Определение рыночной стоимости недви-жимости методам сравнения продаж

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Января 2013 в 21:08, лабораторная работа

Краткое описание

Цель: определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества методом сравнения продаж.
Базовую модель данного метода представляют следующим выражением: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости равна цене продажи сравниваемого с ним объекта -аналога плюс поправки к этой цене, связанные с различием в характеристиках объекта оценки и объекта -аналога.

Скачать в ZIP архиве (52.00 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Вложенные файлы: 1 файл

Лабораторная работа 2.doc

— 356.00 Кб (Скачать файл)

УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ

‹‹БЕЛОРУССКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ››

Землеустроительный факультет

Кафедра кадастра и земельного права

Лабораторная работа №2

Определение рыночной стоимости недвижимости методам сравнения продаж

Выполнил: ст. 4к. 6гр.

Самолыго И.А.

Проверила: Савченко В.В..

ГОРКИ 2009

Лабораторная работа №2

Определение стоимости недвижимости методам сравнения продаж

Цель: определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества методом сравнения продаж.

Базовую модель данного метода представляют следующим выражением: рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости равна цене продажи сравниваемого с ним объекта -аналога плюс поправки к этой цене, связанные с различием в характеристиках объекта оценки и объекта -аналога.

Данное выражение можно представить следующей формулы:

где MV – рыночная стоимость объекта оценки;

S_cp – цена продажи сравниваемого объекта ( объекта -аналога);

ADJ_cp – суммарная поправка связанная с различием в характеристиках объекта оценки и объекта -аналога.

I раздел. Последовательность метода сравнения продаж:

1.изучение рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах имеющих отношение к обьектам сравниваемой полезности.

2.определение подходящих элементов и единиц сравниваемого анализа, по каждому элементу и по каждой единице сравнения.

3.сопоставление оцениваемого обьекта с выбранными обьектами сравнения, с целью корректировки цен или исключение из списка сравнения.

4.приведение ряда показателей стоимости сравниваемых обьетов к одному диапазону стоимости оцениваемого обьекта.

II раздел. Выбор основных элементов и единиц сравнения

Элементы сравнения-характеристики обьекта оценки и обьекта -аналога, которые приводят к различиям в ценах и учитываются при определении стоимости обьекта оценки.

Корректировка цен продажи обьектов-аналогов выполняется в следующей последовательности:

1 гр.- имущественные права

- условия финансирования

- состояние рынка (время продажи)

- условия продажи

2 гр.- местоположение

- физические характеристики

- экономическик характеристики

- использование

- ограничения в использовании (компоненты стоимости не связанные с недвижимостью).

Единица сравнения- единица измерения, связывающая через стоимость выбранный параметр обьекта оценки и обьекта -аналога.

Чаще всего используемыми является цена за весь обьект недвижимости, за 1 м², за 1 га, за сотку.

III раздел. Правила внесения корректировок.

Существуют качественные и количественные методики для выделения элементов сравнения и определения величин корректировок.

Количественные методики включают в себя:

1. метод парного набора данных

2. статистический анализ

3. графический анализ

4. анализ тенденций

5. анализ вторичных данных

К качественным методикам относятся:

Относительно сравнительный анализ ( хуже-лучше-аналогично)
Распределительный анализ (ранжирование)
Индивидуальные опросы (метод экспертных оценок)

Задача 1.

Определить величину корректировок методом парного набора данных:

Корректировку на разницу в площади;

Корректировку на наличие сада;

Корректировку на наличие гаража.

Характеристики	Объекты-аналоги
Характеристики	№1	№2	№3	№4
1. площадь, м2	150	150	200	200
2. гараж	+	+	+	-
3. сад	+	-	+	-
4. цена продажи	32000	30000	45000	40000

Корректировку на разницу в площади – 13000;

Корректировку на наличие сада – 2000;

Корректировку на наличие гаража – 3000.

Задача 2.

Определить рыночную стоимость земельного участка расположенного в г.Могилеве по ул. Первомайская, методом сравнения продаж, если известна следующая информация.

Таблица 1. Исходная информация.

Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
Показатели	Объект оценки	№1	№2	№3
1. Цена продажи		33000	28000	53700
2. Местоположение	г.Могилев ул. Первомайская
3. Площадь, м2	670	600	550	680
4. Цель использования	Строительство и обслуживание жилого дома
5. Передаваемые права	Частная собственность
6. Дата продажи	10.2009	07.2007	10.2008	04.2009
7. Наличие жилого дома	свободный	свободный	свободный	застроенный
8. Инженерные коммуникации: - Электричества	-	+	-	+
- Водопровод	+	-	-	+
- Канализация	+	-	-	+
- Природный газ	-	+	+	-

Дополнительная информация:

1. Удорожание недвижимости 3% в год;

2. Регрессионная модель зависит от стоимости 1м² от общей площади земельного участка у=1,95х;

3. Стоимость жилищного дома 35000

4. Инженерные коммуникации:

- электричество - 500

- канализация - 700

- водопровод - 1000

- природный газ – 2000.

Таблица 2. Корректировка цен продаж по объектам-аналогам

Показатели	Объекты-аналоги
Показатели	№1	№2	№3
Цена продажи	33 000	28 000	53 700
1. Корректировка на имущественные права	-	-	-
Скорректированная цена	33 000	28 000	53 700
2. Корректировка на условия финансирования	-	-	-
Скорректированная цена	33 000	28 000	53 700
3. Корректировка на состояние рынка	+248	+840	+806
Скорректированная цена	33 248	28 840	54 506
4. Корректировка на условия продажи	-	-	-
Скорректированная цена	33 248	28 840	54 506
5. Корректировка на наличие жилого дома	-	-	-20 000
Скорректированная цена	33 248	28 840	34 506
6. Корректировка на площадь земельного участка	+136	+234	-20
Скорректированная цена	33 384	29 074	34 486
7. Корректировка на наличие электричества	-500	-	-500
Скорректированная цена	32 884	29 074	33 986
8. Корректировка на наличие водопровода	+1000	+1000	-
Скорректированная цена	33 884	30 074	33 986
9. Корректировка на наличие канализации	+700	+700	-
Скорректированная цена	34 585	30 774	33 986
10. Корректировка на наличие природного газа	-2000	-2000	-
Скорректированная цена	32 585	28 774	33 986
Абсолютная величина корректировок	4585	4774	21326
Отношение абсолютной величины корректировок цене продажи в %	14	17	40

Ответ: Рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу г.Могилеве ул. Первомайская, определена методом сравнения продаж и на 30.10.2009 составляет 32 585 у.е. по курсу НБ 89282900 руб.

Задача 3.

Определить рыночную стоимость земельного участка расположенного в г.Минске по ул.Горького, методом сравнения продаж, если известна следующая информация.

Таблица 1. Исходная информация.

Показатели	Объект оценки	Объекты-аналоги
Показатели	Объект оценки	№1	№2	№3
1. Цена продажи		35 000	28 000	30 000
2. Местоположение	г.Минск ул.Горького
3. Площадь, м2	550	600	400	680
4. Цель использования	Строительство и использование жилого дома
5. Передаваемые права	Частная собственность
6. Дата продажи	11.2009	11.2009	05.2007	11.2009
7. Условия финансирования	рыночные
8. Условия продажи	льготные	рыночные	рыночные	рыночные
9. Инженерные коммуникации: - Электричества	+	-	+	-
- Водопровод	-	+	+	-
- Канализация	+	+	+	-
- Природный газ	-	+	-	+

Дополнительная информация:

1. Корректировка на листинг 5%

2. Корректировка на время продажи 10%

3. Регрессионная модель зависит от стоимости 1м² от общей площади земельного участка у=1,95х;