидировать   монополию   государственной собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.⁴

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому  режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий  земли, которые представляют, как правило,  отдельные объекты,  относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные  участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти,  органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся  лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного  фонда входят территории, занятые  водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — это  государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земля как природный  ресурс, основа формирования среды  проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение  рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

 

2. Основные аспекты оценки земель.

 

Методика  оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости  является удельный показатель стоимости  земли.

Кадастровая стоимость участка земли должна определяться с учетом площади участка  земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен. Определения методики. Методика оценки земель использует следующие основные термины и определения:

1. Кадастровая стоимость земли – это расчетная величина, которая отражает представление о полезности конкретного участка земли при его обязательном использовании.
2. Государственная кадастровая оценка земельного участка – это комплекс мероприятий государственного, правового и технического характера, которые необходимы при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату.

3. Объекты кадастровой оценки – представляют собой отдельный участок земли, кадастровый квартал или же целую территорию поселения.
4. Удельный показатель стоимости земли – это расчетная мера, которая представляет собой кадастровую стоимость одной единицы объекта исследования (1 кв.м).
5. Оценочный показатель – это характеристика объекта, которая влияет на его оценочную стоимость.

Требования, которые предъявляются к методике оценки земли. Любая методика оценки земель предполагает, что в процессе работы будет предъявлен ряд требований.

1. При проведении государственной кадастровой оценки должна быть преемственность.

Все работы по оценке должны проходить с учетом опыта и практики отраслевых подразделений.

2. Исходная информация должна быть доступна и достоверна.

Все первичные  данные, которые используются в методике, должны входить в состав информации, которой пользуются в своей работе градостроительные, землеустроительные службы и др.

3. Объективность учета всех факторов, которые используются в работе по методике оценки земель.
4. Совместимость получаемых данных с системой государственного кадастра земельных территорий.

Необходимо  добиться совместимости как исходных данных, так и получаемых результатов.

5. Универсальность и простота, по которой осуществляется методика оценки земель.
6. Методика должна быть многофункциональна.
7. Адаптация всех используемых методов оценки недвижимости.

Исходная  информация для проведения оценки земли. Методика оценки земель предполагает использование исходной информации для получения корректного результата.

Среди них  должны быть следующие данные:

• данные по сделкам, касаемым купли-продажи объекта недвижимости. Они должны быть в отношении как физических, так и юридических лиц. Так же должны быть представлены данные торгов и аукционов;
• данные, касаемые выкупа земельного участка в случае нахождения приватизированного предприятия;
• данные по арендной плате участка земли;
• полная информация о продаже права аренды участка земли.