Определение рыночной стоимости недви-жимости методам сравнения продаж

 

Ответ: Рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу г.Минск  ул.Горького, определена методом сравнения продаж и на 03.11.2009 составляет 25031у.е. по курсу НБ 67583700 руб.

Задача 4.

Определите рыночную стоимость 30-ти квартирного жилого дома методом  корректировок, если известна следующая  информация:

- льготное финансирование –  100 у.е.

- лучшее местоположение – 50 у.е.

- совмещенный санузел – 50 у.е.

- смежные  комнаты – 50 у.е.

- 1 этаж – 50 у.е.

Таблица 1. Исходная информация.

 

Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
		№1	№2	№3
1. Цена продажи		700	1000	480
2. Местоположение	обычное	обычное	лучшее	обычное
3. Условия финансирования	рыночное	рыночное	льготное	рыночное
4. Этажность	3	1	3	1
5. Смежные комнаты	+	+	+	-
6. Санузел	совмещен	совмещен	совмещен	раздельный
7. Количество квартир	30	35	40	20

 

Таблица 2. Корректировка  цен продаж по объектам-аналогам

 

Показатели	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи	700	1000	480
1. Корректировка на имущественные права	-	-	-
Скорректированная цена	700	1000	480
2. Корректировка на условия финансирования	-	-100	-
Скорректированная цена	700	900	480
3. Корректировка на состояние рынка	-	-	-
Скорректированная цена	700	900	480
4. Корректировка на условия продажи	-	-	-
Скорректированная цена	700	900	480
5. Корректировка на местоположение	-	-50	-
Скорректированная цена	700	850	480
6. Корректировка на санузел	-	-	-50
Скорректированная цена	700	850	430
Продолжение табл. 2
1	2	3	4
7. Корректировка на смежные комнаты	-	-	-50
Скорректированная цена	700	850	380
8. Корректировка на этажность	+50	-	+50
Скорректированная цена	750	850	430
9. Корректировка на количество квартир	-107	-213	+215
Скорректированная цена	643	637	645
Абсолютная величина корректировок	157	363	365
Отношение абсолютной величины корректировок цене продажи в %	22	36	72

 

Ответ: Рыночная стоимость 30 квартирного  жилого дома составляет 643у.е. по курсу  НБ 1736100 руб.

 

Задача 5.

Таблица 1. Исходные данные по объектам-аналогам

Характеристики	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3	№4
1. площадь, м2	270	270	295	295
2. количество спальных комнат	2	2	2	1
3. балкон	+	-	+	+
4. цена продажи	78000	76500	83000	80000

 

Определить величину корректировок при продажи жилого дома:

на разницу в площади –5000;

на наличие в количестве спальных комнат– 2000;

на наличие балкона – 3000

 

Задача 6.

 

Определить рыночную стоимость  земельного участка методом сравнения  продаж, если известна следующая информация.

 

Таблица 1. Исходная информация.

 

Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
		№1	№2	№3
1. Цена продажи		24000	18000	20000
2. Местоположение	Г. Могилев ул. Советская
3. Площадь, м2	720	640	750	800
4. Цель использования	Строительство и использование  жилого дома
5. Передаваемые права	Частная собственность
6. Дата продажи	11.2009	10.2009	11.2008	11.2007
7. Инженерные коммуникации: - Электричества	+	+	-	+
- Водопровод	-	+	+	-
- Канализация	-	-	+	+
- Природный газ	+	-	-	+

 

Дополнительная информация:

1. Удорожание недвижимости  5% в год;

2. Регрессионная модель зависит от стоимости 1м² от общей площади земельного участка у=3,99х;

3. Инженерные коммуникации:

- электричество - 720

- канализация - 380

- водопровод - 700

- природный газ –1500.

 

Таблица 2. Корректировка  цен продаж по объектам-аналогам

 

Показатели	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи	24000	18000	20000
1. Корректировка на имущественные права	-	-	-
Скорректированная цена	24000	18000	20000
2. Корректировка на условия финансирования	-	-	-
Скорректированная цена	24000	18000	20000
3. Корректировка на состояние рынка	+100	+900	+2000
Скорректированная цена	24100	18900	22000
4. Корректировка на условия продажи	-	-	-
Скорректированная цена	24100	18900	22000
5. Корректировка на местоположение	-	-	-
Скорректированная цена	24100	18900	22000
6. Корректировка на площадь земельного участка	+319	-120	-319
Скорректированная цена	24419	18780	21681
7. Корректировка на наличие электричества	-	+720	-
Скорректированная цена	24419	19500	21681
8. Корректировка на наличие водопровода	-	-700	-700
Скорректированная цена	24419	18800	20981
9. Корректировка на наличие канализации	-380	-380	-380
Скорректированная цена	24038	18420	20601
10. Корректировка на наличие природного газа	+1500	+1500	-
Скорректированная цена	25539	19920	20601
Абсолютная величина корректировок	2299	6619	3399
Отношение абсолютной величины корректировок цене продажи в %	10	37	17

 

Ответ: Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж составляет 25539 у.е. по курсу НБ 68955300  руб.

Задача 7.

Определите рыночную стоимость 50-ти квартирного жилого дома методом корректировок, если известна следующая информация:

- льготное финансирование –  200 у.е.

- лучшее местоположение – 200 у.е.

- совмещенный санузел – 50 у.е.

- смежные комнаты – 50 у.е.

- 1 этаж – 300 у.е.

Таблица 1. Исходная информация.

 

Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
		№1	№2	№3
1. Цена продажи		5000	7500	6000
2. Местоположение	лучшее	обычное	лучшее	обычное
3. Условия финансирования	льготное	рыночное
4. Этажность	3	1	3	1
5. Смежные комнаты	-	+	-	-
6. Санузел	+	+	-	-
7. Количество квартир	50	25	40	35

 

Таблица 2. Корректировка  цен продаж по объектам-аналогам

 

Показатели	Объекты-аналоги
	№1	№2	№3
Цена продажи	5000	7500	6000
1. Корректировка на имущественные права	-	-	-
Скорректированная цена	5000	7500	6000
2. Корректировка на условия финансирования	+200	+200	+200
Скорректированная цена	5200	7700	6200
3. Корректировка на состояние рынка	-	-	-
Скорректированная цена	5200	7700	6200
4. Корректировка на условия продажи	-	-	-
Скорректированная цена	5200	7700	6200
5. Корректировка на местоположение	+200	-	+200
Скорректированная цена	5400	7700	6400
6. Корректировка на санузел	-	-50	-
Скорректированная цена	5400	7650	6400
7. Корректировка на смежные комнаты	+50	-	-
Скорректированная цена	5450	7650	6400
8. Корректировка на этажность	+300	-	+300
Скорректированная цена	5750	7650	6700
9. Корректировка на количество квартир	+5750	+1913	+2871
Скорректированная цена	11500	9563	9371
Абсолютная величина корректировок	6500	2163	3571
Отношение абсолютной величины корректировок цене продажи в %	130	29	59

 

Ответ: Рыночная стоимость 50 квартирного  жилого дома составляет 3571у.е. по курсу НБ  9668700 руб.

Задача 8.

Цена продажи объекта недвижимости составляет 20000 у.е. , из них 10000 у.е. оплачено сразу, а под остальную сумму продавец предложил льготный кредит сроком на 5 лет под 10 % годовых. Анализ рынка показал , что текущая норма % равна 13% в год начисление ежемесячное, определить корректировку на условия финансирования.

Дано:

PV₁=20000; FV₂=10000; i₁=10%; n=5; i₂=13%; р/у=12; 

Решение

FV₃=20000-10000=10000у.е. (сумма кредита)

PMT = FV *(фактор колонки 6, при i=10%, n=5; р/у=12) =10000*0,02125=212,5 $

PV'₃=PMT*(фактор колонки 5, при i=13%, n=5, р/у=12)=212,5*43,95011 =9339 $

PV'₁ = PV₂+ PV'₃ =10000+9339=19339 $

К_ф⁼ PV₁- PV'₁=20000-19339=661

Ответ: 661$

Задача 9.

Рассчитать величину корректировки  на условия финансирования объекта  недвижимости, если в качестве сравнения выбрана продажа объекта-аналога за 350000у.е. из которых 1/3 уплачена сразу, а под оставшеюся сумму продавец предложил льготный кредит сроком на 20 лет под 12 % годовых. Анализ рынка показал , что текущая норма % равна 15% в год начисление ежемесячное. Определить величину кредита, платежи по кредиту по не рыночной ставке, платежи по кредиту по рыночной ставке, корректировку на условия финансирования.

Дано:

PV₁=350000; FV₂=233333; i₁=12%; n=20; i₂=15%; р/у=12; 

Решение

1/3*350000=116667$

FV₂=350000-116667=233333у.е. (сумма кредита)

PMT₁ = FV₂ *(фактор колонки 6, при i=12%, n=20; р/у=12) =233333*0,01101=2569$

PMT₂ = FV₂ *(фактор колонки 6, при i=15%, n=20; р/у=12) =233333*0,01317=3073$

PV'₃=PMT₁*(фактор колонки 5, при i=15%, n=20, р/у=12)=2569 *75,94228=195096 $

PV'₁ = PV₂+ PV'₃ =116667+195096= 311763$

К_ф⁼ PV₁- PV'₁=350000-195096 =38237$

Ответ: 638237$

 

Задача 10.

Капитальное строение имеет объем 100 м² сдано в аренду по ставке 10у.е за 1 м² в месяц. Рыночная арендная плата по объекту-аналогу составляет 14 у.е. за 1 м² в месяц. Определить корректировку, если норма отдачи на альтернативный проект составляет 20%.

Дано:

PMT ₁=10; PMT ₂=14; i=20%; 

Решение

PMT₃ = PMT₂- PMT₁

PMT=4*100=400 у.е

PV=PMT*(фактор колонки 5, при i=20%, n=10)*12= 400*12*4,19247=20124 у.е.

Ответ: 20124 у.е

 

 

Задача 11.