Методы оценки земли

В процессе корректировки фактических продажных  цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта  к оцениваемому. Корректируется цена сравнимого объекта для отражения  условий оцениваемого объекта. Оцениваемый  объект никогда не подвергается корректировкам. В случае, если сопоставимый объект уступает оцениваемому, фактическая  продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую  он был бы продан, обладая более  высокими характеристиками оцениваемого объекта. Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в  характеристиках объектов оцениваются  с точки зрения типичного покупателя. Поэтому по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько  было затрачено на создание (или  ликвидацию) этой характеристики.

Основные  элементы сравнения, последовательность внесения корректировок:

1. Переданные  права на недвижимость (права  собственности).

2. Условия  финансирования.

1. коэффициент ипотечной задолженности.
2. процентная ставка.
3. срок займа.
4. амортизация выплат.
5. плата за финансирование.
6. договоры об участии.

3. Условия  продажи.

1. обычные или особые закладные
2. мотивы и знания покупателя и продавца

4. Условия  рынка (дата продажи).

5. Месторасположение  объекта.

1. экологическая привлекательность
2. доступ к оживленным магистралям
3. коммуникации
4. престижность

6. Физические  характеристики.

1. физические параметры
2. качество строительства и эксплуатации
3. удобства
4. функциональная пригодность

7. Экономические  характеристики.

8. Использование.

9. Компоненты  стоимости, не относящиеся к  недвижимости.

В условия  продажи входят такие элементы сравнения, как мотивы и знания покупателя и  продавца. Поправка по ним отражает разницу между фактической величиной  продажи сопоставимого объекта  и ее вероятной ценой в том  случае, если бы эта сделка была между  независимыми сторонами в текущий  момент. Поправка на время производится для учета изменений рынка  со времени сопоставимой продажи  до даты оценки.

К обязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права  на воду, экологические условия и  т.д.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода  к последующим корректировкам).

Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены  в любом (независимом) порядке.

Рекомендуется определять и вносить поправки в  такой последовательности факторов: особые условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики. Поправки по каждому из перечисленных  выше факторов берутся в пределах до 10%.

При оценке земли поправки следует проводить  по всем основным характеристикам, которые  для покупателей обладают стоимостью: по размеру, местоположению, расстоянию от города и дорог, форме и глубине участка, угловому расположению, типу почв, рельефу, экологическим условиям и другим факторам.

Допустимы корректировки, как  в процентах, так и в  денежном выражении.

Виды поправок:

Корректировка цен сопоставимых объектов может  осуществляться в виде поправок в  рублях (долларах), в процентах, в  форме общей группировки и  кумулятивных процентных.

Рублевые (долларовые) поправки – это суммы, прибавляемые к продажной цене каждого сопоставимого  объекта недвижимости или вычитаемые и нее.

Процентные  поправки применяются тогда, когда  трудно определить точные рублевые (долларовые) поправки. Обычно процентные выражения  используются при поправках на время (между датой оценки и датой  продажи), особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости  процентные поправки легко могут  быть преобразованы в рублевые (долларовые).

Поправка  в форме общей группировки  используется обычно на развитом рынке  недвижимости, где имеется большое  число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс  цен и не производить отдельные  поправки, а сравнивать объект недвижимости в целом. Таким образом, в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка.

Кумулятивные  процентные поправки определяются путем  перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Методы выполнения корректировок:

Основные  способы определения величины поправок – анализ парных продаж и регрессионный  анализ и экспертный метод.

Анализ парных данных.

Две рыночные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения. Две выбранные продажи  идентичны по всем характеристикам (элементам), кроме одной, которая и анализируется. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

       Регрессионный анализ.

Суть метода корреляционно-регрессионого анализа  состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями  цен объектов недвижимости и изменениями  каких-либо его характеристик.

Данный метод  трудоемок, и для его использования  требуется достаточно развитый рынок  недвижимости, так как  метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

        Экспертный метод расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько  оцениваемый объект хуже или лучше  сопоставимого аналога. Экспертными  методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Внесение  поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между  сопоставимыми и оцениваемыми объектами  определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).

Если  сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом  объекте, то поправка берется со знаком « - » (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком « - ».

Итоговая  величина стоимости оцениваемого объекта  недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен  продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. Причем веса тому или иному сопоставимому объекту определяет сам эксперт-оценщик исходя из своего опыта практической работы.

 

2.2.Доходный подход к оценке земельных участков.

 

Доходный  подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости  земли, исходя из ожидаемых потенциальным  покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная  стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к  дате оценки ожидаемых рентных доходов  или других выгод. Потоки доходов  за период владения землей, а также  выручка от последующей перепродажи  земельного участка переводятся  в текущую стоимость. Данный метод  широко используется при оценке земельных  участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Метод прямой капитализации предполагает деление  годового рентного дохода на соответствующую  ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли методом  капитализации дохода основаны на использовании  следующей формулы:

Стоимость земли = рентный доход/коэффициент  капитализации

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

• расчетный рентный доход для оценки с/х и лесных земель;
• часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок;
• земельная арендная плата (арендный доход) для оценки земель поселений;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

К ограничениям  в использовании метода капитализации  относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой  разброс продажных цен и доходов  среди аналогичных земельных  участков на рынке. Использование метода капитализации дохода целесообразно  при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов  доходного подхода является капитализация  земельной арендной платы. Под арендой  понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное  владение и/или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная  арендная плата – это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования  земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Метод капитализации арендной платы  особенной удобен, когда земельные  участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В настоящее  время в российских городах органы местного управления утверждают базовые  ставки арендной платы за землю, находящуюся  в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим  зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей  формуле:

где А –  величина годовой арендной платы  за земельный участок;

А_б – базовая ставка арендной платы за 1м²;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь  земельного участка.

Для оценки земельных участков, застроенных  коммерческими объектами, возможно использование техники остатка  дохода, приходящегося на земельный  участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается  земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли:

• имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
• известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).

 

 

2.3.Затратный подход к оценке земельных участков.

 

Затратный подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем  та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Затратный подход включает:

1. Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Метод изъятия  дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения  на соответствующем сегменте рынка  недвижимости.